Что нового ждет застройщиков и девелоперов в 2022 году?

В своей колонке в первые месяцы 2022 года я хочу рассказать про основные нововведения в законодательстве, которые затрагивают сферу недвижимости и строительства.

«Новые песни о старом»: вместо глобальной реформы вещного права – машино-места и общая долевая собственность в нежилых зданиях.

Итак, законодатель «под ёлочку» принял несколько глобальных актов:

поставлена точка в спорах по последней части реформы вещных прав;

уточнены условия получения компенсации собственником земельных участков за правомерные действия публичной власти, в результате которых ограничены права на земельный участок;

решена правовая неопределенность по необходимости вносить в реестр сведения о вспомогательных видах использования земельного участка;

Фонд защиты прав дольщиков преобразован в Фонд развития территорий, который помимо решения вопросов обманутых дольщиков будет оказывать финансовую поддержку на переселение граждан из аварийного жилья и отвечать за устойчивое развитие территории, в том числе выступать в роли застройщика;

создан «Роскадастр», который должен обеспечивать выполнение всего комплекса геодезических и картографических работ, работ по наполнению фонда пространственных данных, а также единой электронной картографической основы;

новые правила пересмотра кадастровой стоимости позволяют уполномоченному органу осуществлять пересчет кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, без заявления юридического или физического лица как в сторону увеличения, так в сторону уменьшения.

Уважая время читателя и следуя духу времени, я решила рассказывать об основных изменениях в нескольких частях (или, если угодно, сериях), и хочу начать с изменений общей части Гражданского кодекса РФ, которые мы ждали несколько лет.

В чем суть проблемы?

Концепция реформы вещного права, разработанная Исследовательским центром частного права при президенте к концу 2019 года вносила кардинальные изменения в сфере регулирования прав на недвижимое имущество.

Так, концепция предлагала вместо привычных объектов недвижимости ввести Единый объект. Законопроект предусматривал, что недвижимость – это земельный участок, а расположенные на нём здания, сооружения, прочно связанные с участком, – это его составные части. Здание, по задумке авторов, могло быть зарегистрировано как недвижимость только в случае, если земельный участок под ним принадлежит другому лицу.

«Даже специалистам сегодня сложно прогнозировать возможную сумму доначислений»: что принесет налогоплательщикам 2022 год?

Также вместо привычного в обороте «права аренды» для целей строительства предлагалось ввести «право застройки». Предполагалось, что это право даёт возможность строить и эксплуатировать построенные здания, которые будут считаться составной частью права застройки, но только на срок его действия. После истечения срока действия права застройки (от 50 до 199 лет) здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации застройщику.

Последние два года в юридических кругах шли горячие дискуссии о целесообразности таких нововведений и их влияния на гражданский оборот.

Что изменилось?

21 декабря законодатель ввел две новые главы в Гражданский кодекс (6.1 Недвижимые вещи и 17.1 Права собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места).  Закон вступает в силу с 1 марта 2022 года.

Основные изменения сводятся к следующему:

Единый объект не введен, но зарегистрировать право на бетонные плиты или одинокую подземную емкость как на сооружение уже не получится. Закон не затронул ст. 130 ГК о движимых и недвижимых вещах, отвергнув идею единого объекта и оставив в обороте привычные нам земельный участок «и все, что прочно связано с землей». Однако законодатель уточняет, что новые здания и сооружения как объекты недвижимости должны быть созданы именно в результате строительства. По мнению одного из авторов законопроекта Павла Крашенинникова это поможет прекратить порочную практику регистрации права собственности на «выгребные ямы, асфальтированные дорожки, какие-либо замощения земельного участка и прочие вещи». Между тем, проблема с регистрацией права на указанные квазиобъекты решалась иском о признании права отсутствующем: если суд приходил к мнению (в основном, по итогам экспертизы), что внесенный в ЕГРН объект (свайное поле, бетонное замощение или торговый киоск) не отвечает характеристикам недвижимости, его исключали из реестра на основании судебного акта.

Законодатель признал, что к помещению приравнивается и машино-место. Для Москвы эта норма ничего не поменяет, так как там Росреестр с самого начала регистрировал в качестве отдельного объекта машино-место, а вот в Новосибирске Росреестр изначально пошел по пути долевой собственности, что создавало сложности с оборотом парковок. Например, когда одним помещением – подземной автостоянкой на 92 места – владели на праве общей долевой собственности 92 участника (по 1/92 на каждого) продажа парковки затруднялась преимущественным правом покупки соседей. Несколько лет назад этот вопрос был урегулирован в законе о регистрации недвижимости, поэтому норма не является революционной.

С целью решения вопросов злоупотребления прав законодатель закрепил и принцип «единства судьбы объекта и участка». Собственником нового здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения и машино-места будет считаться собственник участка, на котором они расположены, если иное не предусмотрено законом или договором. Если публичный земельный участок находится в аренде у застройщика, то последний приобретает право на возведенный объект. Эту норму коллеги приветствовали, однако законодатель уже устанавливал ее ранее в земельном кодексе.

Правила об общей долевой собственности теперь подлежат применению к нежилым помещениям и машино-местам. Положения об общем имуществе собственников многоквартирных домов уже давно применяются по аналогии к имуществу в нежилом здании при рассмотрении судебных споров, но теперь у Росреестра будут основания для отказа в регистрации права собственности управляющей компании или застройщика на лифтовые холлы и лестничные пролеты в бизнес-центрах. Закон закрепляет, что общее имущество (технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, вспомогательные помещения, и помещения, в которых имеются инженерные коммуникации и тп) не участвуют в обороте отдельно от основных помещений. Если общее имущество можно реально использовать самостоятельно и это не нарушает права собственников помещений, то его можно передать в пользование третьим лицам, если такое решение будет принято 2/3 голосов всех собственников.

При случайной гибели построенного на чужом участке здания собственник сохранит право на доступ к зданию для его восстановления и ремонта на ограниченный срок. Если в течение 5 лет с момента случайной гибели здание не будет восстановлено право на земельный участок прекратится.

Что получилось?

Принятый закон нарушил логику разработчиков Концепции реформы частного права, чем расстроил многих цивилистов. По сути, закон кодифицировал те положения, которые уже ранее были выработаны судебной практикой или действовали в земельном законодательстве и законе о регистрации прав на недвижимость. На мой взгляд, это не самый худший вариант развития событий. Единый объект – прекрасная концепция, которая в теории может привнести в оборот больше порядка и предсказуемости, но в России сначала нужно довести до логического завершения земельную реформу и устранить многочисленные споры по наложению границ смежных участков.