Доходный дом. Новейшая история
В Петербурге исторически сложился и широко практиковался особый бизнес - строительство доходных домов, массовое возведение которых началось в 30-40-е годы XIX века. Этим домам мы обязаны особой архитектурой, которой сегодня восхищается весь мир.Похоже, новый виток этой исторической спирали мы видим и сейчас. Строительство доходных домов (нынче их именуют апарт-отелями) растет, спрос на апартаменты превышает даже московский, перспективы их инвестиционной привлекательности оптимистичны и практически безоблачны. Например, по статистике от Becar Asset Management, за последние пять лет стоимость аренды квартир в Петербурге практически не изменилась. Иными словами, и тогда, и сейчас снять аналогичную однокомнатную квартиру можно было за 25000 рублей. Однако посуточная аренда номера в отеле выросла на 40%. И это – повод серьезно задуматься об инвестировании в апартаменты.
Факт первый. По данным Knight Frank, к концу 2018 г. продажи велись в 41 комплексе апартаментов, что на 14% больше по сравнению с итогами2017 г. Суммарная площадь строящихся проектов, находящихся в продаже, достигла рекордного значения в 641 тыс. м².Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов сервисного формата составила 141тыс. руб. Спрос на апартаменты всех форматов за три квартала 2018 г. увеличился на 74% по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. Немаловажную роль в последнем факте сыграло то, что апарт-отели AVENUE-APART, «Елагин апарт» и Docklands прошли обязательную гостиничную классификацию и им были присвоены категории «звёздности».
Факт второй. К активному развитию доходного бизнеса в Петербурге есть несколько предпосылок. Земля под строительство стоит дешевле, чем, например, в Москве, а стоимость аренды разнится незначительно. Поэтому здесь выгодно строить и эксплуатировать отели. Не первый год Санкт-Петербург признается лидирующим туристическим направлением Европы по версии World Travel Awards Europe. Количество гостей нашего города растет с каждым годом, а гостям, понятно, надо где-то жить. И желательно в пространстве с качественным ремонтом, к которому прилагается хороший сервис и в локации, интересной с точки зрения транспортной доступности.
Факт третий. Порог вхождения на рынок инвестирования в апартаменты довольно низок – например, у IN2IT он составляет всего 300 000 рублей. Кроме того, банки достаточно активно кредитуют покупателей такой недвижимости и лояльны к ним. У ряда застройщиков на конкретные апартаменты, например при покупке в Vertical We&, действуют специальные программы кредитования.
Факт четвертый. Апартаменты, вопреки распространенному мнению, стоят не дешевле жилой недвижимости. Например, апартаменты, которые предназначены для сдачи в аренду посуточно или для длительного проживания (так называемое «псевдожилье») стоят соразмерно студии в доме аналогичной локации и класса. А вот высокий налог на недвижимость - миф. На самом деле налог на имущество физических лиц в отношении апартаментов в Санкт-Петербурге составляет 0, 1% от кадастровой стоимости.
Факт пятый. Апартаменты – это постоянный пассивный источник прибыли. И чтобы повысить привлекательность данного вида недвижимости как инструмента инвестиций, ряд застройщиков Санкт-Петербурга еще на стадии продаж анонсируют специальные доходные программы. Их принцип в том, что после ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников номеров работают сотрудники профессиональной управляющей компании. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик. Как правило, доход обещают от 8 до 17% годовых в зависимости от выбранной программы.
Факт шестой. Апартаменты станут источником дополнительного дохода только при соблюдении ряда условий. Например, если вы приобретаете апартамент для последующей сдачи в аренду, вам необходимо выяснить, будет ли этот отель востребован среди арендаторов. Посмотрите локацию, проверьте, много ли вокруг конкурентов, уточните у застройщика цену, за которую он намерен сдавать вашу собственность и убедитесь, что она вполне конкурентна. Не лишним будет спросить, как управляющая компания собирается продвигать номер (например, планируется ли Booking или подобные сети. Попробуйте вообразить себя гостем: как бы вы выбирали себе гостиницу, какая цена и при каких условиях была бы для вас приемлемой и т.д.
