Адвокат Поляков: "период охлаждения" не спасет от "эффекта Долиной"

Введение периода охлаждения не поможет предотвратить так называемый эффект Долиной при сделках с недвижимостью. Такое мнение в беседе с «Лентой.ру» выразил адвокат Сергей Поляков.

Введение периода охлаждения не поможет предотвратить так называемый эффект Долиной при сделках с недвижимостью. Такое мнение в беседе с «Лентой.ру» выразил адвокат Сергей Поляков.

Юрист считает, что эта проблема решается не временными отсрочками, а ужесточением и прозрачностью самой процедуры оформления. По его словам, подобного «эффекта» как явления не существует, а основная задача — создать многоуровневую систему проверок и фиксации действительных намерений сторон.

Поляков отметил, что даже с учетом нынешних правил, когда продавец получает деньги только после регистрации перехода права в Росреестре, остаются возможности для злоупотреблений. Например, получив средства, продавец может перевести их мошенникам и затем заявить в полицию о хищении, оспаривая сделку в суде.

В качестве комплексного решения адвокат предложил следующие меры:

1. Ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок для повышения юридической безопасности.

2. Включить обязательный экспресс-осмотр продавца врачом-психиатром для подтверждения его дееспособности.

3. Использовать нотариальное заверение о намерениях — отдельный документ, где продавец добровольно подтверждает желание продать имущество.

4. Установить трехдневный период подтверждения сделки: после подписания договора нотариус не сразу подаёт документы в Росреестр, а стороны через три дня должны повторно явиться и письменно подтвердить своё решение. До этого момента деньги хранятся на депозите нотариуса или в аккредитиве.

5. Обязательно вести видеофиксацию как процесса подписания договора, так и последующего подтверждения намерений.

По мнению Полякова, именно такой комплексный подход, а не просто период охлаждения, позволит минимизировать риски и спорные ситуации при купле-продаже недвижимости.

В конце ноября спикер Госдумы Вячеслав Володин заявил, что парламентарии активно работают над мерами против мошенничества в сфере недвижимости. Основной обсуждаемой инициативой стало введение недельного «периода охлаждения» для всех сделок с жильем.

Согласно проекту, переход права собственности будет регистрироваться только через семь дней после подписания договора. Расчеты между сторонами будут разрешены исключительно в безналичной форме и только после официальной регистрации перехода прав. Предполагается, что эта мера поможет противостоять схеме, когда продавцы, получив деньги, отказываются от сделки, ссылаясь на давление преступников.

Другие предложения юристов

Параллельно, как сообщал «Коммерсантъ», юридическое сообщество предложило альтернативный механизм защиты. Партнер бюро «Стратегия» Сергей Рамазанов направил в Госдуму идею о создании системы компенсаций для граждан, которые из-за мошенников лишились и денег, и жилья. Предлагаемая система по своей логике аналогична работе Агентства по страхованию вкладов или Фонда защиты прав дольщиков.

Однако эксперты видят серьезные препятствия для реализации этой идеи. Артур Аванесян из юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» указал на отсутствие необходимой законодательной базы. Гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев добавил, что в условиях дефицита федерального бюджета (прогнозируемого на уровне 2,6% ВВП в 2025 году) запуск такой системы маловероятен в ближайшие три года.

Участники рынка предлагают и другие решения: выделение «групп риска» (пенсионеры, инвалиды) с обязательным участием органов опеки в их сделках; приоритет юридической помощи пострадавшим над финансовыми компенсациями; использование муниципального жилья для временного размещения жертв мошенников.

В сложившихся бюджетных ограничениях эксперты считают более реалистичной именно меру с «периодом охлаждения», которая способна снизить риски мошенничества без создания масштабных компенсационных фондов.

Схема Долиной

Летом 2024 года певица Лариса Долина сообщила, что стала жертвой крупного мошенничества. По ее словам, преступники в течение четырех месяцев убеждали ее передать все сбережения, включая 112 млн рублей от продажи квартиры, курьеру для размещения на «безопасных счетах». Общая сумма ущерба превысила 317 млн рублей.

По заявлению артистки было возбуждено уголовное дело. В рамках расследования были задержаны курьер Анжела Цырульникова и трое других подозреваемых — Артур Каменецкий, Андрей Основа и Дмитрий Леонтьев. В конце ноября 2025 года Балашихинский городской суд приговорил всех фигурантов к реальным срокам заключения (от 4 до 7 лет колонии) и штрафам в размере 900 тысяч рублей. Предполагаемый организатор преступной схемы скрывается за рубежом.

При этом сама Долина подала иск о признании сделки по продаже своей квартиры недействительной, чтобы вернуть недвижимость. Она утверждала, что действовала под влиянием мошенников и не полностью осознавала последствия. В результате покупательница квартиры, Полина Лурье, лишилась и жилья, и уплаченных денег. Все ее попытки обжаловать решение суда о расторжении сделки пока не увенчались успехом; последнее слово останется за Верховным судом России, который рассмотрит жалобу 16 декабря.

Этот прецедент, получивший в обиходе название «схема Долиной», привел к заметным последствиям на рынке недвижимости. Покупатели и риэлторы стали с осторожностью относиться к сделкам с пожилыми собственниками на вторичном рынке. История также вызвала широкий общественный резонанс: недовольные граждане начали массово сдавать билеты на концерты певицы и оставлять негативные отзывы в интернете, а в адрес артистки поступали даже угрозы.

В попытке объяснить свою позицию Долина приняла участие в программе «Пусть говорят», где подробно рассказала о произошедшем и пообещала со временем вернуть Полине Лурье 112 млн рублей. По мнению музыкального критика Сергея Соседова, которое он высказал в беседе с RTVI, ее гонорар за это участие мог составить около 500 тысяч рублей.

Однако адвокат Лурье, Марина Свириденко, раскритиковала предложенные условия, назвав их «кабальными», поскольку в них не указаны конкретные сроки возврата и отсутствует компенсация пени и процентов за время просрочки. Кроме того, ее клиентка продолжает настаивать на законности первоначальной сделки и намерена добиваться через суд восстановления своего права на квартиру.