Life sciences expanden
En una década la industria de las ciencias de la vida pasó al top entre los activos inmobiliarios más atractivos.
El COVID-19 hizo que la trayectoria de los últimos años se fortaleciera, al incorporar nuevas opciones tecnológicas y son ya activos alternativos para los inversionistas, que les ven como un sector que pinta estar a prueba de una recesión.
Lo son porque se demostró que aún con la pandemia, los inquilinos de este tipo de inmuebles continuaron su expansión en un nicho que ahora buscará aplicar los avances tecnológicos en enfermedades como el cáncer y otras.
En específico la tecnología ARNm utilizada en la vacuna con el COVID-19, se ve como una solución para el tratamiento de enfermedades como el cáncer, la fibrosis quística y el VIH.
Justo a finales de 2020, con base en un análisis global de Cushman & Wakefield (C&W) los urgent care centers enfocados también a la salud como los inmuebles con crecimiento exponencial. Ahora, esta inercia se ha ampliado hacia los activos enfocados en los life sciences.
En la primera oportunidad comentamos sobre un potencial basado en estadísticas de la Urgent Care Association, que preveían en Estados Unidos un crecimiento de 44% en el número de centros de atención de urgencia en 5 años, mientras que los edificios de consultorios médicos lo hacían apenas en 5.2%.
Dicha evolución representó un incremento de 6 mil 100 hasta 9 mil unidades entre 2013 y 2018. Sin embargo, entre 2006 y 2016, el volumen de salas de emergencias se triplicó, mientras que la atención de urgencias creció 18 veces, de acuerdo con el reporte FAIRE Health.
La brecha que separa el proceso médico tradicional de esta demanda creciente enfocada en la atención de urgencias, es evidente y se ha acentuado en zonas con déficit en la cobertura o rurales, a diferencia de las áreas urbanas en Estados Unidos.
Ahora C&W enfatiza sobre el acelerado crecimiento que a nivel internacional tienen las ciencias de la vida, en particular con la llegada de la pandemia que incrementó de repente la demanda de productos y una expansión constante del acceso al capital.
Sólo en América del Norte representaron un crecimiento récord de 93%, donde se generaron 70 mil millones de dólares de capital privado y público, de riesgo y ofertas públicas iniciales en empresas relacionadas con las ciencias de la vida. Es el caso de Royalty Pharma, Pharmaceutical Product Development, Maravai Life Sciences y Moderna Therapeutics, entre otros.
Y no sólo eso, 74% del capital generado en los últimos 5 trimestres en este negocio, se concentró en Boston, Nueva York, San Francisco, San Diego, Nueva York y New Jersey.
Se estima que de continuar la tendencia del primer trimestre del año en la región pudiera alcanzar un nivel de capitalización de hasta 90 mil millones de dólares.
Pero detrás de las ofertas públicas y la capitalización, está también el valor de las ciencias de la salud y lo que han creado en torno a nuevas formas de trabajo, colaboración e innovación en aspectos como la vacuna. Esto último, de acuerdo con el reporte Life Sciences on the Rise ha sido un reto para las industrias farmacéutica y la biotecnología.
Por ello, el capital e investigación abren puerta al negocio de los bienes raíces, en especial donde se ha logrado arraigar en el pasado. Se trata de espacios para laboratorios, consultorios médicos y la fabricación, que abren una nueva demanda que equilibra los afectados segmentos de oficinas y retail.
Un ejemplo específico de esta evolución es el comportamiento de los REIT (Real Estate Investment Trust) del segmento retail que cayeron hasta 21% en 2020.
Hacia el segundo semestre del año pasado, en Estados Unidos se cerraron contratos de arrendamiento de edificios de empresas del sector por más de 13 mil m2, como un claro ejemplo de la consolidación de este nicho. Es en las mismas ciudades donde se ha concentrado la capitalización, la generación de inventario de laboratorios que incrementaron el portafolio en los últimos meses 13.7%.
Un factor adicional que favorece su expansión es la edad de la población mundial. Sólo en Estados Unidos, el porcentaje de la población de 25 años o más con educación universitaria oscila en 35.5% en Los Ángeles y 51.7% en la Bahía de San Francisco.
Bajo este escenario es que podemos ver que las ciencias de la vida y los inmuebles que alojan su expansión, son los ganadores del actual contexto creado por la pandemia.