Когда Новосибирск избавится от ветхого жилья в центре города?
В Новосибирске, как в прочем и других российских городах, очень остро стоит вопрос реновации территорий. Эту проблему призван решить новый закон о комплексном развитии территорий. Почему этот механизм в регионах пока не работает – в материале «Континента Сибирь».
Сегодня в Новосибирске все чаще наблюдаются скандалы между застройщиками и жителями. Одни стремятся найти свободный участок в городе, другие считают новостройки посягательством на их привычную комфортную жизнь. Строительство микрорайонов за пределами центра оборачивается многочасовыми пробками на въезде и выезде. Массовая ежедневная миграция с окраин в центр и обратно закупоривает город. Между тем в Новосибирске почти треть города занята частным сектором, ветхим и аварийным жильем, на расселение которого нет средств. Кроме того, еще есть показатели нацпроекта «Жилье и городская среда», которые нужно выполнять. А это значит сдавать не менее полутора миллиона квадратных метров в год. Как в таких условиях развиваться Новосибирску?
Строительная отрасль города только-только адаптировалась к переходу на проектное финансирование, так называемые эскроу-счета, как несколько десятков проектов в регионе оказались замороженными из-за новых изменений в Градостроительный кодекс РФ, которые для краткости называют законом о комплексном развитии территории (КРТ). С января 2021 года все программы по РЗТ (программы развития застроенных территории, разработанные для решения проблемы аварийного жилья), которые более или менее успешно шли в Новосибирске, остановлены.
Одним из инструментов, который должен решить проблему реновации территорий, по мнению Минстроя РФ, должен стать принятый в декабре 2020 года закон о КРТ. Авторы закона проработали механизмы реновации территорий, занятых многоквартирными домами, но они абсолютно не решают проблему аварийного жилья. Более того, процесс расселения аварийного жилья осложнился за счет увеличения количества необходимых процедур.
Участники общероссийского совещания по вопросам КРТ посвятили один день экскурсиям по строящимся жилым комплексам Новосибирска. На фото посещение ЖК "Онега"
Тем не менее, участники строительного рынка восприняли закон о КРТ с энтузиазмом. Чего не сказать о региональной исполнительной власти, которая держит паузу, чтобы разобраться в ситуации и не наделать ошибок. В отличие от Москвы, Санкт-Петербурга и, пожалуй, Краснодарского края, инициатива Минстроя РФ тяжело приземляется на региональную почву. «По своим целям закон можно назвать революционным. Планировалось объединить все способы расселения и частного, и ветхого и аварийного жилья, и многоквартирные дома, и промзоны. Но сам механизм пока несовершенен. Кроме того, КРТ требует принятия большого количества региональных нормативных документов и, по-видимому, Новосибирская область начнет работать по ним не раньше конца этого года», – отметил в беседе с «Континентом Сибирь» руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Максим Федорченко.
Как рассказал «Континенту Сибирь» директор строительной компании «Брусника» в Новосибирске Михаил Ансимов, застройщики ожидают появления регионального закона о комплексном развитии территорий и локальных нормативных актов, которые будут регулировать конкретные аспекты его реализации. «Брусника» проанализировала федеральный закон о КРТ и направила в Заксобрание Новосибирской области свое видение его реализации с учетом региональных особенностей. Однако нам неизвестно, нашли ли наши предложения отражение в итоговой редакции документа», – отметил Михаил Ансимов. Он также выразил уверенность в том, что когда механизмы КРТ заработают, они пойдут на благо региону, где есть территории, явно требующие обновления.
Игорь Белокобыльский: «Некоторые районы Новосибирска можно реновировать полностью»
«Все законодательство в Новосибирской области принимается через опыт Москвы. Во многих случаях это правильно. Но в ситуации с расселением территорий радикально неприемлемо. Закон КРТ – нужный и долгожданный. Он объединил все возможные варианты развития территории в один порядок. Но опыт и повестка дня в нем – московская. Реновация в Москве и редевелопмент в Новосибирске, не говоря уже о каких-то малых городах – это совсем разные истории. В Москве это реновирование того, в чем жить еще можно, но по каким-то причинам показалось, что нет, например, если жилье морально устарело. У нас же до сих пор не решена проблема аварийного жилья, в котором жить нельзя, не решена проблема уродливой урбанистики в центральной части города, которая обусловлена частным сектором. И совершенно очевидно, что такая же проблема, как в Новосибирске, в подавляющем большинстве российских муниципалитетов», – рассказал «Континенту Сибирь» генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.
