Цена вопроса. Какие алтайские застройщики вошли в топ-20, и как чувствует себя отрасль
Июль 2025 года стал для строительного рынка Алтайского края зеркалом общероссийских тенденций. При крайне высокой стоимости «квадрата» и падении объемов ввода жилья на 10,5 % за год покупателям все сложнее зайти на рынок даже с господдержкой. Текущие тренды показывают: адаптация продолжается, но ценой стагнации в определенных сегментах. Смотрим на волнения в конъюнктуре рынка.
Самые важные новости в Телеграм и ВКонтакте. Подпишитесь!
Показательные показатели
Итоги первого полугодия 2025 года рисуют тревожную картину: ввод жилья в Алтайском крае составил всего 501 тыс. «квадратов». Это на 59 тыс. меньше, чем за аналогичный период 2024 года (560 тыс. кв. м), и самый низкий показатель с допандемийного 2020 года.
Драматичнее всего это сказалось на многоквартирных домах (МКД): если в 2024 году их доля в общем объеме ввода была 34 %, то сейчас — лишь 23,5 %.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) остается единственным относительно стабильным сегментом, обеспечив 76,6 % введенных площадей (384 тыс. кв. м). Однако и здесь прогнозы осторожны: бум по ИЖС уже завершился — сказались, в частности, изменения и ужесточение льготных условий ипотечного кредитования.
Концентрация меняется
Топ-20 застройщиков края на июль 2025 года демонстрирует сдвиги в расстановке сил. Год назад четверка лидеров («Союз», «Адалин», «Алгоритм», «Жилищная инициатива») контролировала 52 % рынка. Сейчас их совокупная доля снизилась до 38,8 %, что отражает общее усыхание рынка и рост доли новых игроков (всего наш.дом.рф выделяет 44 действующих девелопера против 36 в 2024 г.).
«Алгоритм» укрепил лидерство, увеличив долю с 14,6 до 16,7 % и площадь строящегося жилья с 101 до 125 тыс. кв. м.
«Союз», напротив, согласно рейтингу наш.дом.рф, сдал позиции в Алтайском крае: его доля упала с 16,9 до 9,6 %, а строящаяся площадь сократилась со 117 до 72 тыс. кв. м. Группа компаний обратила взор в соседнюю Новосибирскую область — там «Союз» возводит даже больше, чем на Алтае, — 100 тыс. кв. м жилых площадей.
«Жилищная инициатива» показала прирост: доля на территории края увеличилась с 4,8 до 6,3 %, дополняя жилые площади масштабным строительством комплекса отелей в Белокурихе. Не больше, чем на Алтае, но тоже немало компания строит в Новосибирске — 33 тыс. «квадратов».
С каждым днем все дальше от дохода
Тенденции не могут не сказываться на цене квартирного вопроса. По данным РБК, в первом полугодии 2025 года в 49 крупных городах России происходил рост цен на вторичное жилье. Барнаул попал на девятое место — сегодня стоимость одного «квадрата» в строящихся МКД Алтайского края достигла 117 403 рублей. Это на 15,9 % выше, чем в июле 2024 года (101 298 рублей), и превышает ценник в готовом жилье и вторичке — это отраслевики отмечали еще весной. Хотя и не так плохо, как в среднем по России (порядка 198 тыс. рублей).
Строители видят причину в политике банков и проектном финансировании, ставка по которому равна ключевой ставке и плюс 7–8 % сверху. Деньги дольщиков же остаются на неприкасаемом эскроу-счете.
Девелоперы и не скрывают, что сегодня упор все чаще приходится делать на сегмент «выше среднего», с более высокой покупательной способностью, не зависящий от ипотеки. Этот тренд пока сохраняется.
Что, впрочем, очевидно: из любопытства мы посчитали, сколько с нынешними ценами придется, например, копить на квартиру среднестатистическому жителю региона. Среднедушевой доход в Алтайском крае в 2025 году, согласно данным ЕМИСС, достиг 41 817 рублей в месяц.
Вспоминаем цену «квадрата». На типовую «однушку» (примерно 45 кв. м) понадобится 5,28 млн руб. Это эквивалент 10,5 года непрерывной работы всей семьи (из расчета двух трудоспособных членов), если откладывать 100 % их совокупного дохода (83 634 рубля). Но это абсурдный сценарий. Реалистичнее (откладывая 30 % от семейного дохода — 25 090 рублей): на «однушку» придется копить 17 с половиной лет, а на «двушку» (55 кв. м, 6,46 млн рублей) — более 21 года.
Ипотека без всяких льгот (ставка от 22 %, первоначальный взнос 20 %) тоже влетит в копеечку: платеж по кредиту на «однушку» составит более 90 тыс. рублей, что выше среднего семейного дохода. Даже «Семейная ипотека» (ставка около 8 %) при таких ценах требует платежа примерно 55 тыс. рублей — почти 66 % семейного дохода. Даже если взять для расчетов не среднедушевой доход, а средний уровень оплаты труда в регионе (62 013 рублей), получится чуть более оптимистично, но все равно обременительно.
Эти цифры объясняют обвал ипотечных выдач в январе 2025 года и рост доли сделок за наличные (до 60 % на начало года, по данным ВТБ).
Осторожно, турбулентность
Объем незавершенного строительства в крае вырос с 690 тыс. кв. м летом 2024 г. до 761 тыс. кв. м в 2025 году (данные на 17 июля). Вдобавок в строящихся жилых домах не продано около 59 % площадей. Это подтверждает опасения девелоперов с начала года: темпы продаж отстают от строительства.
Прогнозы на 2026 год остаются сдержанными
Во-первых, давление ставок продолжится. Хотя ЦБ прогнозирует ее уже к 2026 году в диапазоне 13–14 %, резкого наплыва денег на рынок ожидать вряд ли приходится.
Во-вторых, стойкий «индивидуальный жилищный солдатик» пока стоит и продолжит, по всей видимости, показывать неплохие результаты. Люди стремятся к земле — об этом говорит практика последних лет.
При этом неблагоприятно может сказаться то, что ужесточились условия «сельской ипотеки»: круг заемщиков стал уже.
В-третьих, часть девелоперов сделают ставку на качество и новые форматы для привлечения инвесторов, например, ожидается рост спроса на дома клубного типа, развивается курортная инфраструктура. Другие застройщики будут вынуждены искать способы удешевления.
В-четвертых, поиск альтернатив ипотеке. Так, набирает популярность рассрочка от застройщиков (со страхованием рисков) и схем аренды с выкупом.
Рынок строительства Алтайского края не рухнул, но глубоко вошел в зону турбулентности. Застройщики учатся выживать в условиях дорогих денег и скудеющего спроса, делая ставку на ИЖС, качество и альтернативные схемы расчетов. Однако без смягчения монетарной политики или новых мощных госпрограмм, способных переломить тренд недоступности, стагнация рискует затянуться. Покупателю же остается копить, искать рассрочку, отложить мечту о новом жилье на неопределенный срок — или резко разбогатеть.