Чем опасен для России ипотечный бум
АО «Дом.рф», до недавнего времени известное как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, опубликовало яркий прогноз объемов ипотечных кредитов по итогам 2018 года. В «Доме» предполагают, что «в случае сохранения стабильной макроэкономической ситуации» по итогам года будет выдано порядка 1,5 млн кредитов в объеме более трех триллионов рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотеки в России, в полтора раза больше, чем год назад.
Конечно, в «Дом.рф», вероятно, хихикали, когда 12 августа предполагали «сохранение стабильной макроэкономической ситуации» — курс доллара за два предыдущих рабочих дня вырос более чем на 5%, а в процессе написания этих строк, утром 13 августа, штурмует отметку в 70 рублей за зеленую бумажку. Но снижение курса рубля может лишь стимулировать людей брать еще больше кредитов, пока процентная ставка держится на доступном уровне.
Расшифровка цифр
Приводя крупные цифры, СМИ часто забывают их расшифровать, сделать наглядными. А ведь и 1 500 000 заемщиков, 3 000 000 000 000 рублей для нормального человека — абстракции, не привязанные ни к какому умопостигаемому значению.
Полтора миллиона заемщиков — это более 1% населения России от мала до велика. Кредит, как правило, берется не одиночками, а на семью: взяв за основу ячейку общества из трех человек, мы получим, что в тесные отношения с застройщиками и банками в одном только 2018 году войдут порядка 3,3% населения России — каждый 30-й! Таким образом, перед нами важнейшая социальная проблема.
Три триллиона рублей — это больше, чем годовые расходы России на оборону. Это почти одна пятая всех доходов федерального бюджета России и, соответственно, одна десятая доходов консолидированного бюджета (сумма федерального, региональных и местных бюджетов). То, что банки смогли выдать столь серьезную сумму, говорит о том, что нехватки наличности они, мягко говоря, не испытывают. А ведь с 2019 года они планируют в сопоставимых объемах кредитовать и застройщиков (об этом ниже).
Фото: VPales / Shutterstock.com
Кто заработает?
Если деньги выдаются, значит, это кому-то выгодно. Средний размер ипотечного кредита на новое жилье в начале 2018 года составлял 2,24 млн руб. — на 13,7% больше, чем годом ранее. А по итогам 2017 года, с учетом кредитов под залог уже построенной недвижимости, по ипотеке в среднем выдавалось 1,90 млн руб., и эта сумма также растет.
Средневзвешенная ставка по кредиту — около 10% годовых, средний срок кредита — около 15 лет. При таких условиях, выдав клиенту 1,9 млн рублей, банк получит выгоду в размере 1,76 млн рублей в ближайшие 15 лет, потеряв при этом, разумеется, на инфляции.
Решив несложную задачку, мы увидим, что, выдав в 2018 году три триллиона рублей, банки рассчитывают получить более 90% прибыли — почти 5,8 триллионов. Еще некоторые суммы уйдут страховым компаниям, чаще всего аффилированным с банками.
Надо сказать, кстати, что это отнюдь не однозначная сделка. Инфляция в России за 15 лет — с 1 января 2003-го по 1 января 2018 года, — между прочим, составила 270%. Даже при умеренных 6% годовых, а в 2018 году никак не будет меньше, инфляция съест всю прибыль банков — 140% за 15 лет.
Получается, банки рискуют? Да, но их заемщики — гораздо сильнее. Банк может потерять деньги, человек — жилье. Но самое главное — получаемые банком по ипотеке деньги сразу же идут в оборот, на гораздо более прибыльные потребительские кредиты, проценты по которым мгновенно корректируются с учетом инфляции. Кстати, именно по ипотечным кредитам самый низкий процент просрочки задолженности.
Последний год ДДУ
Одной из главных причин ипотечного бума является изменение законодательства. 80% сделок на рынке новостроек совершается по договорам долевого участия. А шансы на то, что долевое строительство останется в российской экономической практике после 2019 года, стремительно тают. Застройщик более не сможет получать деньги до сдачи полностью готового жилья покупателю: до этого момента деньги будут находиться на специальных счетах. Эта смена декораций явно пролоббирована банками, которые получат значительное беспроцентное финансирование и дополнительную клиентуру в лице застройщиков. Вообще, после сырьевиков и силовиков банки — третьи по силе лоббисты в России, и будет интересно посмотреть на столкновение их интересов («кто кого заборет — слон или кит?») в случае уменьшения «кормовой базы».
Изменение закона, несомненно, приведет к повышению цен на жилье (разницу получат банки), о чем потенциальному покупателю расскажут в любом офисе продажи недвижимости. А значит, покупать нужно здесь и сейчас, с этим несложным выводом трудно поспорить.
Фото: SunnyToys / Shutterstock.com
Ипотека как орудие централизации
Необходимо упомянуть еще один неприятный аспект ипотечного бума. Статистика неумолима: 37% квартир на первичном рынке реализуется в четырех столичных регионах (Москва и Санкт-Петербург с их областями) и Краснодарском крае, а из-за высоких цен в эти регионы уходит существенно более 50% всех денег, заплаченных в России за новое жилье. Безудержное кредитование способствует перетеканию жителей России в несколько островков благополучия, причем самых успешных, самых энергичных жителей, сумевших накопить на немаленький первый взнос и представить документы о своей финансовой благонадежности.
А огромные просторы «остальной» страны пустеют.
С тенденцией переселения людей в развитые регионы, к сожалению, поделать ничего нельзя: несмотря на вливание огромных сумм в Дальний Восток и особенно на Северный Кавказ, люди не стремятся туда переезжать (Грозный находится на последнем месте по стоимости жилья среди всех региональных столиц). Помимо уже названных столичных регионов и района Сочи, можно назвать также Екатеринбург и Новосибирск, которые через активное строительство буквально высасывают население из своих и окружающих областей.
Конечно, иногда люди уезжают из центров на периферию. Но очень редко им для этого требуется ипотека.
Куда идет Россия?
Улучшение жилищных условий — это хорошо. Ипотека — хороший и на данный момент относительно недорогой инструмент этого переселения. Жители самой большой страны мира не должны ютиться в 30-метровых квартирах хрущевских времен и 20-метровых студиях, так нравящихся новому главе ВЭБ Игорю Шувалову. Но когда это приводит к запустению страны, надо реагировать. Развитие России не может быть отдано невидимой руке рынка, которая воздвигает монструозные человейники на окраинах мегаполисов, здесь нужна четкая государственная программа, включающая в себя квоты регионам на строительство жилья, квоты банкам на выдачу ипотечных кредитов в разных регионах и другие инструменты регулирования.
А для выбора этих инструментов мы должны четко представлять себе, какой хотим видеть Россию 2040, 2060, 2080 годов. Есть ли такое понимание у нынешней власти? В этом позволительно усомниться.
Зато прекрасно видно, к чему пока что идет дело. Хорошо развиваются южные сельскохозяйственные районы, все больше обособляются и становятся «вещами в себе» национальные республики, а остальная Россия будет представлять собой десяток красивых современных мегаполисов посреди выжженного, вырубленного, заваленного свалками пространства.
Кажется, в детстве мы мечтали о совсем другом будущем для нашей страны.