Сделано с умом: как депрессивный район Копенгагена стал раем для всех

Речь пойдет об урбанистическом проекте Эрестад (дат. - ∎restad), который расположен на юге Копенгагена на острове Амагер. 

Сегодня  Эрестад – это успешно развивающаяся территория с современной застройкой и транспортной доступностью. Однако еще 20 лет назад этого района не было на карте датской столицы. Перерождение района началось в начале 1990-х годов. До этого здесь не было ничего - заброшенные территории, оторванные от центра. Тогда же городские власти разработали проект будущей застройки территории. Одно из первых, что сделали градоначальники – проложили ветку метро.  Потом началась постепенная, вдумчивая застройка территорий.

Сегодня Эрестад – один из перспективных районов Копенгагена, в котором постоянно идут преобразования. Здесь гармонично существуют офисы, кафе, магазины, парки, общественные пространства с ультрасовременной архитектурой. Например, жилой комплекс, в котором каждая квартира имеет свой сад. Здесь же размещен Центр датского телевидения и радиовещания DR byen состоящий из комплекса зданий. Автор проекта, французский архитектор Жан Нувель получил премию Притцкера в 2008 году, которая является аналогом Нобелевской в архитектурном мире. Эрестад сегодня имеет удачное транспортное расположение – путь до аэропорта занимает около 6 минут,  до центра города можно добраться за 14 минут.  Хорошая транспортная доступность должна стать импульсом развития района.

А еще здесь нет разделений – район для богатых или не очень. Например, в одном жилом комплексе может быть социальное жилье, студенческие квартиры и дорогие апартаменты.

Модель Копенгагена

Как депрессивную территорию сделать комфортным и перспективным районом редакции Вести. Недвижимость рассказал бывший мэр Копенгагена Йенс Крамер Миккельсен, который стоял у истоков развития Эрестада. Также господин Миккельсен раскрыл секреты гармоничного городского существования.

Модель развития Эрестада является масштабным проектом, его общая площадь около 3,2 миллионов квадрантных метров. Сам район состоял из бывшей военной зоны – раньше эту территорию нельзя было использовать. Территория находилась в большом упадке, была оторвана от города. Мы решили, что такой район не должен пропадать, тем более, что развитие центральной части города было уже распланировано. 

Сам проект ∎restad лежит в основе того, что я называю "моделью Копенгагена": как финансировать комплексную инфраструктуру на земле, которая принадлежит государству. Стоит отметить, что этот район создавался без продажи земли частным девелоперам. Была сформирована государственная компания, где совладельцами выступили государство и правительство Копенгагена.

Мы создали государственную корпорацию, которая с точки зрения операционных процессов работала как частная коммерческая организация: она должна была быть рентабельной. Мы предоставили компании займ от городского и национального правительств. Первое куда, мы вложили инвестиции была инфраструктура: дороги, пешие зоны, площади и особенно метро.

Мы могли бы продать прилегающие к метро земельные участки, но мы не стали этого делать. Вместо этого мы сначала продержали землю во владении компании, и только после развертывания подземной транспортной системы, мы начали продажи прилегающих территорий. Наличие на территории метро в разы увеличило стоимость земли. Мы смогли продать ее под строительство офисов, жилой и комплексной застройки, а из этих доходов - вернуть государственные займы. Это не деньги налогоплательщиков, как это часто говорят в США.

Поэтому система метрополитена в Копенгагене финансируется за счет возросшей стоимости  земли рядом с метро. Пожалуй, это наша основная идея. Мы хотели, чтобы в будущем на территории района могло работать порядка 70-80 тысяч человек, и около 30 тысяч человек жить на территории между центром города и международным аэропортом. Думаю, сейчас мы перевыполнили наши планы на 10-15 лет или даже 20.

О будущем проекта и его тиражировании 

Проект еще не закончен, потому что город в принципе не может быть закончен, он постоянно развивается. У нас есть необходимая инфраструктура, Royal Arena на 15 тысяч зрителей. В Северной части находится IT-Университет Копенгагена, где живут и учатся 30 тысяч человек. Это гармоничный микс жилого и коммерческого жилья с университетами, частными и государственными школами, детскими садами и другими институтами. Это очень разнообразная среда.

 

С момента запуска проекта я понял для себя, что мы неправильно рассматривали развитие города, когда говорили, что в одном месте у нас находятся промзоны, в другом - офисы, а в третьем - жилая застройка. Это неправильный подход к городскому планированию. Должно быть смешение различных функций в одном районе: апартаменты, экологичное производство, офисы. Это мы реализовали в проекте Эрестад. Причем продуманы даже разные подходы к владению недвижимостью: социальное жилье, частные апартаменты, форматы совладения апартаментами, где люди вместе приобретают несколько объектов недвижимости, а также арендное жилье частных инвесторов.

 

Модель Копенгагена – не уникальный проект, похожие подходы существуют в Европе, в Северной Америке, Скандинавии.  Это общий тренд – смешение различных функций на одной территории. Один из основных вопросов, над которыми я работаю - это вопрос ценности государственных объектов. Государство и городские управленцы должны правильно оценивать территорию. Не продавать землю частным девелоперам, которые просто извлекают из нее прибыль, как это часто делают в американских городах. Необходимо применять различные виды партнерских взаимоотношений, совместных предприятий между государственными и частными предприятиями - это один из важных инструментов, которые мы создали в Копенгагене.

Интервью с бывшим градоначальником Копенгагена о том, как грязный город превратить в туристическую Мекку можно прочитать здесь.