Коронавирус уронил рынок коммерческой недвижимости
Из-за падения доходов арендаторов собственники торговых и офисных помещений в Иркутске вынуждены пересматривать свои концепции развития.
Российские и региональные власти продолжают постепенно снимать введённые из-за коронавируса ограничения, но это мало влияет на улучшение экономической ситуации. Оценивать потери на рынке коммерческой недвижимости пока рано, но уже сейчас заметно высвобождение площадей. Из-за падения доходов арендаторов собственники торговых и офисных помещений вынуждены пересматривать свои концепции развития и менять условия взаимоотношений с предпринимателями, снижая арендную плату. При этом эксперты готовят игроков рынка к переменам и долгому периоду восстановления.
«Длинный выход из кризиса»
Руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов на Байкальском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) заметил уникальность нынешней ситуации по сравнению с другими кризисами: российский рынок недвижимости, по сути, «оказался в одной лодке» с мировым. «Это не санкции, не падение цен на нефть, везде – локдаун », - пояснил он.
По его словам, есть три сценария восстановления мировой экономики, первый из которых – «упали – отскочили» - уже не сбылся. Второй – базовый, предполагающий возвращение экономики к «доковидным» показателям уже в 2021 году. Третий – негативный, по которому период восстановления продлится до конца 2022 года. При этом базовый прогноз Министерства экономического развития РФ почти соответствует третьему варианту – достижение «доковидного» уровня в третьем квартале 2022 года. «То есть всем нужно готовиться к длинной экономической рецессии», - подчёркнул Соколов.
По его словам, обозначилось несколько трендов кризисного времени: это «смерть слабого бизнеса» и ориентация собственников недвижимости на устойчивые отрасли, бум центров обработки данных, изменение поведения потребителей, а также переориентация на удалённый формат работы, что может дать импульс к развитию городов-субмиллионников. По мнению Соколова, бенефициаром этого процесса может стать Иркутск. Плюсом к этому прибавляется специфический тренд – огосударствление экономики. «Для России это данность на следующие 5 лет, что отразится на спросе на офисные помещения и промышленные площадки», - подчеркнул эксперт.
Председатель комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Гайк Папоян оказался довольно оптимистичен в прогнозах. По его мнению, экономика восстановится до января-марта 2021-го, а к концу следующего года бизнес сможет войти в привычный ритм работы.
«Есть сомнения в том, что первая волна коронавируса закончилась, некоторые говорят, что будет и вторая, готовятся к новому этапу ограничений этой осенью, поэтому не стоит расслабляться. Но, как показали первые месяцы ограничений, и арендаторы, и арендодатели понимают ситуацию и не пытаются ни за чей счёт отыграться. Ставки, конечно, упали, наиболее продвинутые собственники освободили арендаторов от платы на 3-4 месяца, большинство - дало 50%-ю скидку. Но оптимизма я не чувствую, потому что непонятно, как экономика будет возрождаться», - подчеркнул эксперт.
Одним из наиболее пострадавших сегментов на рынке коммерческой недвижимости стал ритейл. Как пояснила исполнительный директор концерна SRV Ольга Болотникова, с марта снижается рентабельность, фиксируется рост вакантных площадей и неустойчивый трафик в торговых центрах. По её словам, часть арендаторов перепрофилируют свои магазины в пункты выдачи товаров. Большие опасения вызывает поведение покупателей, которые всё больше переходят к онлайн-покупкам, и это нужно будет учитывать при корректировке стратегий развития.
«Мы понимаем, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих, но мы будем рады, если будет какая-то господдержка, например, отсрочки или скидки по налогам. Так или иначе, собственники торговой недвижимости уже с марта пытаются работать с кредитной нагрузкой и оптимизируют свои расходы. При этом доходы снизились до уровня 20-30% к докризисным показателям», - заметила Болотникова.
По её оценкам, для торговли период восстановления может занять от года до 3 лет, «если понимать, как ситуация будет развиваться дальше». При этом она подчёркивает, что изменится лизинговая стратегия: если до марта она заключалась в ротации предпринимателей, привлечении наиболее интересных компаний, то теперь её смысл - в сохранении текущих арендаторов.
«Нерыночная ситуация»
Руководитель консалтинговой компании «Новация», глава комитета по коммерческой недвижимости Байкальского представительства РГУД Илона Толстоухова заметила, что Иркутск отреагировал на введение ограничительных мер из-за коронавируса так же, как и другие российские города.
«Мы с коллегами из разных городов постоянно на связи, и никто не понимает, что больше влияет: коронавирус или экономика. Ведь та ситуация, которая у нас сейчас сложилась, абсолютно не рыночная. Если сравнивать с кризисами 2008-го и 2014-го, то в отличие от сегодняшней ситуации, тогда мы знали, как с этим работать, какие механизмы и инструменты использовать. Тогда, что самое важное, в стране были наличные, сейчас – сложнее: доллар вырос, цены на нефть упали, плюс ввели режим самоизоляции», - пояснила эксперт.
