Молчание на новом уровне

События в ГК «ПИК» Сергея Гордеева заставляют задумываться о возможных проблемах девелопера

«ПИК» до сих пор не опубликовал финансовые результаты ни за один из периодов 2022 года. При этом во вторник, 20 сентября, крупнейший совладелец группы Сергей Гордеев сложил с себя обязанности гендиректора, передав этот пост своему бывшему заместителю Ивану Поландову. Почему Гордеев, лично руководивший группой с июня 2014 года, решил уйти именно сейчас? Есть ли повод для беспокойства?

На официальном сайте группы, также как и в бизнес-справочниках, например, на сервисе проверки контрагентов Rusprofile.Ru, Сергее Гордеев продолжает числиться генеральным директором ПАО «ПИК СЗ». Информацию о смене руководителя подтверждает пресс-центр компании, разместив её в отделе новостей.

Одно к одному

Там сказано, что Гордеев передал лишь операционное управление бизнесом, планируя теперь заняться вопросами корпоративного управления и стратегического развития, в том числе новыми технологическими направлениями. Сам миллиардер, комментируя своё решение, указал на то, что за последние 8 лет «ПИК» занял место «безоговорочного» лидера строительной отрасли в России и работает сегодня в 15 регионах, достигнув объема ежегодного ввода жилья в эксплуатацию в 3 млн квадратных метров. «Компания вышла на принципиально новый уровень для себя и для отрасли в целом. Поддержание заданных темпов роста и переход на качественно новый этап развития требуют не только идеально настроенных механизмов операционного менеджмента, но и корпоративного управления принципиально нового уровня, на котором я сфокусируюсь», – сказал Гордеев. Он подчеркнул, что уверен в опытности и лидерских качествах Ивана Поландова, который возьмет на себя задачи по ежедневному управлению компанией.

Тем не менее, в 2021 году «ПИК» объявил о результатах работы за 3 месяца 2021 года 15 апреля; о результатах за 6 месяцев 2021 года – 23 июля. 30 августа были опубликованы консолидированные финансовые результаты за 6 месяцев 2021 года. Отчет о результатах работы за 9 месяцев 2021 года был опубликован 9 октября 2021 года, а за весь 2021 год – 18 января 2022 года. Что случилось в 2022 году? Почему «ПИК» прекратил публиковать отчетность?

Понижение кредитного рейтинга компании агентством FitchRatings, пропуск девелопером выплат по выпуску евробондов ПИК-Корпорация-2026-ев в мае и банкротство нескольких компаний, входящих в группу позволяют некоторым аналитикам говорить о заметных проблемах, которые могут ожидать застройщика.

Оценка рисков ГК «ПИК» пока приводит примерно к мысли, высказанной юристом компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» Людмилой Белобрагиной: «Банкротство материнской компании не допускали раньше и не допустят сейчас ввиду высокой социальной значимости предприятия и его проекта. Если руководство компании не справится самостоятельно, то возможны государственные вливания, предоставление льгот и субсидий. Нужно учитывать, что вопрос о банкротстве как материнской компании, так и дочерних предприятий периодически возникает с 2009 года. В отношении материнской компании за последние десять лет опубликовано четыре намерения кредиторов о признании ГК «ПИК» банкротом. За указанный период процедура банкротства так и не была введена».

Плюсы и минусы

Невыплата в мае купонного платежа по евробонду является, скорее, следствием технических проблем, возникших в результате введённых в отношении России санкций, а не показателем финансовых результатов деятельности компании. Но о финансовых результатах работы за 2022 год «ПИК» молчит. И, на наш взгляд, факты, вызывающие некоторые сомнения присутствуют. Перечислим сильные и слабые стороны застройщика.

К сильным сторонам можно отнести масштабность деятельности «ПИКа». Группа компаний в лидерах только по числу проектов и площадей будущих объектов, но и в географии. Помимо Москвы «ПИК» ведёт строительство в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени, Новороссийске, Ярославле, Ростове-на-Дону, Калуге, Обнинске, Владивостоке, Южно-Сахалинске, Нижнем Новгороде и Казани. По итогам работы за 2021 год ГК «ПИК» осталась крупнейшим в России застройщиком. Общий объем поступлений денежных средств составил 516 млрд рублей. В сравнении с предыдущим годом объём реализации недвижимости увеличился на 33% – до 451 млрд рублей (было продано 2 537 тыс. кв. м.) при доле ипотечных сделок в 76% от общего объема продаж.

Напомним, также, что «ПИК» включён в перечень системообразующих предприятий России, что, фактически означает озабоченность итогами его работы и, при необходимости, помощь со стороны государства.

А вот разнонаправленность деятельности, которой занимаются компании группы, как мы полагаем, истолковывать можно двояко. То, что касается строительства, безусловно, стоит отнести в плюс: проектирование, производство строительных материалов, выполнение строительных работ и, возможно, отделка. Но в последнее время вокруг этого стали расцветать сопутствующие, но далёкие от строительства как такового сервисы. Основными из недостатков, вероятно, стали попытки соответствовать гигантскому размаху основного направления.

