Éxodo suburbano: las familias vuelven a vivir en Capital y generan un cambio en los precios de las propiedades
A causa de la pandemia y la cuarentena se provocó un éxodo masivo a zonas suburbanas. La posibilidad de trabajar y estudiar desde los hogares provocó que miles de vecinos de la Ciudad de Buenos Aires optaran por viviendas más amplias y con acceso a espacios verdes pero, dos años después, la tendencia se revirtió.
"La vuelta a la presencialidad tanto en los trabajos como en escuelas cambió rotundamente los planes de muchas familias y el tiempo de traslado vuelve a ser un dolor, sumado a los costos. Hoy en día, muchas familias que prefirieron un cambio y se fueron a zonas suburbanas, están volviendo a las grandes urbanizaciones", sostiene Hernán Nucifora, CEO de Global Investments.
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Es así que según datos del último informe de la Universidad de San Andrés, la mayor caída interanual del precio de venta por metro cuadrado (m2) de casas se dio en agosto en la zona norte del gran Buenos Aires.
Esta caída de los precios se debe tanto a un aumento en la oferta de casas a la venta como también a una baja en la demanda por este tipo de propiedades. Entonces, la combinación de ambos fenómenos arrojó una baja del 15%.
"Diría que la situación se está normalizando a lo que era antes de 2020", reconoce Irina Vecchi, directora de la sucursal Pilar de Soldati. Además explica que si bien el mercado suburbano no está en su mejor momento, está más sólido que en Capital Federal.
En 2020, como consecuencia de la pandemia, los lotes en los barrios cerrados más retirados tenían precios realmente económicos. Se podía adquirir un lote por u$s 20.000 y los costos de la construcción también estaban en valores históricos a la baja. De esta manera, dos años después y a causa de la crisis económica, "hay un mercado inmovilizado y acorralado por la incertidumbre, con precios que siguen en baja", explica Nucifora. Asimismo, señala que este contexto brinda grandes oportunidades para comprar y mucho más poder de negociación, en especial para aquellos inversores que tienen dólares.
El desafío de atraer inversores
En cuanto a los clientes que tienen un perfil inversor y buscan propiedades suburbanas, Vecchi afirma que suelen buscar una renta temporal y en dólares. "Nadie quiere renta en pesos y un alquiler a 3 años. Es un horizonte demasiado lejano", explica. De todas maneras, agrega que tampoco hay demasiados inversores y los que invierten, suelen hacerlo por montos pequeños, comprando tierra y construyendo.
Agustina Vignoli, también directora de la sucursal Pilar de Soldati, destaca la reducida cantidad de inversores. Además, explica que la mayoría de los compradores son residentes del área que, por razones estructurales de familia, necesitan agrandarse o achicarse, o quieren trasladarse a un barrio cerrado con más infraestructura o mejor acceso.
"Hay menos compradores de perfil inversor que en otros tiempos. En general, quienes compran para invertir, aunque tienen la intención de obtener alguna rentabilidad por su inversión, apuntan más que nada a un recorrido de incremento de valor", indica Gubitosi.
En este sentido, Vignoli reconoce que "en el mejor de los casos, una propiedad puede dejar una renta anual del 5%, pero es extremadamente variable y puede quedar vacante un par de meses. Además, las condiciones son fluctuantes, no solo por la incertidumbre económica, sino también la jurídica".