Факт седьмой. Внимательно читайте договор. В нем должно быть прописано все, начиная от условий вашей доходной программы, заканчивая обязанностями сторон. Помните, что возможность смены УК регламентирована Жилищным кодексом РФ, независимо от условий договора. Руководствуйтесь самым эффективным правилом покупки на рынке недвижимости «Доверяй, но проверяй».
Мнение экспертов
Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands Development:
- На мой взгляд, качественные апарт-отели – находка для инвестора. Во-первых, процесс покупки такой недвижимости ничем не отличается от приобретения классической квартиры. Во-вторых, на рынке города появились проекты, предлагающие арендный бизнес «под ключ»: номер с отделкой, мебелью, всем наполнением, выбор программ доходности и полное управление со стороны профессионального отельера. Такой актив надежен и позволяет получать регулярный доход, который может стать хорошей прибавкой к основной зарплате, финансовой подушкой или основным источником пенсионных накоплений. Собственнику юнита не нужно заниматься поиском гостей, уборкой и размещением рекламы на booking, ему даже не обязательно проживать в Петербурге. Все заботы берет на себя отельер, вся коммуникация с инвестором может происходить онлайн. Не стоит забывать, что тот, кто приобретает апартамент в отеле со звездами, делает важный вклад в развитие сферы гостеприимства города, который нуждается в обновлении устаревшего номерного фонда.
Николай Иордан, управляющий проектами NAI Becar:
- Апартаменты – выгодный и эффективный вид инвестиций. Программы доходности, предлагаемые застройщиками и управляющими компаниями, прогнозируют инвесторам привлекательные проценты и сравнительно небольшой срок окупаемости. Относительно невысокая стоимость позволяет начинающим и ограниченным в средствах инвесторам выйти на этот рынок. Учитывая, что мы в своих прогнозах опираемся на опыт успешно действующего апарт- отеля, который стабильно приносит своим собственникам высокую заявленную доходность, мы уверены в успешности данного формата инвестирования. При выборе проекта советуем уделять внимание в первую очередь изучению управляющей компании. Мало построить красивое функциональное здание. Нужно уметь им правильно управлять.
Александр Кречетов, директор по маркетингу Plaza Lotus Group, инвест-отель IN2IT:
- Своей сверхзадачей мы видим воспитание культуры инвестирования, которая в России находится на начальных этапах своего развития. Важно понимать, что лучшее время для того, чтобы позаботиться о своем будущем – это сегодня. И рынок недвижимости отвечает на этот запрос: квадратные метры в инвест-отеле – это самая твердая валюта, которая не только стабильно растет в цене, но и обеспечивает регулярным пассивным доходом за счет деятельности управляющей компании. При этом порог входа в такие проекты ниже, чем в любой другой сегмент недвижимости. Так, юнит с отделкой в 30 метрах от станции метро «Купчино», который по сути является готовым отельным бизнесом для инвестора, сейчас можно приобрести по очень лояльной цене. Один или несколько юнитов могут стать существенной прибавкой к зарплате или эффективной пенсионной стратегией, которая позволит заниматься любимыми делами и, например, активно путешествовать в любом возрасте.
Елена Федорова, Руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Дирекция кредитно-депозитного бизнеса Банка Санкт-Петербург:
- Мы понимаем, что люди дела не заинтересованы изымать средства из бизнеса для совершения инвестиционных сделок. А приобретение апартаментов мы относим как раз к таким сделкам. Поэтому банк предлагает мягкие условия кредитования. Также в Банке есть ипотечная программа, по которой необходимы всего два документа. Банк не рассматривает апартаменты как недвижимость с повышенными рисками, скорее мы приравниваем апартаменты к жилью. Поэтому рассмотрение проходит быстро и максимально удобно для клиента.