Около миллиона
Калининградская область входит в двадцатку ведущих субъектов Федерации как по объемам ввода жилья, так и по показателям текущего жилищного строительства. Согласно данным Росстата, по итогам 2019 года регион ввел в эксплуатацию 973 тысячи квадратных метров жилья, это 1968 домов на 14800 квартир. В регионе много делается для ликвидации аварийного жилого фонда и решения проблем обманутых дольщиков. Реализуются проекты по созданию комфортной городской среды. О том, как развивалась строительная отрасль Калининградской отрасли в минувшем году и какие задачи сегодня стоят перед строителями, в интервью «Стройгазете» рассказал глава Минстроя самого западного российского региона Сергей Черномаз.
«СГ»: Сергей Валерьевич, каким был минувший год для калининградских строителей? Удалось ли достичь поставленных целей?
Сергей Черномаз: На протяжении нескольких последних лет мы прирастаем год от года по вводу жилья. На 2019-й год план мы себе ставили 940 тыс. кв. метров, а в итоге у нас получилось 973 тыс. кв. метров.
«СГ»: Как идет в области переход на новые правила финансирования жилищного строительства?
С. Ч.: В настоящий момент мы еще работаем в основном по старым правилам долевого строительства, которые существовали до перехода на эскроу-счета и проектное финансирование. Те застройщики, которые имели высокий процент готовности объектов по состоянию на октябрь 2019 года, воспользовались правом привлечения денежных средств дольщиков непосредственно в процессе строительства, а не по эскроу-счетам. Поэтому, по моим оценкам, текущий год мы пройдем по «инерционному» сценарию: компании будут завершать и вводить в эксплуатацию объекты с высокой степенью готовности, которые начали в прошлом году. Думаю, что в текущем году отрасль будет работать в «смешанном» режиме.
«СГ»: А сколько компаний уже перешли на проектное финансирование строек?
С. Ч.: В регионе порядка 15-16 крупных застройщиков. Насколько мне известно, в чистом виде у нас пока только пять застройщиков перешли на проектное финансирование.
«СГ»: Какие риски для отрасли вы видите в связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета?
С. Ч.: Я считаю, что в этом отношении наиболее показательным будет 2021-й год. По поручению вице-премьера правительства РФ Марата Хуснуллина мы начали еженедельно проводить заседания штаба для общения с застройщиками, банками, агентствами по имуществу и по архитектуре и градостроению Калининградской области, с комитетом по управлению муниципальным имуществом Калининграда, администрациями Гурьевска, Зеленоградска и Светлогорска. Эти четыре муниципальных образования традиционно дают наибольший объем ввода жилья. Штаб нужен для того, чтобы актуализировать информацию по земельному банку застройщиков, выявлять проблемные вопросы, связанные с инженерной инфраструктурой. Нам нужно понимать, где необходимо оказать содействие застройщикам. Другой важный вопрос — взаимодействие с банковским сектором по вопросам проектного финансирования. Поэтому мы и будем собираться все вместе на площадке штаба в правительстве. Это нужно для того, чтобы максимально оперативно реагировать на отказы банков представить проектное финансирование. Банки тут идут нам навстречу, понимая, что они вовлечены в строительный процесс в качестве важного финансового игрока. Также на наших штабных собраниях будут обсуждаться вопросы по вовлечению в оборот земельных массивов, которые есть в муниципалитетах и у администрации области. Это необходимо для того, чтобы переходить от точечной застройки к комплексному освоению территорий.
«СГ»: А в регионе есть территории, подходящие для жилищного строительства?
С. Ч.: Земля для строительства есть. Но мы понимаем, что одно дело наличие земельного участка, другое дело — инфраструктура. Программа «Стимул», которая реализуется в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», направлена на то, чтобы стимулировать застройщика строить жилье. Бизнесу нужно дать четкое понимание ситуации с социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.
«СГ»: Можно ли считать микрорайон Сельма в Калининграде примером комплексной застройки?
С. Ч.: Да, в этом отношении Сельма показательна. Мы сейчас объявили закупочные процедуры по программе «Стимул» по строительству общеобразовательной школы на 1700 мест. Спасибо федеральному Минстрою, который поддержал участие региона в конкурсе и выделил финансирование. Благодаря этому мы в будущем году откроем в Сельме новую школу. Кроме того, для микрорайона сейчас проектируется поликлиника. Этот процесс уже находится в завершающей стадии, проект готовится к экспертизе. Мы хотим, чтобы эта поликлиника обслуживала и взрослых, и детей, чтобы в ней был единый многофункциональный диагностический центр. Тем самым мы на сто процентов закроем потребность населения района в медицинском обслуживании. Прокладываются и новые дороги. В программу развития Калининградской области мы включили также строительство коммунальных сетей, в 2023-2024 годах мы построим здесь канализационный коллектор. Так мы поддержим застройщиков, которые планируют строить жилье в Сельме.
«СГ»: Какие еще жилые массивы будут развиваться в областном центре?
С. Ч.: В конце Московского проспекта сейчас ведется активное строительство микрорайона «Восточный». Мы в прошлом году открыли там новую современную школу на 1700 мест. Вскоре начнется строительство детского сада, он откроется в будущем году. Все будет в шаговой доступности и очень удобно для жителей. Имеется инженерная и дорожная инфраструктура. Все это будет способствовать дальнейшему развитию юго-восточного микрорайона Калининграда.
«СГ»: Какие планы по жилищному строительству на этот год?
