Коллапс строительной отрасли потянет за собой всю экономику России

На строительную отрасль в России надвигается полномасштабный кризис. Эксперты предрекают падение ввода в строй новых домов почти в два раза, при том, что майские указы президента требуют увеличить количество вводимого в строй жилья к 2024 году  до 120 кв. м. в год. «Русская Планета» разбиралась в анатомии кризиса и в том, чем может обернуться коллапс строительной отрасли для всей России.

Строительная отрасль окончательно так и не оправилась от кризиса 2014 года и находится не в лучшем состоянии. Динамика ввода в эксплуатацию жилой недвижимости замедляется уже не первый год: согласно данным Росстата, в I квартале 2019 года 45% компаний отметили уменьшение количества объёма работ. Исследование строительной отрасли, опубликованное НАФИ, отмечает наихудшие показатели по инвестированию в жилые здания и помещения в посткризисном периоде (194,7 млрд рублей за первое полугодие 2017-го против 239 млрд за тот же период 2016 года и 205 млрд в первом полугодии 2015-го).

Нацпроект «Жилье и городская среда» подразумевает строительство 120 млн кв. м. жилья в год к 2024 году, однако строительная отрасль уже сегодня значительно отстаёт от запланированных показателей, заявил глава Минстроя Владимир Якушев. Цифры, заявленные в майских указах президента, почти вдвое выше уровня 2017-го, когда было введено 79,2 млн кв. м жилья. А после перехода от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов эти показатели и вовсе окажутся недостижимыми.

Денег нет

Сами девелоперы указывают на следующие сдерживающие факторы: высокий уровень налогов (на этот фактор указали 45% опрошенных Росстатом руководителей организаций), недостаток заказов на работы (30%), высокая стоимость материалов, конструкций, изделий и недостаток финансирования (по 28%), неплатежеспособность заказчиков (21%).

Отношения строительной отрасли с банками складываются не лучшим образом. Для банков строительный бизнес в первую очередь потенциально проблемный должник. По итогам 2018 года объем «плохих» долгов, выданный для реализации проектов в строительной отрасли приближался к 20%, это один из самых высоких показателей в стране по различным отраслям, рассказал «Русской Планете» генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг».

Сумма, выданная строительной отрасли на начало 2019 года, составила 1.6 трлн рублей, при этом общая сумма задолженности по отрасли составило примерно столько же, совершенно очевидно, что банки отказываются от риска и сокращают выдачу кредитов в данную отрасль. Таким образом по итогам первого квартала кредитов для долевого строительства было выдано на 30% меньше аналогичного периода прошлого года.

Такая статистика, по мнению эксперта, является одной из первопричин образования кризиса в строительной отрасли.

Доля строительного сектора в кредитном портфеле российских банков составляет 7%, в то время, как в мире этот показатель составляет около 15%. После перехода к проектному финансированию ситуация станет ещё хуже, полагают эксперты. Из 63 кредитных организаций с эскроу-счетами по новым правилам ЦБ смогут работать не более 20 банков. Как итог – банки будут как можно реже работать с застройщиками, а в некоторых финансовых организациях и вовсе установлен негласный запрет на кредитование строительной отрасли.

В данный момент, застройщики различными методами сумели отложить момент начала давления на отрасль со стороны нового законодательства, но это не отменяет того факта, что влияние состоится, добавляет Савченков.

Вероятность того, что какой-то части компаний всё же придётся покинуть рынок, велика, поэтому ситуация остаётся напряженной, особенно в свете того, что новые условия 214 ФЗ фактически означают, что застройщики будут работать «в долг» в любом случае.

Недоступное жильё

^{Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»} 

Не способствуют развитию отрасли и высокие ставки по ипотеке. В первом полугодии 2019 года количество предоставленных займов упало на 13% - такие данные опубликовал ЦБ. При этом объём выданной ипотеки просел чуть меньше, на 3,5%. Столь негативная динамика отмечена впервые с 2015 года.

В начале июня ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25%, что привело к снижению ставки по ипотеке в российских банках в среднем до 10,28% годовых. Некоторые банки пошли ещё дальше. С 1 августа банк ВТБ снизил ставки по своим ипотечным предложениям, в среднем на 0,5 п. п. Самые низкие ставки доступны по программе «Больше метров – ниже ставка», 9,2% годовых. А при наличии в семье двух и более детей можно оформить или рефинансировать ипотеку по ставке в 5%, сообщается в пресс-релизе банка.

Тем не менее, ипотека в России по-прежнему считается очень дорогой, в особенности если сравнивать с Европой. Цифры в 1,5-2% кажутся нам чем-то недостижимым, но российские банки не в состоянии выдавать ипотечные кредиты по столь же низким ставкам, как в Европе. И дело не только в ключевой ставке ЦБ, но и в общей экономической ситуации в стране: выше операционные риски, ниже доходы населения, иные показатели инфляции. Следовательно, высокие ставки для российских банков – не прихоть, а единственное условие, которое позволяет выдавать кредиты без риска разориться.

