Конец дачной серой зоне: дачная реформа 2026 года перепишет правила жизни в СНТ
История с домами на проспекте Победы, 29А в Севастополе — удобная оптика, но слишком комфортно было бы ограничиться только ею.
Два 11‑этажных корпуса, введённых в эксплуатацию в конце 2025 года, 113 семей, наконец получивших ключи, участие Фонда развития территорий и впечатляющие цифры федеральной статистики — всё это создаёт гладкую картинку победы над одним из долгостроев.
Но если отойти от торжественного момента на шаг назад, станет видно, что этот сюжет — всего лишь один фрагмент крупной мозаики.
На начало 2026 года в Севастополе действуют сразу несколько контуров учёта проблемного жилья, и вместе они рисуют город, в котором незавершённые или спорные объекты — не аномалия, а ещё значимая часть строительной реальности.
Схема, по которой выводили из тупика проспект Победы, 29А, стала эталонной для новых кейсов. После банкротства кооператива‑застройщика объект был включён в реестр проблемных, город через департамент капитального строительства заключил соглашение с Фондом развития территорий, а фонд принял решение профинансировать достройку — только на два дома речь шла примерно о 274 млн рублей, не считая последующих городских вложений в благоустройство и сети.
К концу 2025‑го Севастополь перераспределил ещё около полумиллиарда рублей на завершение работ вокруг комплекса, что позволило выдать разрешения на ввод в эксплуатацию обеих очередей в последние дни года.
С точки зрения технологии это образцовый пример: федеральный «страховщик» долевого строительства подбирает осколки проекта, регион закрывает инфраструктурные хвосты, прокуратура контролирует соблюдение сроков — и в итоге долгострой превращается в жилой дом.
Но за пределами этого идеального кейса картина куда сложнее.
У Севастополя фактически два слоя проблемных адресов.
Первый — федеральный реестр долевого строительства, который фиксирует те многоквартирные дома, где деньги граждан были привлечены по ДДУ, а обязательства не исполнены в срок. В этом списке на рубеже 2025–2026 годов значатся, в частности, дом на улице Горпищенко, 104в (ЖСК «Романсеро») с почти 13 тысячами квадратных метров жилья и продолжительным конкурсным производством, а также уже известный проспект Победы, 29А, который формально должен покинуть реестр после ввода.
Для части объектов Фонд развития территорий уже принял решения о достройке, для части сценарий ещё формируется. Это слой «классических» обманутых дольщиков, чьи интересы государство обязалось защищать в первую очередь.
Второй слой — более широкий перечень проблемных объектов капитального строительства, который город утвердил совместно с прокуратурой. Здесь реестр охватывает не только долевые дома, но и самострои, объекты с грубыми нарушениями норм, спорную точечную застройку и садовые товарищества, где капитальное строительство вышло далеко за рамки дозволенного. По официальным оценкам, суммарный перечень насчитывает порядка 120–127 адресов: от многоквартирных комплексов до отдельных корпусов на улицах Мирной, Читинской, Галины Петровой, Коммунистической, Комбрига Потапова, Челнокова, Краснодонцев, на Фиолентовском шоссе и в Байдарской долине, а также внутри СТ «Пилот», «Куликово поле», «Рыбак‑3» и других садовых массивов. Это уже не только долгострой в классическом понимании, но и целый спектр «проблемных» сценариев — от домов, требующих доведения до норм, до вопиющих самовольных строек, для которых единственный реалистичный исход — снос.
В этой системе координат ввод в эксплуатацию дома на проспекте Победы, 29А приобретает символическое значение. Это доказательство того, что институциональная архитектура защиты дольщиков, выстроенная с 2019 года, умеет работать в конкретном городе с непростой градостроительной историей. Фонд развития территорий рапортует о 12 завершённых долгостроях в восьми регионах за 2025 год, общей площадью 232 тысячи квадратных метров и более чем 2,3 тысячи восстановленных прав, а с 2019‑го — о защите порядка 261 тысячи граждан по всей стране.
Севастополь в этих цифрах занимает скромное место, но для местного рынка любой успешный кейс имеет непропорционально большую репутационную ценность: здесь каждый недострой виден, каждый скандал с обманутыми дольщиками становится городским нарративом.
При этом даже хорошо отработанный механизм достройки не снимает вопроса о качестве финального продукта. История с тем, как сразу после ввода одного из корпусов на проспекте Победы Следственный комитет начал проверку из‑за отсутствия тепла, подчёркивает: перевести дом из одной колонки реестра в другую мало, нужно ещё обеспечить нормальную эксплуатацию. В противном случае статус «непроблемного» становится чисто юридическим, а социальное раздражение остается. Для города, который и так живёт в условиях дефицита доверия к строительной сфере, подобные эпизоды особенно чувствительны.
С другой стороны, чем успешнее работает федеральный и региональный механизм спасения дольщиков, тем отчётливее проявляется риск морального дисбаланса. Если рынок убеждается, что в конечном счёте государство и фонд доведут до конца практически любой проблемный проект, часть участников могут начать вести себя рискованнее.
Покупатели — заходить в сомнительные стройки ради скидки, опираясь на надежду, что их всё равно «вытащат».
Девелоперы — запускать проекты с минимальным финансовым резервом, рассчитывая, что в случае провала политическая цена брошенного каркаса окажется выше, чем затраты на его достройку за счёт публичных средств.
Севастополь с его компактным, но нервным рынком — идеальная площадка, где этот эффект легко увидеть: любой провал мгновенно становится предметом публичного обсуждения.
В результате город оказывается на тонкой грани. С одной стороны, он объективно нуждается в агрессивном наведении порядка: в выводе из тупика десятков объектов, в очищении ландшафта от самостроев, в завершении исторических конфликтов вокруг кооперативов вроде «Романсеро». С другой — обязан избегать превращения публичной системы спасения в сигнал «входите, риск оправдан». Отсюда столь пристальное внимание к реестрам и статусам. Формально «проблемный дом» — это лишь строка в таблице, но по существу — маркер, который влияет на поведение покупателей, банков, подрядчиков и самого города.
Если смотреть вперёд, реестр проблемных домов Севастополя на 2026 год — это не столько перечень неудач, сколько карта предстоящей работы.
Каждому адресу ещё предстоит выбрать одну из трёх траекторий: достройка с участием Фонда развития территорий или инвестора, легализация через приведение к нормам или демонтаж как заведомо опасного и необоснованного объекта.
Успех проспекта Победы показывает, что первая траектория может быть реализована даже в сложных кейсах. Широкий список самовольных и проблемных строек напоминает, что без второй и третьей траекторий город не обойдётся.
Севастополь в этом смысле стоит перед выбором, более сложным, чем техническое завершение пары корпусов. Он решает, каким будет отношение к долгострою как к феномену: временным сбоем, который система исправляет, или устойчивым симптомом, который просто научились косметически прикрывать.
От ответа на этот вопрос зависит не только число строк в реестрах, но и то, насколько охотно жители и инвесторы будут верить следующему проекту, который появится на городском заборе.
Материалы по теме: