Если развиваться, то комплексно: столица и регионы динамично преображаются благодаря механизму КРТ
Реклама. ООО «Аквилон Истейт МС». ИНН 9721080545 erid:25H8d7vbP9MRRYHM6q8BGq
Комплексное развитие территорий (КРТ) — важный инструмент формирования комфортной среды проживания и общественного досуга в современных мегаполисах. Благодаря ему заброшенные промзоны, недостроенные здания превращаются в современные районы с социальными, транспортными и развлекательными объектами. В Москве проекты КРТ стали логичным продолжением масштабной программы реорганизации морально устаревших локаций «ржавого пояса» столицы — крупные территории бывших фабрик и заводов, остававшиеся невостребованными с начала 1990-х годов из-за кризиса производственно-промышленной сферы. В 2010 году город сформировал Генеральный план Москвы, в котором говорилось о развитии таких зон.
Сегодня в этих локациях создаются не только жилые комплексы и общественная инфраструктура, но и престижные рабочие места, расширяется промышленный потенциал столицы. Инструмент КРТ применяют власти многих городов, но флагманом, как и во многом другом, выступает Москва, где в настоящее время на разных стадиях реализации находится 236 таких проектов общей площадью более 3,1 тыс. гектаров. Их проработка ведется по поручению мэра города Сергея Собянина.
От Теплого Стана до района Выхино
«КРТ — это инструмент, который город разработал, в первую очередь, чтобы повышать качество городской среды. Кроме того, это и условия для инфраструктурного городского прогресса. Обязательная составляющая таких проектов — создание сервисных объектов обслуживания и мест приложения труда для граждан. Но главное, конечно, — привлечение внебюджетных инвестиций в городское территориальное развитие. Здесь появляемся мы, девелоперы, готовые инвестировать в КРТ в условиях понятного, прозрачного и взаимовыгодного сотрудничества с городскими структурами», — рассказал генеральный директор Группы Аквилон Москва Дмитрий Рогатых.
В этом отношении столица — клиентоориентированный город, предлагающий девелоперам большое разнообразие лотов, которые они могут выкупить с торгов. Пул таких проектов постоянно пополняется: только за I полугодие Москва утвердила 24 решения о комплексном развитии территорий. Девять из них предусматривают возведение жилья для программы реновации и других городских нужд, на остальных площадках планируется создание современных высокотехнологичных производств.
Один из таких проектов КРТ — промзона «Теплый Стан», которую будет развивать Группа Аквилон. Объем инвестиций в проект может достигнуть 20 млрд рублей. Год назад компания уже разработала проект планировки территории в 16 гектаров с определением конкретных участков в ее границах. Федеральный девелопер планирует создать здесь производственный и общественно-деловой кластер площадью свыше 158 тыс. кв. м.
Проект планировки территории в рамках КРТ «Теплый стан».Источник: пресс-служба Группы Аквилон Москва
Одна из причин, по которой застройщики берутся за реализацию нежилых объектов по программе КРТ, — возможность получения льготы при изменении вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка за счет создания мест приложения труда (МПТ). Эта льгота может позитивно повлиять на экономику жилых проектов, так как изменение ВРИ в Москве — весомая статья в списке затрат девелоперов.
«Девелоперское сообщество активно пользуется программой создания МПТ, и мы не исключение. В рамках развития производственной зоны «Теплый Стан» в Ясеневе мы построим девять объектов, и по каждому можем потенциально претендовать на соответствующую льготу от города», — отметил Дмитрий Рогатых.
Конструктор для бизнеса
Впрочем, и сами проекты развития территорий под нежилые задачи становятся все более интересными для девелоперов. В частности, в «Теплом Стане» Группа Аквилон планирует осваивать новый для себя и перспективный для столицы формат light industrial — объекты под размещение легких технологичных производств.
«У нас уже есть утвержденный план работы по развитию территории. Мы также построим и передадим городу большой объем инфраструктуры — уличную дорожную сеть, хозяйственно-сетевые объекты, электроподстанции, котельные и т. д.», — пояснил Дмитрий Рогатых.
Сейчас компания находится в процессе подписания с правительством Москвы графика работ, по которому планирует реализовывать каждый из объектов, включая благоустройство, инфраструктуру и пр. «Уже виден интерес потенциальных резидентов к «Теплому Стану». Список интересантов обширный — более сотни компаний из области обрабатывающей промышленности, пищевой и фармацевтической сфер, маркетплейсы и т. д. И со всеми мы находимся в диалоге», — отметил генеральный директор Группы Аквилон Москва.