Между тем, в Москве в июне был побит абсолютный рекорд по сделкам с новостройками – было заключено свыше 11,677 ДДУ, сообщает РБК. Правда, по данным Росреестра, почти 50% спроса была обеспечена юридическими лицами: застройщики выкупали недвижимость сами у себя, пытаясь таким образом избавиться от продаж через эскроу.

Новые правила финансирования неизбежно приведут к росту цен на жилье: некоторые эксперты называют цифры от 10 до 20%, а некоторые - и до 35%, что не будет способствовать увеличению спроса. Более того: нововведения могут разорить больше половины строительных компаний страны. А значит, вводимого в строй жилья будет ещё меньше.

Последствия кризиса

^{Фото: Елена Горбачева / «Русская Планета»} 

Кризис в строительной отрасли России потянет за собой вниз всю страну. Не смотря на экономические трудности, строительная отрасль считается одной из важнейших отраслей в российской экономике. По данным Росстата, в 2017 году доля отрасли строительства в ВВП страны увеличилась до 5,74 %.

При этом первом квартале 2019 года число банкротств в строительной отрасли России выросло сразу на 35%, отмечается в анализе Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Если в первом квартале 2018-го зафиксировано 434 банкротства, то с января по март 2019-го — уже 587.

Прогнозируемый из-за перехода на проектное финансирование рост цен на недвижимость грозит обернуться сотнями тысяч непроданных квадратных метров по всей стране. Что, в свою очередь, сулит застройщикам срывы выполнения проектов и невозможность расплатиться по кредитам и может разорить до 75% ещё держащихся на плаву девелоперов. Кризис не обойдёт стороной даже крупные компании, которые, как известно, не попадают под новые правила перехода на эскроу-счета. В частности, ГК «ПИК» в прошлом году устроила крупную распродажу активов. Эксперты отмечают, что аналогичная ситуация наблюдалась с Urban Group, незадолго до банкротства.

А значит, проблема «обманутых дольщиков» вспыхнет в стране с новой силой – при том, что формально дольщиками они уже не будут. Согласно данным Единого реестра застройщиков России, в сентябре 2018 года объем незавершенного ими строительства вырос до 9,3 млн. кв. м. Всего же за год с сентября 2017 по сентябрь 2018 года объём незавершенного ими строительства вырос в 2,1 раза. Как отмечают эксперты, с переходом на проектное финансирование количество недостроенных объектов возрастёт ещё больше.

Вытащить из пропасти

Правительство предпринимает необходимые меры для улучшения климата в сфере работы с недвижимостью, рассказал «Русской Планете» Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». По его мнению, переход на эскроу-счета при всех сложностях ставит главной целью защиту прав участников долевого строительства, что позволит сделать рынок в перспективе более прозрачным и безопасным. Кроме этого, позитивно можно расценить выключение нотариусов из сделок с долевой недвижимостью, работу по понижению ипотечной ставки до 8%, социальные выплаты на детей – всё это, по мнению Савченкова, позволит сфере недвижимости преодолеть кризис.

В случае, если удастся исполнить майский указ президента и вдвое увеличить объёмы ежегодно вводимого жилья до 120 млн кв. м., то это позволило бы выйти из кризиса не только строительной отрасли, но и всей российской экономике - за счёт мультипликативного эффекта, полагают специалисты ЦМАКП.

Расширение рынков, стимулируемое жилищным строительством, будет способствовать реализации инвестпроектов, связанных в том числе с импортозамещением, причём не только на рынке стройматериалов, но и вдоль других производственных цепочек, уверяют исследователи. Так, по данным ЦМАКП, по 5% всего прироста добавленной стоимости экономики будет обеспечено за счет увеличения транспортных перевозок, производства стройматериалов и продукции металлургии (итого, 15% прироста). Ещё около 4% – это добыча нефти и производство нефтепродуктов. Примерно 3% – производство электроэнергии и тепла, газо- и водоснабжение, водоотведение. Около 2% даст прирост машиностроительной продукции, и так далее. Плюс к этому, существенно увеличатся налоговые поступления в бюджет.

Для того, чтобы помочь девелоперам пережить непростые времена, государство готово взять на себя часть финансовых рисков. Об этом ещё в прошлом году заявил глава Минэкономразвития Максим Орешкин.

Наше предложение, и мы его активно обсуждаем в правительстве, - это создание специальной программы на базе принципов, по которой у нас работает программа кредитования малого и среднего бизнеса. Программа будет стимулировать банки кредитовать жилищное строительство за счет частичного принятия риска государством

 - заявил Орешкин на Московском финансовом форуме.

При этом Минэкономразвития прямо связывает спад в приросте ВВП в России с трудностями, которые переживает сейчас строительная отрасль. Мол, мало строим, надо бы больше. Только забывают о том, что в ближайшее время жильё будет просто некому покупать – потому что для среднестатистической российской семьи в условиях непрекращающегося падения реальных доходов покупка собственного жилья, пусть даже в ипотеку, не более, чем мечта.