С. Ч.: Мы себе поставили планку в 980 тыс. кв. метров.
«СГ»: Довольно-таки большой объем! Насколько реально выполнить этот план, особенно если учесть, что экономическая ситуация не слишком благоприятна?
С. Ч.: Про 2019-й год скептики тоже говорили, что мы не выполним намеченное, но мы справились. Тот задел, который есть на строительном рынке сейчас, позволит нам выполнить или максимально приблизиться к запланированному показателю и в 2020 году. Но необходимо поддерживать спрос. Минстрой России вместе с Центробанком занимаются работой по снижению ставки ипотечного кредита. Мы эти усилия поддерживаем и надеемся, что в ближайшее время процентные ставки по ипотеке будут идти вниз. Если это произойдет, то люди смогут покупать новые квартиры на более приемлемых условиях. У меня больше опасений вызывает 2021-й год. Причин тому несколько. Это укрупнение строительного рынка, потому что небольшие застройщики всегда будут в зоне риска. Да и сама система эскроу-счетов у многих покупателей вызывает определенные вопросы. Многие будут думать, не сдвинуть ли решение о приобретении квартиры на завершающую стадию строительства? А ведь любой объект строительства — это инвестиционный проект, это бизнес. И бизнес должен развиваться, а не стагнировать из-за того, что в отрасли появился новый игрок — банки.
«СГ»: В настоящее время федеральное правительство готовит программу развития индивидуального жилищного строительства. Как обстоят дела с ИЖС в области?
С. Ч.: В 2019 году на индивидуальные жилые дома пришлось около 300 тыс. кв. метров из общего объема введенного жилья. Здесь хотелось бы, конечно, упрощения кредитования ИЖС, потому что сейчас ипотека в этом сегменте практически не работает.
«СГ»: Как в регионе идет расселение аварийного жилья?
С. Ч.: Мы должны были в рамках реализации нацпроекта переселить 50 граждан, предоставив им 820 кв. метров жилья. Этот показатель перевыполнен. На 2020-й год у нас план — расселить 5840 кв. метров «аварийки», где проживают 320 человек. Всего в Калининградской области порядка 82 тыс. кв. метров аварийного жилья, в рамках программы мы расселим до сентября 2025 года более 55 тыс. кв. метров, на которых проживает порядка 3,5 тыс. граждан. Мы тесно сотрудничаем с муниципальными образованиями и застройщиками. Зная, что эта программа будет запущена, мы начали готовить застройщиков к строительству объектов, максимально соответствующих квартирографии аварийного жилья, чтобы нам удавалось максимально быстро менять квадраты расселяемой площади на новую. Современные нормы не позволяют строить такое жилье, которое возводилось ранее, поэтому мы всегда вынуждены искать поддержку из областного бюджета для того, чтобы покрывать разницу, которая возникает при переселении людей из аварийного жилья в новое.
«СГ»: Что делается в области для решения проблемы обманутых дольщиков?
С. Ч.: Здесь можно выделить несколько блоков. На региональном уровне решается вопрос по обязательствам, которые возложены на Фонд жилищносоциального строительства. Речь идет об объектах, которые имеют очень долгий срок строительства, в их числе жилые дома, застройщиками которых являются «Регион-Сервис», «Альфастрой», ЖСК «Гагаринский», «Ганза-Сервис». Жилой дом «Регион-Сервис» будет сдан в этом году. Кроме того, до конца текущего года намечается предоставить жилье в других домах дольщикам «Альфастроя». В будущем году запланировано завершение дома ЖСК «Гагаринский». Два жилых дома «Ганза-Сервис» — объекты с самой низкой степенью готовности — могут быть завершены не ранее конца 2022 года. Второй блок — это денежные компенсации тем дольщикам, чьи дома достраивать нецелесообразно. Этой категории дольщиков положены компенсации. 75 гражданам уже выплачено порядка 105 млн рублей. Мы продолжаем работать с компанией «ДОМ.РФ» с тем, чтобы дальше отрабатывать механизмы по тем домам, которые находятся в высокой степени готовности и которые целесообразно завершить.
«СГ»: Важной частью национального проекта «Жилье и городская среда» являются вопросы благоустройства территорий. Что удалось сделать на этом направлении?
С. Ч.: Реализацию федеральной программы по созданию комфортной городской среды в 2018 году мы выполнили на 100%. В минувшем году сделали больше, чем планировали, потому что эффективно использовали экономию, полученную в результате проведения торгов. Уже в середине 2019 года активно приступили к разработке проектно-сметной документации на 2020 год и уже в феврале запустили закупочные процедуры по многим объектам благоустройства. Работы будут проводиться в пяти муниципалитетах, бюджет программы — более 381 млн рублей, из них свыше почти 286 млн — федеральные средства. Будут приведены в порядок 45 дворовых и общественных территорий. Кроме того, мы участвуем во Всероссийском конкурсе проектов создания комфортной городской среды в малых городах. В 2018 году победу в конкурсе одержали пять наших муниципальных образований, в 2019-м три из них приступили к реализации своих проектов. В Багратионовске займутся благоустройством городского парка и созданием рекреационной зоны рядом с кирхой и озером Лангер. В Черняховске преобразится квартал в районе улицы Калинина, в Правдинске — городской парк. В этом году победу в конкурсе одержал Неман. Муниципалитет получит федеральный грант в размере 45 млн рублей. В городе будет создано новое рекреационное пространство в парковой зоне, а также проведено благоустройство территории у главного туристического объекта — замка Рагнит.