Игры концессионеров: один ноль не в пользу Ростова
Совсем скоро тысячи ростовских школьников навсегда распрощаются со школьной формой и получат путевки во взрослую жизнь. И вопреки обещаниям губернатора, праздник снова пройдет на Береговой, а не в новом парке Левобережный.
Для жильцов окрестных домов это очередная головная боль, а для заведений, которые расположены на площадке, определенной для празднования, - миллионные выручки. А деньги семья Гогорян, получившая набережную Ростова в концессию на целых 32 года, считать умеет. Не далее как 23 мая Верховный суд России суд отклонил апелляционную жалобу, в которой ООО «Донской причал» пыталось оспорить пересмотр арендной платы, установленной для концессионера в размере 268 500 рублей в год. В пересчете на месяц получается, что аренда набережной обходится концессионеру в сумму около 20 тысяч рублей в месяц, именно она была определена первоначальным договором об аренде № 34924 от 20.09.2013 года. По сути она сопоставима с ценой аренды однокомнатной квартиры в центре Ростова. Гогорян получили за эту смехотворную сумму целую набережную. Когда впоследствии департамент имущественно-земельных отношений в 2017 и 2018 году произвел перерасчет арендной платы, доведя ее до 567 819 рублей 30 копеек в год, Гогоряны пошли в суд. Платить за лакомый кусок в центре города стоимость аренды уже двухкомнатной квартиры они посчитали грабежом. В судебных тяжбах с департаментом имущественно-земельных отношений Ростова-на-Дону ООО «Донской причал» дошли до Верховного суда России, который и поставил точку в деле, отказав в претензиях концессионера.
Кто на набережной реальный хозяин?
Эпопея с концессией набережной до боли напоминает русскую народную сказку про лубяную избушку, хозяин которой пустил лису переночевать, а сам в итоге оказался на улице. Во всяком случае, аппетиты семьи Гогорян в процессе исполнения концессионного соглашения росли не по дням. А семья нынешнего депутата Заксобрания Саркиса Гогоряна планомерно отстаивала свои интересы. Пока длился судебный спор по поводу арендной платы, условия концессии не раз пересматривались, причем в пользу семьи Гогорян. Сначала постановлением от 20 июля 2014 года за подписью Чернышева концессионер получил возможность в разы увеличить площадь возводимых строений. Если первоначальными условиями площадь возводимых на набережной кафе колебалась в пределах 75-200 квадратных метров (всего 665 кв. метров), то после изменений она выросла почти вдвое и вошла в границы от 150 до 350 квадратных метров (общая площадь 1150 кв. метров). Взамен Гогоряны построили фонтан у скульптуры «Ростовчанка». Между тем если просчитать суммарные арендные платежи за «лишние» 600 квадратов из расчета 3000 рублей в месяц, то месячная выручка за них приблизится к двум миллионам.
В сентябре 2017 года постановлением за подписью Кушнарева были пересмотрены и сроки сдачи в эксплуатацию выставочного павильона (вместо 60 месяцев — 84). Наконец, глава Ростова Виталий Кушнарев в конце 2017 года подписывает документ о внесении изменений в концессионное соглашение, по которым ООО «Донской причал» получает право построить на предоставленном земельном участке, ориентировочно в створе пер. Соборный, еще один объект недвижимого имущества – православную часовню «Южные врата» размерами не более 6х6 метров, высотой не более 14 метров, со сквозными проходами в направлениях «север-юг» и «запад-восток». Соответственно Управлению благоустройства и лесного хозяйства города Ростова-на-Дону предписано обеспечить подписание с концессионером дополнительного соглашения к концессионному соглашению от 22.08.2013 № 1. При такой подозрительной уступчивости городских властей становится непонятно, кто истинный хозяин набережной, если условия широко распиаренного партнерства диктует вовсе не город.
При этом задачу концессионера значительно облегчил тот факт, что до передачи объекта в его управление набережную отремонтировал «Газпром», потратив на это 275 миллионов рублей. Так что относить все заслуги по нынешнему состоянию набережной в заслугу исключительно концессионеру — большое заблуждение. По условиям партнерства, 30% инвестиций принадлежат городу.
За что платит концессионер?
Глубоко заблуждаются те, кто думает, что с момента заключения соглашения все заботы о публичной части набережной перешли к концессионеру. Говоря о заключении концессионного соглашения, чиновники в свое время не сильно афишировали его подробности. Между тем в документе четко прописаны и границы участка, и обязанности ООО «Донской причал». Так, согласно информации из базы Росреестра, концессионер получил во временное пользование на 30 лет участок площадью 19315 квадратных метров с кадастровой стоимостью 302 миллиона рублей. Его границы начинаются от памятника Шолохову, не включая его, и заканчиваются не доходя Ворошиловского моста.
