‘Crowdlending’: el futuro del préstamo promotor
A la hora de plantear un proyecto inmobiliario, el promotor contaba tradicionalmente con dos vías de financiación principales: la de los bancos y la de los fondos de inversión. Con el ‘crowdlending’ puede completar, o incluso sustituir, esas otras dos formas de financiación que conllevan desventajas para el promotor que en ocasiones son insalvables.
En lo que respecta a la financiación bancaria, además de las mayores restricciones actuales en la concesión de préstamos, el promotor se encuentra con el inconveniente de que las entidades suelen exigir un volumen de preventas de al menos el 30%. Este tipo de financiación posibilita la construcción de la promoción, pero no la compra del suelo, y además los fondos son concedidos a medida que las obras avanzan y son certificadas.
Por su parte, la financiación de los fondos de inversión, que llega antes que el préstamo bancario, tiene el inconveniente de unos plazos de devolución cortos, con el añadido de que por razones de estrategia empresarial suele existir la condición de financiar un importe mínimo, o que deja fuera de esta opción a los proyectos más pequeños.
A estos inconvenientes se ha sumado la crisis económica generada por la pandemia. Según el boletín económico del mes de enero del Banco de España, «se aprecian signos de un cierto endurecimiento en los criterios de concesión de préstamos, vinculados con la mayor preocupación de las entidades financieras por los riesgos».
Frente a la financiación tradicional, la opción del ‘crowdlending’ viene cobrando fuerza en los últimos años y se presenta como una opción real para la financiación de proyectos inmobiliarios.
Financiación participativa con contrapartida
El ‘crowdlending’ se basa en la financiación participativa, en la que intervienen tres figuras: el promotor, los inversores y una plataforma virtual inscrita en el Registro Especial de Plataformas de Financiación Participativa.
Pese a ser un tipo de ‘crowdlending’, en el que los mecenas no tienen por qué recibir una retribución económica por su donación, y que puede estar enfocado a sectores de proyectos en los que no se espera en muchos casos un retorno económico de la inversión, en la variante concreta del ‘crowdlending’ los inversores prestan su dinero y esperan su devolución junto a la de los intereses pactados.
Tanto personas físicas como jurídicas pueden invertir en un proyecto de ‘crowdlending’, una actividad que en España está regulada, aunque someramente, por la Ley de fomento de la actividad empresarial. La legislación distingue entre inversores acreditados, personas jurídicas con un límite de aportación máxima por proyecto de hasta cinco millones de euros, y los no acreditados, la mayoría, que tienen como tope la financiación de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros en una misma plataforma.
En el caso del ‘crowdlending’, el plazo de devolución de los préstamos suele abarcar hasta los cuatro años, y los intereses que recibe el inversor son mayores cuanto más aumenta el riesgo de la operación y más se alarga el plazo de devolución.
Ventajas e inconvenientes del ‘crowdlending’
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, comenta que el ‘crowdlending’ ofrece a los promotores inmobiliarios una serie de ventajas con relación a los métodos de financiación tradicional. Es, para empezar, una forma de financiación más flexible, que no requiere de una inversión mínima y que permite al promotor obtener fondos sin haber comenzado el proyecto.
Por otro lado, conlleva la ventaja de que el promotor controla todos los aspectos relativos al proyecto; y además, en caso de no conseguir la financiación necesaria, puede rediseñar su estrategia de negocio o de marketing para volver a probar suerte. Sin embargo, esta vía conlleva también algunas desventajas, entre ellas el mayor tiempo necesario para conseguir financiación si se compara, por ejemplo, con un préstamo bancario.
Además, elaborar la campaña de marketing necesaria para captar inversores puede suponer un esfuerzo mayor, y debe lidiar por su cuenta con los inversores.