Совместная покупка. Чем выгодна жилищная кооперация
Выходом может стать жилищная кооперация, то есть объединение нескольких семей и покупка квартир для всех вскладчину. О механизмах жилищной кооперации рассказывает доктор экономических наук, создатель и председатель кооператива «Бест Вей» Роман Василенко.
— Роман Викторович, самое серьезное препятствие для реализации этой модели, как я понимаю, сроки. Первые квартиры покупаются достаточно быстро, а вот дальше сроки замедляются, так как люди ждут возврата средств от тех, кому уже приобретены квартиры, а новые члены кооператива присоединяются к этому первоначальному кругу небыстро.
— Жилищные кооперативы — общемировой опыт решения жилищной проблемы. Например, в Германии они появились раньше ипотечного кредитования и по-прежнему остаются основным инструментом решения немцами квартирного вопроса. Там действуют сотни жилищных кооперативов.
Их достоинство в том, что это некоммерческие институты. Кроме того, участие в кооперативах и покупка квартиры с их помощью доступна для тех, кто, например, находится в поисках работы. В отличие от ипотеки, для получения которой нужно иметь и постоянное место работы, причем, длительный срок, и высокий постоянный доход.
Еще одно важнейшее преимущество кооперативов: кооперативная квартира обходится покупателю в разы дешевле ипотечной. Ипотечная квартира в нашей стране — золотая: она обходится в рыночную стоимость плюс банковский процент. А вот стоимость кооперативной квартиры — почти исключительно стоимость приобретения.
Есть членские взносы на функционирование кооперативов: ведь они проводят юридическую экспертизу приобретаемых квартир, оформляют документы на собственность и так далее.
— А за какой срок нужно рассчитаться с кооперативом?
— Часто указывается срок — до 10 лет. Но, как правило, на практике пайщики выплачивают все раньше.
— Почему в Германии много кооперативов, а у нас мало?
— Различается государственная политика. В Германии есть развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов, поскольку это институт, на который государство делает ставку.
У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Это положения и гражданского, и жилищного кодексов. Согласно законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. В соответствии с Налоговым кодексом РФ вступительные, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива как средства целевого финансирования не облагаются налогом на прибыль.
Так что нормы о жилищных кооперативах в законодательстве имеются. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы. Что абсолютно неправильно, учитывая запредельную по уровню процентных ставок и требованиям к заемщикам ипотеку. За счет этой близорукой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.
— А германские кооперативы получают государственное финансирование?
— Да. Государство безвозмездно финансирует до четверти их ссудного фонда.
Что касается нашей страны, я знаю жилищные кооперативы в субъектах Федерации, которые получают поддержку со стороны региональных бюджетов — но они предназначены для госслужащих.
Государственное финансирование или, например, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям — в частности, материнский капитал, было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет.
Мной предложены поправки в законодательство в сфере жилищной кооперации, поддержанные фракцией «Справедливая Россия». Надеюсь, что ситуация на жилищном рынке подвигнет депутатов к тому, чтобы заняться законом — и тем самым стимулировать создание массовой системы жилищной кооперации в нашей стране.
Раз нет этого государственного финансового плеча, у «негосударственных» жилищных кооперативов действительно возникает проблема со сроками приобретения квартир своим пайщикам.
Я знаю несколько жилищных кооперативов в московском регионе — там проще всего привлечь пайщиков из-за высокой концентрации населения. Так вот они более чем за десять лет существования купили всего несколько десятков квартир.
Проблема привлечения новых пайщиков решаема — с помощью маркетинговых методов: максимального расширения круга тех, кто участвует в кооперативе. Привлекаются люди из других профессиональных сообществ, из других регионов.
— Это использование технологий сетевого маркетинга?
— Да. Таким образом, приток новых пайщиков постоянно увеличивается — это десятки новых пайщиков каждый месяц и приобретенных в их интересах квартир.
— Извините, но не строится ли таким образом финансовая пирамида?
— Давайте разберемся. Пайщик, вступая в кооператив, подписывает документы, по которым он может выйти из него в любой момент — при этом получив полный расчет по внесенным паевым суммам.
Вступительный и членский ежемесячный взносы на поддержание деятельности кооператива не возвращается. Но его паевые взносы на покупку квартиры возвращаются до копейки — в любой момент. Это юридические обязательства кооператива.
При этом пайщик выписывается из квартиры, которая ему приобретена кооперативом, и квартира или передается другому члену кооператива, или продается на открытом рынке. Таким образом, стоимость возвращаемых кооперативом активов всегда меньше, чем стоимость активов, которыми мы располагаем.
Пирамида — это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Когда темпы увеличения количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться, денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать.
В случае с жилищным кооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из кооператива пайщиком не может не хватать. Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным — за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов.
Оценка и проверка покупаемых квартир — основная статья затрат кооператива. Ведь ликвидность квартир — основа финансовой безопасности кооперативов.
Замечу, что по закону кооперативы не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Так что риски неисполнения обязательств перед пайщиками надуманные.
В некоторых жилищных кооперативах может случаться замедление темпов покупки квартир — о чем мы говорили выше. Но если вы привлекаете в кооператив новые и новые аудитории, новых и новых членов, риски такого развития событий минимальны.
Квартиры необходимы миллионам людей: уровень обеспеченности жильем в нашей стране очень низок. Но даже если у человека уже есть квартира, он может нуждаться квартирах для детей, в квартирах в городах, где он часто бывает по служебной или иной жизненной необходимости.
— Насколько я понял, собственником квартиры пайщик в момент покупки не становится?
— Собственником квартиры является кооператив — и пайщик как член кооператива. Кстати, жилищные кооперативы в ряде регионах имеют льготу при уплате налога на имущество.
Пайщик волен прописаться со своей семьей и пользоваться квартирой. В момент погашения последнего платежа перед кооперативом право собственности автоматически переходит к пайщику. В данном случае регистрация права собственности — это формальность.
Если у пайщика временные трудности — недостаточно средств для внесения платежей, кооператив может предоставить ему каникулы. Если же трудности становятся постоянными: пайщик не может выплачивать взнос, все шансы на каникулы использованы, ему предлагается выйти из кооператива. При этом как я уже сказал ему до копейки возвращается уже внесенный паевой взнос.
— Пайщик выходит из кооператива без квартиры — но с деньгами?
— Да. Это еще одно ключевые отличие от ипотеки. Если вы перестаете платить по ипотечному кредиту, вы лишаетесь и квартиры, и уже внесенных за нее денег.
Так что жилищные кооперативы — оптимальное решение для нашей страны, движение жилищной кооперации будет усиливаться. Только оно способно помочь массам сограждан покупать квартиры.