Эксперты оценили стоимость жилой недвижимости на черноморских курортах

Закрытые границы и отложенный спрос разогрели рынок недвижимости на черноморских курортах России. За год рост цен составил в среднем 20%. Самые дорогие "квадраты" в Ялте, Севастополе и Сочи. Причем местные власти вводят временный мораторий на новое строительство, что еще выше толкает цены. Риэлторы, чтобы сбить цены, "дробят" квартиры на мелкие студии, но и это не помогает.

Стоимость жилой недвижимости на черноморских курортах России бьет рекорды. За год, с апреля прошлого года, квадратный метр на главном российском курорте - Сочи - в строящихся домах подорожал на 25% - до 165 тыс. руб. Вторичный рынок вырос в цене на 17% - до 151 тыс. руб., подсчитали аналитики портала недвижимости "Мир квартир".

В Геленджике за год "квадрат" в новостройках подорожал на 22% и теперь стоит 123 тыс. рублей. Вторичка лишь немного дешевле.

В Анапе жилье побюджетнее, но и здесь рост стоимости новостроек за год увеличился на 21% и почти достиг 100 тыс. рублей. В городах Новороссийск и Туапсе цены еще ниже - в пределах 60-80 тысяч за квадратный метр из-за того, что это портовые города с соответствующим качеством прибрежной зоны.

В целом на курортах Краснодарского края жилье (новостройки и вторичный рынок) подорожало на 18%. Средняя стоимость жилого метра - 102 тыс. руб.

С апреля прошлого года цены на курортную недвижимость в Краснодарском крае выросли в отдельных локациях до 30%, пояснил "Газете.Ru" профессор экономического факультета РУДН, эксперт в сфере оценки недвижимости Владимир Пизенгольц.

"И если в прежние годы цены значительно росли в основном в центральном районе Сочи и в Адлере, то сейчас и Хоста и Мацеста и даже удаленные районы (Якорная щель, Варданэ, Лоо) росли опережающими темпами. Покупатели обратили на них внимание, пришли покупатели инвестиционных квартир", - говорит Пизенгольц.

"Средняя стоимость квадратного метра по сравнению с апрелем прошлого года в новостройках Сочи выросла на 49%. Мы фиксировали случаи, когда стоимость квадратного метра в новостройках за день вырастала на 50 тысяч рублей, таким образом, студии площадью 30 кв. м прирастали в цене на 1,5 млн рублей", - говорит директор центра недвижимости и ипотеки федеральной компании "Этажи" в Сочи Павел Быков.

Полуостров догоняет Москву

Похожая ситуация в Крыму, отмечают эксперты "Мир квартир". За год цены поднялись там на 20,8%. Причем, средняя стоимость курортной недвижимости на полуострове – 106 тыс. руб. за кв. м, то есть даже выше, чем в Сочи.

Это произошло за счет высоких цен на жилье в Ялте, в которой практически не осталось новостроек, а квадратный метр стал самым дорогим в стране после Москвы - 177 тыс. рублей за кв. м. В пределах 150 тысяч "квадрат" стоит в Гурзуфе с его видом на Медведь-гору и близостью к знаменитому советскому бренду - пионерлагерю "Артек". Примерно в два раза дешевле жилье продается в Керчи и Феодосии. В Севастополе (тут начали строить по генплану) квадратный метр в среднем обойдется в 109 тыс. руб.

Причин ажиотажного спроса несколько. Одна из них, самая очевидная - введение удаленки в пандемию. Спрос подогревают как те, кто с введением дистанционной работы покупают недвижимость с целью переезда, так и частные инвесторы, которые планируют сдавать жилье в аренду или продать на этапе роста, считает Быков из компании "Этажи".

"Кроме того, интерес покупателей к Большому Сочи с его окраинными поселками объясняется тем, что раньше были сопоставимые доступные варианты недвижимости в Болгарии, Латвии, даже в удаленных районах Испании", - говорит Пизенгольц из РУДН.

Сейчас границы закрыты и вариантов вложения средств в, условно говоря, пляжную недвижимость в пределах 3-7 млн рублей осталось не так уж много, заметил эксперт. Неудивительно, что покупатели квартир, а это в основном жители богатых регионов, чуть ли не охотятся за оставшимися более или менее ликвидными квартирами, добавляет он.

Как уйти от строительства человейников

На фоне роста цен на сочинскую недвижимость вышло заявление местных властей о введении готовящегося моратория на застройку. Об этом в пятницу, 30 апреля, сообщил мэр города-курорта Алексей Копайгородский. "Сейчас работаем над созданием нового генерального плана, кроме того, завершен первый этап разработки программы социально-экономического развития "Новый Сочи", - написал градоначальник на своей странице в соцсетях.

