Высокодоходный бизнес, о котором мало кто знает - инвестирование в недвижимость. Без рисков и с максимальной выгодой
В Украине (как и во всем мире), уже более двадцати лет успешно практикуется такой вид бизнеса, как инвестирование в строительство новостроек с дальнейшей перепродажей или сдачей квартир, которое привлекает не только бизнесменов, но и людей, желающих увеличить свои накопления.
В городах, где ведется многоэтажное строительство, профильные фирмы и частные инвесторы, успешно зарабатывают на каждой квартире в среднем от пяти до пятнадцати тысяч долларов.
Отметим основные преимущества инвестирования в недвижимость: стоимость жилья или коммерческих помещений не подвержена инфляции; при падении цен на недвижимость, стоимость ее аренды растет; обладая собственной недвижимостью, владелец может брать в банке кредит, средства которого можно успешно инвестировать в другие проекты.
На каком этапе строительства стоит вкладывать свои деньги в недвижимость
Если принято решение о том, что вы будете инвестировать в недвижимость, то важно знать, на каком этапе строительства это стоит делать.
На первичном рынке (в отличие от вторичного) цена растет с количеством построенных этажей. Каждый, кто интересовался покупкой жилья в новом многоквартирном доме, сталкивался с изменением стоимости квартиры в ходе строительства. Ценообразование квадратного метра в новостроях более гибкое, по сравнению с вторичным рынком недвижимости, и зависит от различных факторов. Таких как: класс объекта (месторасположение, этажность, технология строительства, этап строительства жилого комплекса); наличие транспортных развязок; развитость социальной инфраструктуры, и, конечно, имидж и репутация застройщика.
Учитывая все факторы, так, когда же, безопасней и выгодней всего вкладывать деньги: Инвестировать на этапе согласования строительства следует только при безупречной репутации застройщика, на данном этапе экономия, в некоторых случаях, составит около 50%.
"Этап котлована" – это строительный процесс от закладывания фундамента до возведения первого этажа дома. Приобретая квартиры на данной стадии, покупатель экономит в среднем от 30 до 40% от ее окончательной цены. К плюсам инвестирования в новостройку на этом этапе относится и готовность проектной документации, и наглядное доказательство действий застройщика. Заключительный этап строительства - это ввод объекта в эксплуатацию новостройки, он характеризуется максимальной ценой за квадратный метр и наименьшим выбором вариантов квартир. На данном этапе стоимость нового жилья уже не так выгодна для покупателя, но вселяться можно практически сразу.
Сегодня лидирующую позицию на строительном рынке удерживают инвестиции на этапе котлована, поскольку на дальнейших этапах, цены за квадратный метр повышаются, а разница между стоимостью жилья в только что анонсированном проекте и на финальных стадиях составляет в среднем около 40%.
В большинстве городов, на этапе начала строительства, инвесторы приобретают несколько квартир и продают их после сдачи дома в эксплуатацию, что приносит максимальный доход от вложений. Можно с уверенностью говорить о том, что самое выгодное вложение, дающее быстрый возврат денег с высокой прибылью.
Приведем пример, рассмотрев формирование цены на однокомнатную квартиру, площадь которой составляет 38 кв.м. На старте продаж ее стоимость составляет 14500 у.е., на этапе котлована - повышается до 15600 у.е., при поднятии с первого по второй этаж - уже 17000 у.е., при построении кровли – 18400 у.е. После прохождения процедуры сдачи дома в эксплуатацию, квартира стоит 20200 у.е. Если Вы хотите приобрести готовую квартиру, то на финальном этапе придется заплатить 22300 у.е.
Мы видим, что за несколько лет строительства стоимость квартиры повышается практически в два раз – на старте ее цена составляла 14500 у.е., а на финальном этапе - 22300 у.е. Разница составляет 7800 у.е. Банки в Украине не дают столь высокую процентную ставку и возможность в любой момент забрать деньги с процентами. Инвестор может в любой момент быстро вернуть вложенные деньги с прибылью, переуступив другому лицу. При этом он сделает это быстро, ведь на этапе старта продаж выкупаются самые лучшие планировки и этажи. Поэтому с каждым этапом строительства эти квартиры дорожают мгновенно.
Как определиться с объектом инвестирования и выбрать лучший вариант
На этапе строительства можно выделить две цели инвестирования - это приобретение жилья с целью дальнейшей продажи или же сдача в аренду. В каждом случае будет разная доходность, разные риски и разные условия покупки. Рассмотрим вариант инвестирования с целью последующей продажи. Инвесторов, которые покупают квартиры на ранних этапах строительства и перепродают их на более поздних или после ввода в эксплуатацию, очень много. Существуют "профессиональные инвесторы", которые покупают до 10 квартир. Такие "игроки" могут получить прибыль до 50%. Если же жилье покупается с целью сдачи в аренду, то можно утверждать, что спрос на аренду есть всегда, а стоимость ее интенсивно растет. Сегодня минимальная цена аренды квартиры в новостройке составляет 250 у.е. и это цена за самые "скромные" варианты, просторные и комфортные квартиры в спальных районах сдаются за 350 – 500 у.е.
Сегодня минимальный бюджет для покупки квартиры на первичном рынке составляет примерно 15000 у.е. Получать прибыль при покупке такой квартиры можно будет, примерно, через год. Другой вариант – воспользоваться рассрочкой от застройщика (до окончания строительства рассрочку предлагают почти все), и желательно найти застройщика с рассрочкой – 0%. Выбирать локацию для будущей инвестиционной квартиры необходимо, исходя из таких критериев: транспортная доступность, развитая инфраструктура. Определившись с бюджетом и локацией, можно переходить к выбору конкретного объекта. Однокомнатную квартиру сдать в аренду легче и окупаемость ее быстрее. Если же делать ставку на сдачу семьям, то ваш выбор - двухкомнатная квартира.
Всегда стоит просчитывать риски и обезопасить себя
У компании застройщика должны быть: действующий договор аренды или право собственности на участок, где строительство, разрешение на строительство объекта, градостроительные условия и ограничения. Стоит учитывать и общее положение дел на рынке недвижимости. Если ваша цель – продажа квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, покупать объект стоит на ранних этапах. Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике, ценник на новое жилье значительно ниже, однако при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время, как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.
Преимущества приобретения жилья в новострое на этапе "котлован"
С момента начала строительства котлована и до продажи всех квартир, недвижимость дорожает, примерно, на 40-50% .Этапы удорожания жилья: как только начинают строительство – это стартовая цена; выкопали котлован и залили фундамент – плюс 10% к стоимости; построили первые этажи – еще плюс 10%; достроили верхние этажи – еще плюс 10%; сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%; выдали ключи – еще плюс 10%.
С учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе строительства вам выгоднее всего вливаться в сделку, но выбор очевиден - на начальном этапе выгоднее всего вкладывать свои средства, что даст максимальную экономию, а в будущем - прибыль.