Первоначальными условиями соглашения четко прописан перечень объектов, которые обязуется построить и содержать концессионер. Это выставочный павильон площадью 750 квадратных метров и пять стационарных кафе площадью от 75 до 200 квадратных метров. Если учесть, что стоимость аренды квадратного метра таких помещений начинается от трех тысяч рублей в месяц, то можно предположить, что годовую арендную плату по всей площади участка концессионер отбивает примерно за неделю. Что, напомним, не мешает ему биться за каждую копейку в судах. Помимо объектов капитального строительства, в сферу забот концессионера входит забота о зеленых насаждениях в количестве 146 деревьев, 164 кустарника 5000 квадратных метра газона. Заметьте, ни о каких капложениях в этой части в договоре речи не идет, «Донской причал» получил объекты озеленения исключительно в обслуживание с обязательством капремонта.
Казалось бы, с появлением концессионера заботы города по содержанию территории набережной в границах от Богатяновского спуска до переулка Халтуринский должны были снизиться как минимум вполовину. Однако это далеко не так. Только в 2018 году управление благоустройства и лесного хозяйства Ростова-на-Дону потратило на содержание парковой зоны набережной в границах от пер. Богатяновский спуск до пер. Халтуринского почти 30 миллионов рублей.
В первом квартале 2019 года на эти цели из городского бюджета уже выделено 2,5 миллиона рублей. В списке работ, которые должен выполнять подрядчик, - уборка газонов, протирка урн, расчистка снега и листьев, мойка скамеек и подметание асфальта. Если учесть, что основная часть урн и скамеек расположена как раз на территории концессионера, возникает вопрос: за что до сих пор платит город, год за годом наращивая расходы? За мытье каких мифических лавочек и урн, облегчая финансовое бремя концессионера?
По меньшей мере странной получается экономика такой концессии для города. Только на сдаче в аренду капитальных строений, площадь которых эксперты оценивают в 4,5 тысячи квадратных метров, концессионер ежемесячно зарабатывает не менее 10 миллионов рублей в месяц, что составляет в год более 120 миллионов рублей в год. А есть еще 32 объекта нестационарной торговли, арендаторы которых приносят концессионеру ежемесячно как минимум полмиллиона рублей. Получается, что только на сдаче торговых площадей в аренду концессионер ежегодно зарабатывает более 125 миллионов рублей. При этом в городской бюджет отчисляет ежегодно полмиллиона рублей арендной платы. При такой математике первоначальные траты в благоустройство набережной уже должны были окупиться. А предстоящие 25 лет семья Гогорян будет стричь купоны с набережной, извлекая чистый доход. Такой высокомаржинальный и непыльный бизнес — мечта любого предпринимателя. Вот только с трудом верится, что получить его можно было без активного лоббирования со стороны власти. Ведь с точки зрения города концессия принесла выгоду только в обещаниях. А на деле город довольствуется мизерной арендной платой в полмиллиона рублей в год, за которую приходится бороться в судах. При этом расходы на обслуживание набережной не просто не сокращаются, они выросли с 10 до 30 миллионов рублей в год. Получается, что концессионная экономия для бюджета — мнимая, за 30 лет только содержание парковой зоны на Береговой обойдется городу почти в миллиард рублей. При том что общая стоимость проекта составила чуть более 300 миллионов рублей.
Вот так выглядит бизнес по-ростовски: становись концессионером, плати 500 тысяч и получай 125 миллионов рублей в год. Годовой доход - 124, 5 миллиона рублей. А вот так выглядит рачительное хозяйствование городом: отдай набережную в концессию, получай полмиллиона аренды в год, трать 30 миллионов на содержание, имей годовой расход по объекту 29,5 миллиона и не уставай расхваливать горожанам выгоды концессии.
Эту информацию полезно было бы знать горожанам именно сейчас, когда власти активно пытаются продавить вопрос передачи в концессию парка Левобережный. Очень может быть, что в числе желающих заполучить этот объект снова окажется семья Гогорян — как выжать максимум из бесхребетного руководства города, они четко знают. А горожан опять накормят разговорами о том, что концессия избавит город от существенного бремени по содержанию объекта. Вот такое вот партнерство длиной в 30 лет, спросить за которое получается не с кого. Ни один чиновник, поставивший подпись под документами, больше в мэрии Ростова не работает.