«Не стоит ждать снижения цен»: Казань вошла в топ-3 городов по размеру ипотечных платежей
Минфин и Минстрой России спорят о том, стоит ли продлевать льготную ипотеку на новостройки. Покупатели торопятся купить жилье, пока ставки низкие. Обвалится ли спрос на «первичку» после Нового года и снизятся ли цены? Устоит ли рынок жилья в случае отмены льготной ипотеки, разбирался «Татар-информ».
Слухи об отмене льготной ипотеки подстегнули продажи застройщиков
Фото: © «Татар-информ»
Минстрой заступился за льготную ипотеку
Рынок первичного жилья не нуждается в поддержке, в том числе и в льготной ипотеке, – такова позиция Минфина РФ. «Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря», – сказал замминистра финансов России Алексей Моисеев.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина тоже не раз критиковала программу: из-за низких ипотечных ставок взлетели цены на жилье.
Однако Минстрой России не хочет отдавать льготную ипотеку без боя. Главные аргументы – без субсидий застройщикам будет сложно выжить, а выполнить план по вводу жилья не получится.
«Мы должны обеспечить наполнение эскроу-счетов, которое позволит получить эффективную ставку при проектном финансировании на строительство жилья. Цены на квартиры сегодня корректируются и не растут больше, чем инфляция, как было в 2020-2021 годах. Это происходит из-за того, что есть баланс спроса и предложения», – заявил СМИ замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
Большинство участников рынка уверены, что Минстрой России отстоит льготную ипотеку и что разговоры о сворачивании программы только подстегнут продажи застройщиков. И все же представим, что будет, если субсидии отменят.
В большинстве крупных городов семья, где работает два человека, тратит на ипотеку до 35% своего дохода
Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»
Насколько вырастут платежи для дольщиков?
«Циан» и НН.ru посчитали, как изменится нагрузка на семейный бюджет ипотечников, если Правительство отменит госпрограмму. При расчетах использовали данные по предлагаемым в вакансиях зарплатам и среднюю стоимость квартир площадью 54 кв. метров. Условия кредитования: первоначальный взнос – 15%, срок кредитования – 25 лет.
Оказалось, что в большинстве крупных городов семья, где работает два человека, тратит на ипотеку до 35% своего дохода. Однако Казань вошла в топ-3 городов России с самыми высокими ипотечными платежами.
При этом казанская семья тратит половину своего дохода на погашение ипотеки.
«В Казани, где больше половины дохода приходится отдавать на погашение кредита, средняя стоимость квадратного метра с октября прошлого года выросла на 41%, а заработная плата — только на 6%», – пишут авторы исследования.
Если Правительство РФ отменит льготную ипотеку, семье из Казани придется отдавать до 72% своего дохода каждый месяц, чтобы платить за свою квартиру в новостройке. То есть на еду, одежду, образование детей и так далее останется всего треть заработанного.
В Казани средняя стоимость квадратного метра с октября прошлого года выросла на 41%, а заработная плата – только на 6%
Фото: © Михаил Захаров / «Татар-информ»
Льготная ипотека невыгодна уже сейчас
Но зачем казанской семье отдавать всю зарплату за новостройку, если они смогут купить «вторичку» гораздо дешевле? Льготная ипотека – главный козырь застройщиков. Если Правительство свернет госпрограмму, «первичке» придется конкурировать со «вторичкой» на равных. Уже сейчас, даже с учетом льготной ставки, для покупателя почти нет разницы, что покупать – квартиру в новостройке или в готовом доме.
Возьмем для примера однокомнатную квартиру в ЖК в районе Дубравной площадью 49,6 кв. метра. Она стоит почти 9,2 млн рублей. Дом сдается в III квартале 2023 года.
Открываем ипотечный калькулятор. Минимальный первоначальный платеж по кредиту – 15%, или 1,4 млн рублей. Срок кредита – 20 лет, так как, по статистике, «ДОМ.РФ» – это средний показатель по Татарстану. При льготной ставке 7% ежемесячный платеж составит 60 473 рубля.
На той же улице Дубравная в другом ЖК «однушка» площадью 49 кв. метров стоит 7,5 млн рублей. В квартире уже сделан ремонт и есть кое-что из мебели. Минимальная «первоначалка» составит 1,2 млн рублей. При ставке 10,5% и сроке кредитования 20 лет ежемесячный платеж составит почти 63 тысячи рублей.
Разница в ежемесячном платеже небольшая. Зато в готовой квартире можно сэкономить на ремонте. Плюс в новостройку можно будет заселиться только через год.
Получается, что из-за низкой ставки переплата по ипотеке на новостройки выходит меньше. Но эта разница стирается из-за высоких цен на жилье. То есть при текущей стоимости жилья для покупателей нет большой разницы – покупать «первичку» или «вторичку».
Пример, который мы рассмотрели, не исключение. Вот как будут отличаться «двушки» в ЖК в сданном и в строящемся домах в районе Самосырово.
Получается, что рынок первичного жилья плотно сидит на льготной «игле». Если ставка по ипотеке на новостройки станет рыночной, удерживать высокую цену будет сложно. Ведь покупатели смогут купить «вторичку» дешевле.
Цены снизятся, но не сразу
По мнению экспертов, до конца года не стоит ждать снижения цен на новостройки. Слухи об отмене льготной ипотеки подстегнули продажи застройщиков.
«Я считаю, что цены не упадут. Застройщики сейчас неплохо реализуют оставшиеся квартиры на фоне слухов о том, что ипотечная ставка вырастет. Это маркетинговый ход. Те, кто откладывал покупку, побегут в отделы продаж. На ценах января-февраля это не отразится. Застройщики Казани вслед за Москвой начали давать скидки. Но разговор о том, что льготной ипотеки не будет, и рост спроса их остановил. Скорее всего, скидки возобновятся после января. Обвала в январе-феврале еще не будет», – полагает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Она считает, что рынок переживет отмену льготной ипотеки: ее функции на себя может взять расширенная семейная ипотека.
Если ставка по ипотеке на новостройки станет рыночной, удерживать высокую цену будет сложно
Фото: © «Татар-информ»
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов России Михаил Хорьков прогнозирует спад продаж в начале 2023 года, который последует за ажиотажным спросом в конце 2022-го.
«Даже если льготную ипотеку продлят, рынку надо будет накопить массу потенциальных покупателей, которые раздумывают, ищут квартиру, идут в банк и так далее. Это займет один-два месяца. Если льготную ипотеку отменяют, период низких продаж может растянуться на несколько месяцев. У застройщиков не остается других вариантов, кроме как привлекать клиентов скидками», – отмечает Хорьков.
По словам эксперта, в некоторых регионах застройщики, у которых есть финансовые резервы, уже сейчас предлагают акции с реальным снижением цен. Хорьков считает, что корректировка цен будет различаться не по городам, а по объектам. Сложнее всего будет достраивать новые объекты.
«Часть проектов оказалась объективно переоцененной. Повышенный спрос позволял завышать цены, и у многих проектов есть резервы для корректировки. В проектах, которые вышли на рынок не так давно, застройщики и землю покупали дороже, и в финмодель закладывали высокие цены. С ними все сложнее: у них не наполнены эскроу-счета, дорогое проектное финансирование», – поделился мнением Хорьков.