Вторичка оживает. Прогнозы экспертов по ценам на квартиры в старом фонде

Снижение ключевой ставки перевернуло вторичный рынок жилой недвижимости. Люди вспомнили, что квартиры можно покупать и продавать не только в новостройках. «НИ» выяснили, когда настанет лучшее время для заключения сделок со вторичкой и как изменятся цены. Мария Соколова Эксперты отмечают: после того как 25 июля ЦБ снизил ключевую ставку до 18%, рынок вторичной недвижимости просто взорвался. Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев отмечает резкий всплеск спроса. — По нашим оценкам, интерес к покупке готового жилья резко вырос на 15–17%, а количество ипотечных консультаций — в среднем на 8–10%. Выше спрос — выше цены. Управляющий партнер Trophy Assets, независимый эксперт Наталья Круглова отмечает, что снижение ключевой ставки не только сделает ипотеку более привлекательной, но и подтолкнет людей снимать деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость. — Если ставка ЦБ продолжит снижаться, цены на жилье могут вырасти на дополнительные 5–10% до конца года. Вторичный рынок действительно пришел в движение. В Новосибирске, например, во II квартале 2025-го средний срок активности объявлений о продаже снизился на 23%: со 131 до 101 дня. Это максимальное сокращение среди всех регионов РФ. А в среднем по России квартиры, по данным «Яндекс Недвижимости», стали продаваться на 2,7% быстрее — за 108 дней. Но если вы собираетесь продать свою квартиру, то не спешите радоваться. Интерес к покупке, о котором говорят эксперты, — это еще не сама покупка. Народ стал выяснять, какие теперь условия по ипотеке, на что они могут рассчитывать. Но ставки пока все еще остаются слишком высокими для активизации спроса. Исследования ДОМ.РФ показывают, что снижение ключевой ставки на 2 п. п. привело к снижению ставок по ипотеке только на 1,4 п. п. для новостроек и на 1,52 п. п. для вторички. Теперь взять кредит для покупки готовой квартиры можно «всего лишь» под 23,05% годовых. Допустим, вы хотите купить скромную квартиру в Москве за 20 млн рублей, и 10 млн рублей у вас уже есть с продажи старого жилья. Если на нынешних условиях взять ипотеку на оставшиеся 10 млн рублей сроком на 20 лет, то ежемесячный платеж составит 194 101,31 рубля, а переплата — 36 584 325,03 рубля. Соглашаться на такое кредитное рабство — чистое безумие. Оживление рынка эксперты связывают с тем, что продавцы устали ждать чуда и активнее дают скидки на свои квартиры. Их размер в среднем достиг 5,1%. А наибольший дисконт предлагают в Краснодаре, Красноярске, Волгограде и Челябинске — 5,4%. Такую тенденцию отмечает коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. — Мы видим рост доли объявлений со скидками и увеличение самих дисконтов. На этом фоне интерес к готовым квартирам растет, и они уходят быстрее. К тому же в крупных городах сократилось предложение готового жилья. В Санкт-Петербурге за год количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 25%, до 22,1 тыс. лотов. Покупателем не из чего выбирать, приходится брать что дают. Получается, что вторичный рынок сейчас вялый. Предложений мало, выбора нет, а продаются квартиры только с большими скидками. Если у вас есть свободные наличные деньги и подходящее предложение, то сейчас удачное время для сделки. Можно хорошо поторговаться и заполучить квартиру мечты по привлекательной цене. В остальных случаях есть смысл подождать. Специалисты «Альфа-Инвестиций» проанализировали среднесрочный прогноз ЦБ и изучили реакцию рынка на смягчение денежно-кредитной политики. Умеренный сценарий их прогноза предполагает, что к концу 2025-го ключевая ставка опустится до 16%, 2026 год начнется со снижения до 14%, а к концу следующего года ставка достигнет 10%. А это уже уровень 2015–2016 годов. Ключевая ставка, близкая к 10%, уже позволяет рассчитывать на ипотеку на рыночных условиях. Квартиры на вторичке при этом неизбежно подорожают. Но взять ипотеку на более дорогую квартиру с небольшим процентом будет куда выгоднее, чем платить бешеные деньги банкам на нынешних условиях. Допустим, московская квартира стоимостью 20 млн рублей подорожала на 10%, и теперь вам надо взять в ипотеку не 10 млн рублей, а уже 12 млн рублей. С ипотекой на 20 лет под 14% ежемесячный платеж составит 149 222,50 рубля, а переплата — 23 813 396,26 рубля. Каждый месяц вы будете экономить 45 тыс. рублей по сравнению с текущими условиями. Покупателям выгодно гнаться не за дешевым жильем, а за низкими ставками по ипотеке. Они позволят сэкономить больше денег. Все зависит от того, когда и как ЦБ будет снижать ключевую ставку. Сводки регулятора должны стать важнейшими новостями для тех, кто рассматривает покупку квартиры без привлечения льготных программ. Но пока есть все предпосылки для смягчения денежно-кредитной политики. Зарплаты перестали расти прежними темпами, многие заводы переходят на четырехдневку из-за низкого спроса на продукцию. Развитие экономики тормозится, но вместе с этим должна замедлиться и инфляция — главные критерий для ЦБ.