Она подчеркнула, что в кризис 2008 года краткосрочные скидки составляли от 30 до 100%, 2014-го – от 20 до 40%. В результате сокращались сроки договоров, появлялись риски расторжения, пересматривалась политика арендных отношений. В нынешней обстановке, по словам Илоны Толстоуховой, разобраться сложно как арендаторам, так и арендодателям. Более того, она заметила, что введённый режим ограничений стал неожиданным и закрыл рынку возможности принять какие-то меры для выживания.
«На сегодняшний день период дисконтирования сложно прогнозировать, и каждой стороне непонятно, насколько и сколько согласовывать и договариваться. Вал взаимных писем-претензий захлестнул всех, и локаут уже никого не удивляет, к сожалению. Выход: договариваться о скидках, исходя из ситуации «сегодня», то есть заключаем дополнительные соглашения о снижении на месяц и каждый месяц мониторим ситуацию», - подчёркивает эксперт.
Илона Толстоухова подчёркивает, что на протяжении 4 лет прогнозирует перестройку всех процессов и неизбежную эволюцию потребительской среды. «Мы в процессе третьей промышленной революции, и этот процесс необратим. Безусловно, на фоне цифровизации и тренда на «безопасность» и «удалёнку» нас ждёт трансформация бизнеса и изменения рынка коммерческой недвижимости в целом», - поясняет эксперт.
«Отложенный эффект»
Управляющий объектами недвижимости Юрий Винников зафиксировал, что на рынке произошло высвобождение площадей – количество таких точек больше, чем полгода назад. Причём и федеральные сети, и мелкие предприниматели во время действия самых жёстких ограничений ощутили серьёзный спад продаж. «Те, кто не смог уйти в онлайн-торговлю, или смог, но это, к сожалению, не помогло, вынуждены закрывать магазины, сокращать персонал. Это даже произошло с некоторыми ювелирными сетями и сотовыми операторами, которые раньше считались самыми надёжными и платёжеспособными арендаторами», - пояснил эксперт.
Он подчеркнул, что до сих пор не заработали полностью торговые центры: закрыты развлекательные зоны, ограниченно работают фудкорты, часть арендаторов ушла. По его словам, сильно пострадал стрит-ритейл, особенно связанный с ресторанным бизнесом, который сейчас работает с доставкой или в формате летних площадок. А вот офисный сегмент пока держится. «У меня нет примеров, чтобы компании массово отказывались от офисов, сокращали персонал, возможно, им было проще перестроить работу», - пояснил Винников.
Он подчеркнул, что переход на удалённый формат может впоследствии ударить и по офисам: если бизнес сможет адаптироваться и перестроить работу, то постепенно он начнёт сокращать свои площади. Так как некоторые компании уже почувствовали плюсы работы на «удалёнке»: сотрудники не теряют время на дорогу в офис, а фирма может сократить арендные площади.
Складской сегмент, по мнению эксперта, в этой ситуации самый перспективный для развития в будущем, особенно для Иркутска, где не хватает хороших складских комплексов.
«Если покупательский спрос будет смещаться в формат онлайн-покупок, то фирмам понадобятся хорошие логистические площадки. То, что есть сейчас, - это наследие советского союза. Также происходило с бизнес-центрами и ТРЦ, под которые сначала перепрофилировались различные НИИ и заводы, а затем пришли инвесторы, которые начали строить качественные объекты. Так что, я думаю, что в скором времени мы дождёмся появления складского комплекса не хуже, чем в Москве или Санкт-Петербурге», - пояснил эксперт. Он добавил, что это потребует больших инвестиций и наличия площадки с развитой логистикой.
По мнению Винникова, рассуждать о последствиях пока рано: «Ситуация будет иметь отложенный эффект. Те фирмы, которые сейчас запустились, например, фитнес-центры или летние площадки, на каком-то накопленном эффекте продолжат свою работу, но если не произойдёт восстановления и роста экономики, то и им придётся закрыться, соответственно, высвободятся ещё большие площади».
По его словам, не все собственники адекватно восприняли ситуацию, и многие ставки по аренде близки к тем, что были до кризиса. Юрий Винников считает, что если собственник хочет сохранить арендатора, который пострадал от ограничительных мер, то он должен будет пойти ему навстречу. Если этого не произойдёт, то предприниматель расторгнет контракт и, если потребуется, найдёт площадку на более выгодных условиях.
«Раньше в торговых центрах была распространена такая практика – привязка арендной платы к продажам. Сейчас, считаю, что об этом формате стоит задуматься всем собственникам, в том числе и в стрит-ритейле. Ведь если ситуация выправляется, это видно по выручке, а если она остаётся напряжённой и магазин работает только на выплату зарплаты персоналу, зачем его ещё сильнее «душить»?» - подчеркнул эксперт.