La vivienda sigue siendo la inversión más rentable para los españoles. Supera, de lejos, a los bonos del Estado, los depósitos y el propio Ibex 35. Ahora bien, pese a ello, en el último año se produjo un frenazo en las rentas del ladrillo, lo que provocó que la rentabilidad bruta del alquiler cayera del 4% por primera vez desde 2013.
Según las últimas cifras publicadas por el Banco de España, la rentabilidad del alquiler se situó en el 3,99% a finales del año pasado, dos décimas menos que el año anterior y cuatro menos que a finales de 2016. Pero hay que tener en cuenta que este es el resultado bruto, que se obtiene tras dividir el coste del inmueble entre los ingresos anuales que genera. La rentabilidad neta del alquiler es todavía menor, ya que a ese cálculo habría que sumar los gastos anuales que genere el inmueble para el propietario.
La rentabilidad total de la vivienda, que resulta de la suma de los rendimientos del alquiler con la variación de los precios de la compraventa producida durante los últimos doce meses, se estableció a finales de 2018 en el 10,5%, según las cifras del Banco de España. Un porcentaje que supera ampliamente el ofrecido el año pasado por los bonos del Estado a diez años (1,4%), los depósitos de los hogares (0,1%) y el Ibex (-15%). No obstante, la rentabilidad de la vivienda también cayó en 2018 respecto al año anterior, cuando se estableció en el 11,4%.
El Banco de España no es la primera institución que pone de manifiesto una desaceleración en la rentabilidad de la vivienda. En las últimas semanas, varias organizaciones han destacado que el rendimientos del alquiler está perdiendo terreno, lo que en realidad refleja una desaceleración de los precios. Sociedad de Tasación ha destacado que la rentabilidad bruta del alquiler se había desplomado un 15,6% en Barcelona y un 8,3% en Madrid durante el primer trimestre del año. A nivel nacional, las rentas caen un 3,3%, Estas cifras, según apuntan tanto tasadoras como consultoras, están motivadas por una desaceleración de los precios del alquiler en las grandes ciudades que ya llega a ser caída en el caso de la Ciudad Condal. Así, la rentabilidad del ladrillo parece haber tocado techo tras años de bonanza.
Nuevas normas
El cambio de tendencia coincide con la llegada al mercado de una nueva regulación, la tercera que rige el sector en lo que va de año, que precisamente nace con la intención de contener la subida de los precios. El llamado decreto del alquiler incluye la limitación al IPC de las rentas del alquiler que, además, sólo podrán ser revisadas una vez al año. También eleva la duración de los contratos de tres a cinco años en el caso de las personas físicas y a siete en el de las jurídicas y se amplía la prórroga tácita (la que se aplica si ninguna de las partes comunica su intención de extinguir el contrato) de uno a tres años. La intención del Ejecutivo es limitar con esta reforma la especulación en el mercado por parte de fondos y socimis. Sin embargo, estos poseen menos del 5% de las viviendas en alquiler, según señalan desde el sector.
La nueva norma fue aprobada por el Gobierno de Pedro Sánchez en la diputación permanente, órgano que sustituye al pleno del Congreso cuando las Cortes están disueltas y ha sido recurrida por el Partido Popular ante el Tribunal Constitucional por cuestionar «la extraordinaria y urgente necesidad» que la Constitución marca como requisitos para que el Ejecutivo dicte reales decretos leyes.
Como fuere, las perspectivas de los próximos meses para el mercado de la vivienda están plagadas de luces y sombras. Un factor determinante son los flujos de inmigración, que han vuelto a ser positivos y equivalentes a los registrados en 2008, lo que ha reactivado en nuestro país la creación de hogares. No obstante, según explican los analistas de Afi en un reciente informe, «esta reactivación puede no ser suficiente para mantener en el medio plazo la velocidad de crecimiento de la demanda de vivienda observada hasta la fecha».
Por otro lado, las expectativas de que los precios sigan al alza podrían estimular la demanda de viviendas aunque el hecho de que los precios hayan crecido por encima incluso de la renta de los hogares en algunos territorios revela que el sobreesfuerzo de las familias tiene ya poco recorrido. Y es que, según la OCDE, el 37% de los hogares españoles ya dedican más del 40% del sueldo a pagar la vivienda. Además, también afectará al sector la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, «cuyas novedades pueden entorpecer el acceso al crédito y, por lo tanto, contener la demanda efectiva de vivienda», en opinión de Afi. De hecho, según la última encuesta de préstamos bancarios publicada por el Banco de España ya contempla esta percepción de las entidades bancarias consultadas y dejan entrever cierto encarecimiento de las condiciones de financiación y de los criterios de aprobación de los créditos a la vivienda.
La emancipacion, a los 29 años
la institución dirigida por Pablo Hernández de Cos también reconoce en un análisis sobre el mercado de la vivienda publicado recientemente que es previsible que se produzca una desaceleración en los precios, sobre todo en el mercado del alquiler. Tal y como señala el supervisor, los alquileres -que han registrado un «incremento significativo» en los últimos años tras no caer tanto como la compraventa durante la recesión económica- ya han superado los máximos precrisis en Madrid y Barcelona. Una situación que está dificultando el acceso a la vivienda de un gran porcentaje de la población, sobre todo de rentas bajas y jóvenes, que no terminan de recuperarse del golpe que les asestó la recesión.
El propio Banco de España señala, tomando como referencia los datos de la encuesta de estructura salarial, que la ganancia media cayó entre 2008 y 2016 un 15% para los trabajadores de entre 20 y 24 año. Según los datos de Eurostat, la edad de emancipación de los españoles supera los 29 años y es una de las más altas de Europa.