Понятно, что застройщику удобно иметь собственный отдел продаж, но «ПИК» пошёл дальше и создал «дочку», «ПИК-Брокер», руководители которой нацелились не на обслуживание потребностей своего девелопера, а на экспансию на часть риелторского рынка. Интерфейс сайта pik-broker сейчас заметно изменился. Год назад это был мощный ресурс, предлагающий чуть ли не главной услугой срочный выкуп квартиры, в чём чувствовалась могучая финансовая спина большого брата (ПАО «ПИК СЗ»), плюс, на выбор, любой объект из реализуемых «ПИКом» проектов. Сейчас в списке предлагаемых «ПИК-Брокером» объектов всего 136 квартир. Для сравнения, «Миэль», например, по запросу «купить квартиру» предлагает 4326 объектов в Москве и области. Думается, денег в «ПИК-Брокер» было вложено немало.

Ещё один «громкий» проект ГК «ПИК» – управляющая компания «ПИК-Комфорт». Очевидно, что застройщику удобно передать только что построенный дом под управление союзной организации. Это как минимум снимает ряд спорных вопросов по устранению недоделок. Да и прибыльно это, казалось бы. Мы часто видим, как ведётся борьба за право управления домом. Кто-то на этом строит высокодоходный бизнес. А вот «ПИК-Комфорт», который, по информации с официального сайта, обслуживал уже в 2020 году 50 млн квадратных метров жилья, при выручке за 2021 год в 15 млрд рублей оказался в убытке на 814 млн рублей. В чем причина: нерадивые управленцы или чрезмерная оптимизация налогообложения?

Были упрёки в адрес этой управляющей компании со стороны жильцов, обвинения её чуть ли не в рейдерстве. В марте 2021 года губернатор Московской области Андрей Воробьев, упомянув на совещании «ПИК-Комфорт», потребовал выгнать из городов Подмосковья (в частности, Долгопрудного) тех, «кто не хочет работать». В общем, и в этом случае проект беспроблемным не назовёшь.

Новое поветрие – предложение квартир не только с отделкой, но и с мебелью – привело к появлению у «ПИКа» собственного мебельного производства. Кому-то, безусловно, удобно купить меблированную квартиру, рассчитавшись за это из ипотечных денег. Как внутрикорпоративная услуга это удобно. Возможно, чуть дороже, но не нужно задумываться, где брать деньги на покупку мебели, выплачивая ипотеку. Но попытка, опять же, отвоевать сегменты рынка, выходящие за пределы жилых комплексов ПИКа, обоснованная во многом финансовыми возможностями, может и эту идею свести на нет.

Раз кредит, два кредит…

Основные риски девелопера связаны с высокой закредитованностью. Согласно данным консолидированной финансовой отчетности за 2021 год, общая сумма кредитной задолженности ПАО «ПИК СЗ» составила 447,29 млрд рублей, при этом сумма проектного финансирования составила 336,44 млрд рублей. Сетевой ресурс PROБанкротство пишет: «К кредитным средствам, покрытым денежными средствами на счетах эскроу, применяются льготные ставки. В случае высоких продаж и поступления большого объема денежных средств на эскроу кредитная ставка уменьшается». Но под льготы у «ПИКа», если верить упомянутому ресурсу, попадает чуть больше половины таких кредитов, а 221,21млрд рублей – это кредиты, полученные застройщиком с наценкой к ставке ЦБ РФ, доходящей до 4%.

Вот и получается, что пока ставка ЦБ была низкой, всего 4%, средства, привлеченные в качестве проектного финансирования, обслуживались максимум под 8%, но представьте, что произошло, когда в марте месяце 2022 года ЦБ поднял ставку до 20%. Каково было обслуживать многомиллиардный долг в тот момент? Да и сколько это стоило?

Такие чрезмерные нагрузки не только строительный гигант – отрасль может не выдержать. Ведь количество возводимых проектов и строящихся квадратных метров растёт от года к году. Огромные суммы на ведение такого строительства – это кредитные средства банков. Но и готовые квартиры покупаются чаще с использованием кредитных средств. То есть, под одни и те же объекты кредит выделяется как бы дважды. К этому добавим отсрочки, которые девелопер зачастую получает от подрядчиков. Тоже своего рода кредитование? Мало того, получая деньги под процент ЦБ с накруткой, застройщики умудряются предоставить своим клиентам ипотеку под процент, иногда не превышающий единицу. Кто оплачивает такой дисконт? А что, если в какой-то момент механизм даст сбой?

Перечисленные факторы, наряду с сообщениями о банкротствах сразу нескольких дочерних компаний ПИКа, действительно, вызывают озабоченность. Наверное, лучшее, что можно делать инвесторам и просто покупателям в такой обстановке – оставаться оптимистами и действовать с запасом прочности, то есть, приобретать объекты в высокой стадии готовности, особенно, если для покупки используются деньги от продажи единственного жилья.

Фото: pixabay

Владимир Идейный

По материалам: “Наша Версия”