Ловля на жильца: какие риски таит льготная ипотека

Правительство снизило первоначальный взнос по льготной ипотеке под 6,5%. Теперь кредит на покупку жилья в новостройке можно получить, внеся 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Ранее этот порог был установлен на уровне 20%.

Программу госсубсидирования процентных ставок по жилищным кредитам инициировал президент Владимир Путин. Она позиционируется как одна из мер поддержки населения и строительной отрасли в период пандемии коронавируса.

Получить ипотеку на льготных условиях можно до 1 ноября текущего года. При этом, по условиям договора, привлекательная ставка сохранится на весь срок действия кредита.

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, благодаря госпрограмме выдача жилищных кредитов, несмотря на кризис в экономике, демонстрирует двузначные темпы роста. С апреля по начало августа ее участниками стали около 103,3 тысяч семей, а к ноябрю этот показатель, как ожидается, должен утроиться.

«Ставка по ипотеке в размере 6,5% несколько лет назад казалась просто фантастикой. А сейчас более 300 тысяч семей смогут воспользоваться выгодным предложением», – говорит директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.

Однако не все здесь так просто – потребительский спрос на недвижимость сокращается. Об этом, в частности, свидетельствуют ставки по аренде, которые в лучшей степени характеризуют ситуацию на рынках жилья мегаполисов, отметил собеседник «Профиля». В Москве и Санкт-Петербурге предложение превышает спрос на 20–25% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

И это несмотря на то, что банки в начале лета существенно нарастили выдачу жилищных займов. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в июне было одобрено более 109 тысяч ипотечных кредитов на 258 млрд рублей. Это на 22% больше по количеству и на 28% – по объему, чем в июне 2019-го.

Конечно, «рывок» можно объяснить отложенным спросом. Из-за режима самоизоляции, введенного в конце марта, сделки практически остановились, признает Ярослав Кабаков. После снятия жестких карантинных мер покупатели жилья стремятся наверстывать упущенное. Но без льготной ипотеки июньская статистика сделок с жилой недвижимостью была бы заметно хуже.

В то же время эксперт обращает внимание на тревожный симптом – увеличение просрочки по ипотечным кредитам. В мае рост составил 36% по сравнению с мартом. Причина – общее ухудшения ситуации в экономике, рост безработицы и падение доходов населения.

Справедливость утверждения подтверждает свежая аналитика Банка России. В первом августовском бюллетене «Мониторинг отраслевых финансовых потоков» отмечено, что с потерей работы и снижением зарплат уже столкнулись 7–10% занятых в экономике россиян. И эти риски для наемных работников остаются по-прежнему высокими.

Снижение первоначального взноса, безусловно, расширит круг участников госпрограммы, но одновременно создает предпосылки для дальнейшего ухудшения ситуации с просрочкой по ипотечным платежам, считает Ярослав Кабаков.

Не все граждане, для которых актуально решение квартирного вопроса, способны грамотно рассчитать свои финансовые возможности, не каждый может быть уверен в стабильности доходов в условиях кризиса. Вторая волна коронавируса, которая возможна осенью, чревата новыми проблемами для экономики и ухудшением платежеспособности населения России.

По словам начальника отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Сергея Заверского, кредит по программе госсубсидирования ипотеки составляет в среднем примерно 2,6 млн рублей. С учетом первоначального взноса в 20%, средняя цена приобретаемого жилья в новостройках должна быть порядка 3,2 млн рублей.

«Снижение первоначального взноса на 5% в абсолютных значениях равно примерно 160 тысячам рублей, что соответствует восьми месячным платежам», – подсчитал эксперт. Это дает шанс стать оформить ипотеку на льготных условиях тем, кто физически не успевает накопить нужную сумму за оставшиеся три месяца.

О надувании «пузыря» и создании дополнительных рисков в данном случае говорить некорректно, уверен Сергей Заверский. Ежемесячный платеж по кредиту, взятому на 20 лет, увеличится всего на 6%, или на 1,2 тысячи рублей, что явно не критично для подавляющего большинства заемщиков.

«Кроме того, банки в любом случае будут анализировать финансовое состояние клиентов, оценивая их возможности погашать ипотеку и в ближайшее время, и долгосрочной перспективе», – подчеркнул собеседник «Профиля».

Первоначальный взнос в размере 15% от стоимости приобретаемого жилья не является историческим минимумом. Финансовый директор финтех-маркетплейса VR_Bank Роман Ромашевский напоминает, что до второго квартала 2020 года многие банки предлагали ипотечные продукты при первоначальном взносе 10%.

Прежде всего такие условия действовали при покупке квартир на первичном рынке и у аккредитованных застройщиков. «По таким объектам риски минимальны: новостройки максимально ликвидны, а неверная оценка стоимости жилья сведена к нулю. Ведь застройщик имеет аккредитацию и ценообразование прозрачно», – уточнил эксперт.

По льготной программе первоначальный взнос сначала установили в два раза выше – 20%. Соответственно, в этой части условия кредитования были не столь привлекательны, а теперь перегиб правительство исправило, продолжил Роман Ромашевский.

По его мнению, благодаря этому решению количество выданных займов в ближайшие два-три месяца может увеличится на 10–15%, что обеспечит дополнительный рост рынка ипотеки по итогам года приблизительно на 5%.

Для образования ипотечного «пузыря», угрожающего стабильности банковской системе, это не так уж много. Хотя очевидно, что «маленьких трагедий» отдельно взятым домохозяйствам избежать не получится.

Заведующая кафедрой экономической теории РЭУ им. Г.В. Плеханова Ирина Комарова в связи с этим напоминает, что снижение реальных располагаемых доходов граждан РФ может стать рекордным – около 5% по итогам текущего года. Вдобавок ко всему безработица сохраняется на высоком уровне – в июне она достигла 6,2%.

На самом деле, с точки зрения рядовых заемщиков, сейчас не самый подходящий момент, чтобы брать ипотеку. Но правительство искушает выгодными условиями кредитования, к тому же практически не оставляет времени на раздумья. Это весьма азартная игра, в чем-то сродни «русской рулетке». Можно и сорвать куш – решить пресловутый квартирный вопрос, но кто-то может и проиграть по-крупному.

Принято считать, что чем ниже первоначальный взнос по ипотеке, тем выше риски и для заемщика, и для банка. «Однако кредитор оставляет за собой право изъять залоговое имущество – квартиру или дом – в случае нарушения клиентом обязательств по договору», – подчеркнула Ирина Комарова.

Реализовав недвижимость по цене, как правило, ниже рынка, банк обычно в убытке не остается. А вот должник сможет вернуть лишь часть вложенных средств, да и то при благоприятном раскладе.