О том, как сделать закон рабочим в субъектах РФ, шел разговор на общероссийском совещании, которое прошло в Новосибирске 24-25 мая. Его организаторами стали правительство Новосибирской области, Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) и ГК «Стрижи» (Игорь Белокобыльский возглавляет комиссию по рассмотрению предложений в сфере градостроительной документации при правительстве РФ). На конференцию приехали представители федеральных ведомств и институтов, министерств строительства и компаний-застройщиков из разных регионов. Новосибирск был выбран не случайно. По замыслу организаторов мероприятия, общероссийское совещание в регионе, должно было подсветить региональную проблематику, которую не видно из столицы.
По словам руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, Национальное объединение застройщиков совместно с экспертной группой при правительстве РФ разрабатывает «дорожную карту» по реализации КРТ. «Мы рассмотрим и постараемся учесть все предложения, которые прозвучат во время обсуждения нового закона в Новосибирске», – пообещал Кирилл Холопик.
Ситуацию в Новосибирске на совещании обрисовал заместитель мэра - начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев. Сегодня в городе около 900 домов можно назвать ветхими, исходя из года их постройки, 365 из них уже признаны аварийными. «Поэтому эти территории в генплане города были обозначены как территории перспективного развития», – отметил чиновник. Объем резерва земельных участков в Новосибирске составляет 1535 га. Из них 151,89 га – аварийный ветхий фонд, 775,15 га – индивидуальная жилая застройка (ИЖС), 126 га – территории производственные и спецназначения и еще почти 500 га – земельные участки свободные от застройки. «Это то, чем город должен в ближайшие 10 лет заниматься», – подчеркнул Алексей Кондратьев. По его словам, единственное, что сдерживает сегодня девелоперов и муниципалитет – отсутствие региональных документов, регламентирующих КРТ. «Порядка 17 постановлений уже готовы, после их принятия мы будем понимать, как расселять территории», – отметил заммэра. Он также добавил, что на прошедших недавно слушаниях по принятию новых правил землепользования и застройки в Новосибирске, среди 3000 предложений было немало таких, где говорилось, что не следует отражать в ПЗЗ земельные участки, входящие в КРТ. Алексей Кондратьев объясняет это страхом перед введением нового механизма: «Инструментарий по расселению частного сектора под КРТ по инициативе собственника недостаточный. Нужны четкие критерии, которым должны соответствовать объекты недвижимости на территории, определенной под КРТ. Иначе мы погрязнем в судах».
Как аэродромы тормозят развитие Новосибирска
Тот факт, что новосибирские девелоперы, к которым «Континент Сибирь» обращался за комментариями при подготовке текста, предпочли воздержаться от высказываний по этой теме, тоже говорит о том, что участникам строительного рынка пока до конца не ясно, как будет работать механизм КРТ в регионе.
Максим Федорченко обратил внимание на то, что положение о КРТ не распространяется на частный сектор. «Для Новосибирска это довольно существенный фактор, так как территория под ИЖС – почти 800 га – имеет большой потенциал для реновации. Это территории насыщенные сетями и транспортной инфраструктурой, многие в шаговой доступности от метро. В соответствии с законодательством дома в частном секторе не могу быть включены ни в КРТ жилой застройки, ни в КРТ нежилой. Переселение людей с привычных им мест, из домов, где жили еще их родители, садили огороды, обложено значительным количеством сложно-сочиненных условий, которые не всегда будут выполнимы. В результате потенциал в ближайшие годы не сможет быть использован», – считает Федорченко.
По мнению экспертов строительного рынка, закон о КРТ внес конфликт между политикой градостроительного планирования и программами по развитию комплексного развития территорий. КРТ имеет большую свободу в определении своей деятельности и может нарушать балансы, которые уже прописаны в генпланах городов. Об инструменте, который поможет этого избежать, рассказала ведущий эксперт в сфере градопланирования, генеральный директор ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» (г. Москва) Елена Чугуевская. Это мастер-план территории, который позволяет разместить КРТ в структуре города с учетом общественного мнения, рисков, как экономических, так и правовых, финансово-экономических показателей территории, обоснованием инвестиций и других показателей. Мастер-план позволяет сформировать образ будущего проекта и оценить его экономическую эффективность. По словам Елены Чугуевской, в Москве этим инструментом девелоперы уже пользуются.
Институт "Гипрогор", которым руководит Елена Чугуевская, разрабатывает в том числе мастер-планы для площадок, вошедших в КРТ
«Умение выстраивать социально-экономические модели, просчитывать социальные потребности, логистику и бюджето-формирующие бизнесы, а также все возможные риски – это крутая компетенция московских институтов, где столичные девелоперы заказывают мастер план КРТ. К сожалению, такой опыт не распространен по регионам», – отметил в беседе с «Континентом Сибирь» Игорь Белокобыльский.
