Факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра жилья
В ходе отчета Счетной палаты о работе за 2025 год ее глава Борис Ковальчук озвучил ряд предложений для повышения качества расходования бюджетных средств, часть из них касалась вопросов строительства и обеспечения детей-сирот жильем. Так, Председатель ГД Вячеслав Володин раскритиковал утверждаемые Министерством строительства и ЖКХ нормативы стоимости квадратного метра жилья и среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилья по регионам, которые используются при расчете соцвыплат, предоставляемых в рамках обеспечения жильем отдельных категорий граждан (детей-сирот, многодетных семей, а также при переселении из аварийного фонда).
После обсуждения, прошедшего в Государственной Думе, в Минстрое отметили, что они не определяют рыночную стоимость квадратного метра – это показатель, формируемый рынком под влиянием спроса и предложения, экономических условий и других факторов.
С учетом этого Экспертно-аналитическое управление Аппарата Государственной Думы провело анализ по вопросу образования цены квадратного метра. Приводим его выводы.
Минстрой в своем сообщении игнорирует ряд важных моментов.
В частности, методика определения норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по России и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по регионам утверждается приказом Минстроя (сейчас действует документ от 28.03.2024 №215/пр). Среднюю стоимость определяют на основании средневзвешенной цены 1 кв. м общей площади жилья на первичном и вторичном рынках. (Для ряда регионов предусмотрены исключения — например, города федерального значения могут устанавливать эту стоимость на основании мотивированного обращения в адрес Минстроя ниже рассчитанной в соответствии с методикой).
Используемая в настоящее время методика действует с небольшими изменениями на протяжении 5 лет. До этого среднюю стоимость определяли исходя из статистических данных о средних ценах 1 кв. м на первичном и вторичном рынках по типовым квартирам; средней стоимости строительства; средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья, ранее приобретенного гражданами с использованием этих соцвыплат. То есть в предыдущей методике учитывались себестоимость строительства и реальные цены на жилье в регионе по типовым квартирам.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на ноябрь 2025 года в 43 субъектах РФ себестоимость строительства 1 кв. м была меньше утвержденного Минстроем показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м жилого помещения более чем на 70 %, а в 15 регионах этот показатель превышал себестоимость строительства более чем в 2 раза. Наибольшее соотношение между ними отмечается в Краснодарском крае (2,7 раза), Республике Хакасия (2,6 раза), Ульяновской области (2,4 раза).
Кроме того, Экспертно-аналитическое управление отмечает, что при расчете норматива Минстроя не учитывается разница между стоимостью жилья в столице региона и отдаленном районном центре. Счетная палата пришла к выводу, что применение для определения размера выплаты или сертификата на жилье для детей-сирот показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения с дифференциацией по муниципальным образованиям региона (а не по единому нормативу по региону) позволит в среднем сэкономить до 30 % бюджетных средств в год и дополнительно обеспечить жильем порядка 500 детей-сирот. Например, в Тверской области в 2024 году стоимость сертификата составляла 2,95 млн рублей, исходя из норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения 89,5 тысячи рублей, а средняя стоимость приобретенных квартир в муниципальных образованиях (без Твери) – 1,5 млн рублей или на 50 % ниже стоимости сертификата.
Установленный Минстроем показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в I квартале 2026 года вырос по сравнению с I кварталом 2025 года более чем на 20 % в пяти регионах: Курская область (+32,3 %); Астраханская область (+30,2 %); Республика Мордовия (+23,1 %); Кабардино-Балкарская Республика (+21,6 %); Брянская область (+20,3 %).
Чуть менее 20 % рост зафиксирован в Ленинградской, Орловской областях.
На уровне аналогичного периода прошлого года норматив сохранился в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и Магаданской области. Снижение показателя произошло только в восьми регионах: в Калужской области, Тверской области, Ханты-Мансийском автономном округе (без учета Арктической зоны), Чувашской Республике, Липецкой и Рязанской областях, в Республике Крым, а также в Республике Коми (без учета Арктической зоны).
По мнению Экспертно-аналитического управления, неучет в утверждаемых Минстроем нормативах вышеназванных аспектов ведет к перекосам, когда в соседних регионах средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилой площади отличается на 30–40 %. При этом в менее бюджетнообеспеченных регионах она может быть выше, что усугубляет ситуацию с выполнением обязательств по обеспечению жильем детей-сирот, многодетных и ряда других категорий граждан.