По его словам, на курорте планируется возвести более 200 объектов - "впереди обновление знаковых и самых популярных мест отдыха". Планируется благоустройство набережных, пляжей, парков.

Как пояснил "Газете.Ru" депутат городского собрания Сочи, глава группы компаний "Ле Ронд Групп" Дмитрий Малыхин ориентировочная дата, после которой город перестанет временно выдавать разрешения на строительство - 1 июля.

Но пока что в комитет по курортам и туризму проект плана не поступал, уточняет депутат Малыхин.

Мораторий - это, конечно, жесткое решение, отмечает Быков из компании "Этажи". "Но фактически настало время провести ревизию и определить дальнейшую стратегию развития города. Наверное, можно было еще какое-то время оттягивать это решение, однако, и последствия стали бы фатальными", - считает эксперт.

По данным депутата Малыхина, мэрия планирует временно ограничить выдачу разрешений на строительство именно многоквартирных высоток. Затронет мораторий и индивидуальное жилищное строительство. "Генплан нужен обязательно по всему побережью Сочи - до Крыма. Необходимо покончить с этим "шанхаем", когда некоторые застройщики получали разрешение на строительство, например, 500 кв. м жилья, а возводили не коттедж, а многоэтажный дом", - говорит Малыхин.

"Если учесть, что в Сочи вводится двухлетний мораторий на строительство многоквартирных домов, и в последствии выдавать разрешения на строительство со строгим соответствием генплану, то в городе-курорте действительно может сложиться крайне критическая ситуация по части удовлетворения спроса покупателей на новостройки", - говорит гендиректор ГК "Смарт Инжинирс", член комитета "Деловой России" по строительству Хусейн Плиев.

В конечном счете Сочи рискует за несколько лет превратиться в очень дорогое место отдыха, не уступающее по стоимости аренды жилья европейским курортам, считает Плиев.

Цель генплана - уйти от Сочи-муравейника, от спального курортного района, сделать город реальным конкурентом турецким курортам и даже превзойти их. "Потребуются строительство дублеров автомобильных и железных дорог, проходящих по центру Сочи, обновление очистных сооружений, расширение парков и пляжей. Надеюсь, появится наконец комплексная, а не точечная застройка со всей необходимой инфраструктурой для отдыха, что, конечно, потребует миллиардных инвестиций и отразится на стоимости квадратного метра", - говорит Малыхин.

Сочинские застройщики нашли способ, как сбить стоимость недвижимости. Все больше появляется предложений о продаже жилья небольшой площади - студии 18-20 кв. м, однушки в пределах 32 кв. м. Это общероссийский тренд, но в Сочи он проявляется нагляднее. "Небольшие студии доступнее по цене и в принципе вполне годятся для проживания наездами, неполный год", - уточняет Пизенгольц.

Правда, дробление квартир на студии - это прямой путь к тем самым "человейникам", от которых планируют уйти местные власти.

"В Сочи самый популярный формат - студии со свободными планировками площадью до 30 кв. м. С учетом относительно высокой стоимости квадратного метра такое малогабаритное жилье наиболее востребовано, особенно, среди частных инвесторов. Если нужна квартира большей площадью, нормальной практикой стало покупать несколько студий с целью давнейшего их объединения", - говорит Быков из компании "Этажи".

Дефицит земельных участков не даст обрушить рынок

Эксперты уверены, что рынок недвижимости хотя и явно перегрет сейчас, но не рухнет даже после пандемии и открытия границ. "Россияне за время пандемии рассмотрели отечественные курорты, 350 тысяч туристов посетили Сочи только в апреле. Некоторые застройщики жалуются на низкую маржинальность этого бизнеса, но никуда отсюда не уйдут", - считает Малыхин.

Учитывая очевидный рост издержек на новые стройки в будущем (после снятия моратория), часть средних и мелких застройщиков могут уйти с сочинского рынка или будут поглощены более сильными игроками федерального уровня, добавляет Хусейн Плиев из "Деловой России".

Если обязательства по созданию инфраструктуры по генплану будут возложены на застройщиков, это отразится на себестоимости строительства, а значит и на конечной цене квартир, не сомневается Быков из компании "Этажи". Однако, с учетом реально перегретых цен на недвижимость в Сочи, не исключено, что революционных скачков цен получится избежать, добавляет Быков.

Когда закончатся зарубежные локдауны, то сочинский и крымский рынки недвижимости, возможно, немного просядут. "Но рухнуть они не могут. А если власти еще решат и пласт проблем, связанный с дорожно-транспортным обеспечением этого региона, то рынок может еще и подняться", - заключает профессор Пизенгольц.

Обрушение рынка недвижимости Сочи прогнозируют уже не первый раз, при этом цены только растут, в том числе из-за реального дефицита предложения, запрета на точечную застройку и отсутствия свободных земельных участков, заключает Быков из сочинской компании "Этажи".