El sector inmobiliario anticipa un 2021 con más sombras que luces
La incertidumbre no pone de acuerdo a los expertos, que se muestran cautelosos a la hora de hacer predicciones. De lo que no hay duda es de que la brecha entre vivienda usada y nueva se intensificará. Mientras que los nuevos desarrollos aguantarán los embates amparados en una oferta más exigua, la segunda mano será la gran damnificada. El baile de números que proponen los analistas solo tiene un denominador común: el signo negativo.
Caminos dispares
Raymond Torres, director de Coyuntura y Economía Internacional de Funcas, sugiere que 2020 cerrará con una bajada de precios en la vivienda usada del -3%. «El -5% restante se produciría en el primer semestre de 2021. A partir del segundo semestre cabe esperar una estabilización o incluso una subida», expone. Desde pisos.com cifran la devaluación para el próximo año entre el -5% y el -7%, mientras que Fitch sitúa la horquilla entre el -4% y el -6%. Moody’s apuesta por el -2% y Bankinter por el -5%. Luis Corral, CEO de Foro Consultores, entiende que, «en 2021, con un escenario de vacunación, lo normal es que la bajada de precios en las zonas más afectadas se estanque».
Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, puntualiza que estos descensos en el precio unitario, al ser valores técnicos, deben interpretarse con cautela porque atienden a diversos factores, entre ellos, que «se están comprando viviendas más grandes en determinadas zonas, alejadas del centro de las ciudades y a un precio inferior».
La obra nueva es la otra cara de la moneda. Desde ST confirman que «lejos de bajar, la vivienda nueva ha crecido un promedio del 0,8% durante el primer semestre». De cara a 2021, Foro Consultores vaticina que los precios de esta tipología «podrían tener un recorrido alcista y crear una burbuja ante la falta de oferta, especialmente en las ciudades con mayor demanda». La escasez de producto ha sido reconocida incluso por los propios promotores, que pronostican una caída de los visados en 2020 de hasta el -30%.
El aspecto clave que marca el camino de la promoción inmobiliaria es la financiación. Según Corral, «en los últimos meses se han endurecido las condiciones y se han incrementado los requisitos para el promotor, lo que supone la paralización de proyectos».
Impacto en el bolsillo
El último dato del Instituto Nacional de Estadística, correspondiente al mes de octubre, arroja un recorte en las compraventas del -13,3%, aunque la anual acumulada supera ya el -20%. Desde pisos.com, estiman que 2020 acabará con un volumen de operaciones cercano a las 400.000, augurando una tímida subida del 5% en 2021. Por su parte, Bankinter ahonda la bajada para este año hasta el -35% y prevé que habrá que esperar a 2022 para retomar el medio millón de compraventas. Torres argumenta que «la compraventa se acelerará a partir del segundo semestre de 2021».
Las razones que expone el portavoz de Funcas se basan en «la falta de alternativas de inversión para muchas familias» y en que «muchos hogares han sobreahorrado durante la crisis y podrán utilizar parte de ese remanente para la compra de vivienda». Nuevamente, la evolución del empleo y las expectativas de las familias marcarán el ritmo de un 2021 viudo ya de muletas económicas como las moratorias hipotecarias y los ERTE.
Lo que sí parece claro es que el paulatino restablecimiento de las operaciones discriminará por zonas. «Grandes ciudades como Madrid o Barcelona tardarán menos tiempo en retornar a niveles previos al Covid-19, frente a los municipios de menor tamaño, donde los plazos serán mayores», opina Villanueva, que confirma que la actividad «está supeditada a la recuperación de la confianza por parte del mercado, los inversores y los propios ciudadanos».
Acceso a la vivienda
Si hay una palanca capaz de activar este indicador es el crédito. El reto del acceso a la vivienda seguirá posponiéndose «para segmentos de población como los jóvenes, quienes, en muchos casos, pueden hacer frente al pago de una hipoteca mensual, pero carecen de ahorros previos», dicen desde ST.
Pero no solo este colectivo lo tendrá difícil. «Debido a la crisis, la situación financiera de muchos hogares empeorará, lo que hará aumentar el riesgo de impago. Para minimizar ese riesgo, los bancos serán especialmente exigentes», apunta Miquel Riera, especialista en Hipotecas en HelpMyCash.com.
Corral respalda que «conseguir una hipoteca será más complicado porque las entidades están endureciendo los scoring». Ahora bien, los tipos de interés seguirán siendo ventajosos. El ojo vigilante de la banca estará más abierto en 2021, pero «fruto de la política ultraexpansiva del Banco Central Europeo, los tipos hipotecarios seguirán siendo bajos», resuelve Torres.
Este escenario favorable no evitará que los préstamos suban de precio. «Los bancos suelen encarecer sus hipotecas en los primeros meses del año. Es probable que en el primer trimestre de 2021 también suban los tipos de interés», comentan desde HelpMyCash.com, añadiendo que «esta es la política comercial que han seguido las entidades durante los últimos años». Con un Euribor instalado en la zona negativa, Riera ve lógico que la banca «mantenga o incluso suba los diferenciales y que incentive la contratación de hipotecas fijas, puesto que reportan mayores ingresos».
El alquiler ahondará en sus caídas
Para José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, «en el primer semestre de 2021, los precios de alquiler continuarán a la baja». Se verán arrastrados por el incremento del stock procedente de «pisos en alquiler que no se renovaron y del trasvase del turístico al residencial», explican desde Arrenta. Además, «en lugares donde no existía tensión, el reajuste apenas será de alguna décima, pero en las zonas más cotizadas de Madrid o Barcelona y en otras ciudades de mayor población habrá descensos superiores al 10%», añade Arrenta. Tras la primera mitad del año, Zurdo predice «un periodo de meseta donde los precios apenas variarán». Las medidas políticas influirán en la estabilización. La limitación de las rentas en Cataluña «es contraria a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que parte de la libertad en la fijación de rentas, impidiendo a las autonomías fijar precios de referencia con carácter vinculante», subraya Zurdo.