Строительные итоги первого полугодия: грустный оптимизм
Статистика первых шести месяцев 2024 года гласит, что в целом девелоперы постарались: общероссийские объемы ввода нового жилья ушли в плюс по сравнению с прошлым годом. Но, как всегда, дьявол кроется в деталях
Девелоперские итоги июля и всего первого полугодия в сегменте многоквартирных домов получаются какими-то… Нет, вроде все в порядке, но не дает покоя тот факт, что подсчеты относятся к периоду действия льготной ипотеки на новостройки, которой теперь нет. И потому статистика вроде бы радостная, но во многом бесперспективная, с оттенком грусти.
Портал «Единый ресурс застройщиков» сообщает, что в нынешнем июле застройщики вывели на рынок на 43% больше МКД, чем годом ранее, и всего на 1% меньше, чем в июне: июльские 567 объектов от 214 застройщиков — это 73,5 тысячи квартир совокупной площадью 3,64 млн квадратных метров, причем площадь квартир по сравнению с июлем 2023 года увеличилась на 8,4%. Всего с начала года на рынке появились 3408 объектов (на 25,7% больше, чем за аналогичный период 2023 года), то есть 557 тысяч квартир совокупной площадью 27,28 млн квадратов.
«В среднем с января 2024 года на рынок страны ежедневно выводились 2615 квартир, что на 3% меньше, чем в 2023 году. При сохранении таких же темпов в целом за год будут выведены 957 тысяч квартир. Больше всего объектов за месяц появилось в Республике Башкортостан (89), Ростовской области (64) и Новосибирской области (43). По площади новых объектов лидируют Москва (0,26 млн квадратных метров), Ростовская область (0,24 млн) и Республика Башкортостан (0,22 млн)», — делится подробностями ЕРЗ.РФ.
По данным «Дом.РФ»*, за январь-июнь 2024 года застройщики запустили 24 млн квадратных метров (плюс 14% год к году). В результате портфель строящегося жилья достиг 115 млн квадратов (плюс 8% с начала года).
«В первом полугодии ускорился рост показателей проектного финансирования застройщиков: за шесть месяцев объем открытых кредитных линий превысил 19 трлн рублей, выборка лимитов — 7,3 трлн рублей. По итогам полугодия с раскрытых счетов девелоперы получили свыше 1,5 трлн рублей (в дополнение к 3,7 трлн, полученным в рекордном 2023 году). Приток средств на счета эскроу за полугодие составил 2,5 трлн, а накопленные остатки выросли на целый триллион, до 6,7 трлн рублей. Покрытие выборки кредитных средств застройщиков счетами эскроу оставалось высоким (85% по состоянию на 1 июня 2024 года). Накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с близким сроком ввода в эксплуатацию, даже несмотря на ожидаемое замедление спроса», — подчеркивают аналитики «Дом.РФ».
По их оценкам, при завершении строительства дома по модели проектного финансирования застройщику достаточно продать на строительной фазе 70% квартир (еще 30% реализуется в уже готовом проекте), однако выросший (особенно в преддверии завершения программы льготной ипотеки на новостройки) спрос привел к тому, что дома, вводимые в первом полугодии, имели распроданность 78%. По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, в проектах, запланированных к сдаче в 2024 году, уже распроданы 65% площадей, в 2025 году — около 40%. «Иными словами, план уже выполнен, и ожидаемое сокращение ипотечных выдач никак не скажется на модели продаж для проектов с близким сроком завершения строительства. Однако в случае сохранения высоких ставок для объектов с более поздним вводом в эксплуатацию могут потребоваться дополнительные меры поддержки проектного финансирования», — подчеркивают в «Дом.РФ».
Но вот что как-то настораживает: крупнейшие компании страны притормозили запуски новых проектов, и, по подсчетам «Дом.РФ», общий рост обеспечили в основном девелоперы, находящиеся вне топ-10. Конечно, и крупняк в стороне не стоял: например, у «Брусники» год к году — плюс 216%, у Setl Group — плюс 145%, у «Точно» — плюс 75%. Но многие лидеры рынка оказались в минусе: в частности, «Самолет» по запуску новых проектов упал на 32%, ПИК — на 50%, А101 — даже на 53%. В том, что бы это значило, надо разбираться отдельно.
Что касается крупнейших рынков страны, то Москва, Краснодарский край, Татарстан, Свердловская, Ленинградская, Тюменская области в части запуска новых проектов за полгода прибавили, причем некоторые существенно: Москва, скажем, показала результат плюс 37%, а Свердловская область и Татарстан — плюс 48%. Однако у Московской области — минус 19%, у Санкт-Петербурга — минус 15%.
Но в целом ситуация стабильна, считают в «Дом.РФ». Для роста объемов строительства запуски должны превышать объемы ввода жилья. Если показатель меньше 100%, запуски не восполняют ввод, и портфель строящегося жилья сокращается. Поскольку за последние 12 месяцев застройщики запустили на 42% больше новых проектов, чем ввели в эксплуатацию, соотношение на начало июля — 51,5 млн на 36,2 млн квадратных метров, или 142%. «Запасов строящегося жилья хватит для поддержания текущих вводов до 2027 года, продажи квартир в новостройках достаточно обеспечены новыми проектами», — делают вывод в «Дом.РФ».
А вот эксперты ЦИАН*, проанализировавшие первое полугодие, не столь оптимистичны и говорят, что результаты застройщиков оставляют желать лучшего. Например, по их подсчетам, общий объем ввода жилья в РФ в первом полугодии 2024 года на 2,5% выше, чем в первом полугодии 2023 года, однако это населением было построено на 25% больше, а девелоперами — на 28% меньше. «Лидерами по объему нового девелоперского строительства остаются федеральные города и регионы с миллионными агломерациями: Москва (8,8% от общероссийского ввода), Санкт-Петербург (8,4%), Краснодарский край (5,7%), Московская область (5,2%), Новосибирская область (4,7%), Тюменская область (4,3%), Татарстан (3,8%), Свердловская область (3,5%), Ленинградская область (2,8%) и Нижегородская область (2,5%)», — говорится в отчете компании.
Как уже рассказывал BFM.ru, по данным ЦИАН, только в девяти регионах застройщики ввели больше жилья, чем население, — это Москва и Санкт-Петербург, Чукотский, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО, Архангельская область, Новосибирская область, Чувашия и Северная Осетия. Максимальная доля ИЖС в Еврейской АО и Магаданской области — здесь все 100% введенного в первом полугодии жилья было построено населением. Более 90% приходится на ИЖС в Камчатском крае, Чечне, Калмыкии, Белгородской области, Карачаево-Черкесии и Республике Алтай — здесь одни из самых низких объемов ввода застройщиками, отмечают эксперты.
И еще несколько важных циановских цифр. Среди регионов, где объемы ввода в первом полугодии существенно уступают прошлогоднему показателю, — Москва (минус 47%), Рязанская (минус 30%) и Липецкая (минус 23%) области, Санкт-Петербург (минус 21%) и Севастополь (минус 42%). В первых четырех снижение фиксировалось как у населения, так и у застройщиков (в большей степени), в Севастополе же отрицательная динамика была только в ИЖС, у девелоперов все осталось на уровне прошлого года. И в целом, как предполагает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина, общероссийские объемы ввода по итогам 2024 года будут сопоставимы с прошлогодним показателем.
* Есть в распоряжении Business FM