Стоит ли покупать недвижимость для сдачи в аренду в Германии

10.06.2024 14:29

Стоит ли покупать недвижимость для сдачи в аренду в Германии? Покупка недвижимости в Германии специально для сдачи в аренду за последние несколько лет приобрела большую популярность — даже несмотря на то, что общий уровень владения жильем остается низким по сравнению с остальной Европой.

Стоит ли покупать недвижимость для сдачи в аренду в Германии

Покупка недвижимости для сдачи в аренду в Германии сопряжена со многими из тех же подводных камней, что и покупка недвижимости для проживания в Германии. Например, сборы и налоги, составляющие около десяти процентов от стоимости покупки, могут отпугнуть многих покупателей.

Однако, по словам Ника Малдера, генерального директора компании Hypofriend, ипотечного брокера, ориентированного на экспатов, существует четыре категории людей, которым стоит присмотреться к этому варианту.

К ним относятся люди, которые могут снимать жилье в городе дешевле, но просто не могут позволить себе купить дом, который они хотели бы иметь всегда. В этом случае они могут рассмотреть вариант покупки небольшой квартиры – или квартиры в более дешевом городе, – которую можно сдавать в аренду и использовать для получения дополнительного дохода.

К другим группам относятся люди, которые намерены остаться в Германии как минимум на десять лет, люди с достаточно высоким уровнем дохода, чтобы списывать амортизацию недвижимости в счет налогов, а также люди, желающие пополнить свою пенсию за счет доходов от аренды.

Каковы плюсы, если я отношусь к одной или нескольким из этих групп?

По словам Малдера, одним из самых важных моментов при покупке недвижимости в Германии для сдачи в аренду является уверенность в том, что вы будете владеть ею не менее 10 лет.

Это связано с тем, что по истечении 10-летнего срока вы можете продать ее и не платить налог на прирост капитала – даже если недвижимость не является вашим местом жительства. В Германии продать свое основное место жительства без налога на прирост капитала можно через два года, но эта возможность открывается для любой недвижимости, находящейся в Германии, которой вы владеете по истечении 10 лет.

Если это сработает, то через десять лет вы сможете вернуть себе большие первоначальные взносы, а затем и часть их.

«Это уникальное явление в мировом масштабе», – говорит Малдер. «Это может быть очень выгодно».

Это не единственное преимущество Германии перед другими странами. Еще одно преимущество – выгодные условия финансирования. Немецкие ипотечные кредиты, как правило, имеют те же условия для недвижимости, которую вы покупаете для сдачи в аренду, что и для той, которую вы покупаете в качестве собственного жилья.

«Это редкость для многих стран», – говорит Малдер. Процентные расходы также часто можно списать с налогов, если вы владеете недвижимостью buy-to-let в Германии, что недоступно для людей, приобретающих собственную резиденцию.

Налоговые преимущества также могут быть значительными: недавние налоговые изменения означают, что некоторые люди смогут вычесть из налогов до 40 процентов стоимости своей немецкой недвижимости в течение первых четырех-шести лет владения ею.

Владельцы могут вычесть все, начиная от амортизации стоимости здания (но не земли) и заканчивая энергосберегающей модернизацией.

По словам Малдера, во многих случаях вы сможете получить прибыль, если в это время переедете за границу – при условии, что страна вашего нового налогового резидентства имеет налоговое соглашение с Германией. Вам просто нужно продержать немецкую недвижимость достаточно долго, чтобы реализовать налоговые преимущества – это поможет компенсировать высокие первоначальные затраты.

Каковы минусы?

Очевидно, что если вы покупаете недвижимость в Германии, вам необходимо оставаться в ней какое-то время, чтобы высокие первоначальные расходы – от налога на передачу земли до оплаты услуг нотариуса – оправдали себя. Сдача дома через несколько лет здесь работает не так, как в других странах – даже в случае с собственным жильем.

Техническое обслуживание может стать постоянной статьей расходов, поэтому, по словам Малдера, они рекомендуют покупателям-экспатам приобретать новые здания, если это возможно.

Наконец, в Германии действуют жесткие законы о найме жилья, поэтому арендная плата, скорее всего, будет расти только на два-три процента в год. Это означает, что в конечном счете вы получите прибыль от продажи, а не от дохода от аренды.

Тем не менее, для некоторых типов средне- и долгосрочных покупателей, способных продержаться несколько лет, покупка недвижимости для сдачи в аренду может иметь смысл в Германии.

Стоит ли покупать недвижимость для сдачи в аренду в Германии