При этом одна из важных особенностей проектов light industrial в том, что не все производства могут непосредственно соседствовать друг с другом. «Наша задача — предложить своего рода «конструктор», чтобы будущий собственник или арендатор мог взять готовый объем площадей и сделать внутри все так, как удобно именно для его производства. Мы продумываем логистику размещения потенциальных резидентов и ждем момента, когда будет целесообразно начинать конкретные договорные отношения», — пояснил Дмитрий Рогатых.
Второй проект, над которым работает компания, — реорганизация 7 гектаров в бывшей промзоне «Выхино» на юго-востоке столицы. Здесь будет возведено более 150 тыс. кв. м жилья, включая 40 тыс. для программы реновации. Инвестору также предстоит построить около 10 тыс. кв. м общественно-деловых объектов, в том числе здание управления МВД России с кинологическим центром. Все это гармонично дополнит уже развитую социальную составляющую инфраструктуры района. В целом стоит отметить, что во взаимоотношениях города и девелопера по такому общественно чувствительному вопросу есть два формата — либо город сам строит необходимые объекты и берет компенсацию в размере той нагрузки, которую создают девелоперские проекты, либо строительство по тем же нормативам находится полностью в сфере ответственности застройщика.
«Москва сейчас очень требовательно подходит к архитектурному облику новой застройки, устанавливает жесткие критерии. Но и девелоперы относятся к этому серьезно и с пониманием, и как следствие — более внимательно к своему продукту. В КРТ Выхино мы сейчас, кстати, уже готовимся подавать на рассмотрение Москомархитектуры проект архитектурно-градостроительной концепции (АГК)», — сообщил Дмитрий Рогатых.
И другие города тоже
Конечно, столицей интересы федерального девелопера не ограничиваются. Группа Аквилон сейчас работает в семи регионах России: Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Архангельске и Архангельской области, Нижнем Новгороде и Иванове. Есть у компании планы по выходу в Ярославль и ряд других крупных городов Центрального и Приволжского федеральных округов. Специально для этого в 2024 году в составе Группы Аквилон было создано подразделение «Аквилон Регионы».
Только в центре Архангельска в портфеле девелопера сейчас на разных этапах расселения находится две крупные территории — суммарно 246 квартир площадью 12 280 кв. м. Компания помогает муниципалитету и с застройкой социальной инфраструктуры районов — обустройством общественного сквера, возведением детского сада на 280 мест. Само строительство образовательного учреждения ведется за счет государственных программ. Девелопер, со своей стороны, расселяет людей с территории застройки.
В Северодвинске работы идут по двум договорам КРТ. Группа Аквилон расселяет 14 домов на 136 квартир, благоустраивает территорию общего пользования площадью 0,83 гектара на одном участке и 1,08 гектара — на другом. В план КРТ также входит строительство детского сада на 160 мест по госпрограмме. Компания, со своей стороны, расселяет людей по аналогии с Архангельском. Еще один знаковый КРТ-проект — квартал 102, который уже прошел все этапы расселения. На месте некогда деревянного аварийного жилфонда на участке площадью 1,62 гектара возводится жилой комплекс «Аквилон SEVER». Пятиэтажное здание займет только 32% участка, остальная территория отведена под комплексное благоустройство.
В апреле компания приобрела площадку в 2,14 гектара в Советском районе Нижнего Новгорода, где тоже будет реализован проект КРТ. В ходе освоения участка Группе Аквилон предстоит расселить более 3,5 тыс. кв. м ветхого и аварийного фонда для строительства почти 31 тыс. кв. м новых объектов недвижимости, из которых свыше 21,2 тыс. — жилье. Всего запланировано 425 квартир и паркинг на 175 машиномест. На первых этажах зданий на почти 1,9 тыс. кв. м разместится коммерческая инфраструктура. Девелопер также профинансирует возведение муниципального детского сада на 200 мест. Одновременно компания создаст новые общественные пространства, выполнит комплексное благоустройство, включающее озеленение площадью около 5,9 тыс. кв. м. «Каждый регион по-своему предъявляет требования к комплексному развитию территорий, которые, как правило, закреплены в соответствующих положениях субъектов РФ. Нельзя один и тот же инструмент одинаково применить во всех городах. Возникает ряд предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы регионов с целью нормализации баланса интересов граждан, органов власти и лиц, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории», — отметил генеральный директор «Аквилон Регионы» Алексей Попков.
Цель КРТ — создание универсального языка развития городских агломераций. И для того, чтобы все сложные процессы и законы федерального уровня заработали системно и по всей стране, нужен не год, и даже, скорее всего, не пять лет. Но в Группе Аквилон уверены: если город и инвестор будут в диалоге, жители получат максимальный эффект от взаимодействия всех сторон в сфере городского и территориального развития.