К сожалению, бизнес-модель столичных застройщиков значительно отличается от региональных. Все дело в экономической эффективности проекта. Одно дело расселять территория, когда стоимость квадратного метра в новостройке 200 000 рублей, как в Москве, другое – когда 70 тысяч, как в Новосибирске. Расселение – это достаточно капиталоемкое мероприятие. До сих пор в Новосибирске не забыто требование одного из собственников дома, который попал под расселение для строительства Бугринского моста. Человек, кроме компенсации, попросил сумму сопоставимую со стоимостью квартиры в Лондоне. Именно поэтому в Новосибирске не редкость, когда рядом, а то и в самом центре современных жилых кварталов ютятся полуразвалившиеся халупы. В этой ситуации нет ничего хорошего ни для жителей этих ветхих домов, ни для жителей многоквартирных домов, вынужденных мириться с видом из окон на старые постройки, ни для города, чей архитектурный облик портят заброшенные строения.
Новосибирский застройщик назовет слабые места в законодательстве о комплексном развитии территорий
На общероссийском совещании в Новосибирске были приняты предложения, которые, на взгляд региональных участников строительного рынка, будут способствовать реализации КРТ в субъектах РФ.
«Что необходимо сделать в первую очередь – ввести процедуру обязательной инвентаризации жилого фонда старше 50 лет, потому что никто в РФ не понимает реального объема бедствия, – говорит Игорь Белокобыльский. – И как только инвентаризация пройдет, станет очевидно, что без официальных программ проблему аварийного жилья не решить».
Во вторую очередь необходимо транслировать механизм реновации многоэтажного жилья на ИЖС. Так, по новому закону на собрание по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. А непосредственно для решения необходимы две трети голосов всех собственников и нанимателей квартир, а не только участников собрания. И эту норму, по мнению застройщиков, необходимо распространить на объекты индивидуального жилого строительства.
«Необходимо решить вопрос о выкупе по справедливой цене индивидуального жилого фонда, а также промышленных участков, попадающих в КРТ. Пока это вопрос не решен. На конференции были показы примеры, как отдельные локальные ситуации тормозят развитие целых территорий. Необходимо добиться юридической возможности выкупать дома в частной собственности по справедливой цене. А это не только жилые дома, но и хозяйственные постройки, огороды, сараи и погреба. Сегодня это выкупить невозможно по определению», – прокомментировал предложение Игорь Белокобыльский.
«Люди должны получать абсолютную справедливую компенсацию за свои дома и гаражи. Поэтому надо уходить от понятия изъятие к выкупу по справедливой цене. При этом человек, если считает, что цена не справедлива, может пойти в суд и оспорить. Здесь уместно сравнить с ОСАГО, если человек решает, что страховая компания несправедливо оценила ущерб, он обращается в суд. Но при этом он не останавливает дорожное движение, потому что ему предложили не ту цену. Тут важно найти баланс справедливости, когда человек понимает, что он теряет свою собственность, но в замен получает по большому счету новый современный город, в котором комфортно жить», – считает Максим Федорченко.
Будет ли выполнен нацпроект «Жилье» в Новосибирской области?
Участники совещания также пришли к выводу, что на федеральном уровне необходимо разработать единые методические рекомендации по законодательству по КРТ. «Закон наделил фантастическими полномочиями субъекты. Но многие региональные власти осторожничают, потому что у них объективно в штате нет компетентных специалистов, способных разрабатывать региональные нормативные акты такого уровня. Они в недоумении. Московская область разработала эти рекомендации, Краснодарский край заказал. Но это отдельные субъекты, у которых есть бюджеты и компетенции. А что делать Туве или, например Брянску? Эту задачу, на наш взгляд, должен взять на себя Минстрой РФ и заказать эти методические рекомендации. А субъекты РФ могли бы их использовать при составлении своей нормативной базы. Это три генеральных вопроса поднятые нами на совещании», – отметил Игорь Белокобыльский.
Кроме того, на совещании были сформулированы еще несколько предложений. Это возможность выдачи градостроительного плана земельного участка на основании утвержденной в целях реализации решения о КРТ документации по планировке территории до утверждения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки, а также законодательное установление приоритета документации по планировке КРТ перед действующими генеральными планами и правилами землепользования и застройки.
По словам Игоря Белокобыльского, Минстрой РФ и НОЗА прислушиваются к предложениям регионов. Теперь задача регионального строительного сообщества убедить в необходимости внести изменения в закон о КРТ депутатов Госдумы. «Если нам удастся провести через Госдуму наши предложения, я уверен, что у Новосибирской области есть все предпосылки для того, чтобы стать пилотным регионом по реализации КРТ», – считает Игорь Белокобыльский.