Снять жилье или купить: в известной дилемме меняются условия

Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию рынка серой аренды жилья. Сейчас россияне сдают около 10% квартир, но регистрируют не более 1% сделок. Бюджет теряет порядка 160 млрд рублей в год. Эксперты сомневаются, что государству удастся навести порядок с помощью предложенных мер. «Профиль» выяснил, что изменится для собственников и для арендаторов и как нововведение повлияет на рынок жилья в целом.

По различным экспертным оценкам, в России сдают в аренду 7–10% жилого фонда. Согласно социологическим исследованиям, арендным жильем пользуются около 6,9 млн домохозяйств. При этом Росреестр регистрирует всего 2400 договоров коммерческого найма. Это значит, что практически весь рынок аренды в стране черный или серый, когда стороны заключают договор, но нигде его не регистрируют и, соответственно, не платят налоги. По данным экспертов, это приводит к недополучению налоговых доходов в бюджет РФ до 160 млрд рублей в год.

Между тем 30% населения в ближайшие три года планируют сменить место жительства. Об этом со ссылкой на соцопросы рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая на Гайдаровском форуме. Почти половина из них по финансовым причинам не сможет взять ипотеку, а значит, воспользуется арендой. По его словам, необходимо развивать рынок арендного жилья, причем на все уровни спроса, от самых бюджетных до дорогих вариантов.

Качели-2021

Самый активный рынок аренды, конечно, в столице. Пандемия сначала уронила спрос, но затем он выровнялся и даже вырос. Так, согласно статистике департамента аренды квартир агентства «Инком-недвижимость», по итогам июня 2021 года спрос на найм столичного жилья массового сегмента вырос на 14% в сравнении с показателем того же месяца в 2020 году и на 4% превысил уровень июня допандемийного 2019-го. В значительной степени рост был обеспечен трудовыми мигрантами, вернувшимися в Москву после отмены ограничений, и продлением льготного периода для иностранцев в РФ. Попытки обелить рынок аренды жилья предпринимались неоднократно, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Такая тенденция заметна уже сейчас: многие стали регистрироваться как самозанятые и добросовестно платят налоги. Исключение составляют люди старшего возраста, среди которых большой процент арендодателей. Они не понимают, что режим самозанятого не равно работающий пенсионер, и опасаются утратить социальную пенсию и доплаты. К тому же многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом, поэтому цифровые новшества для них ничего не изменят. В целом пока трудно сказать, справится ли с решением поставленной задачи новая информационная система.

Кроме того, требуются изменения в гражданское законодательство, подчеркивает эксперт. «Обязательная регистрация договоров, в соответствии с Гражданским кодексом, требуется только при сроке найма больше одного года. Краткосрочные договоры ГК регистрировать не требует. Как показывает сложившаяся практика, максимальное количество договоров заключается на период 11 месяцев», – пояснила Мария Жукова.

Штраф за проведение расчетов вне ГИС для физических лиц предлагают довольно небольшой по московским меркам. Скорее всего, ради такой суммы арендодатели не будут «заморачиваться» с регистрацией, а просто станут закладывать возможные риски в стоимость аренды.

Конкуренция рынков

По прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС возможно легализовать до 70% рынка аренды до 2030 года. Это составляет порядка 175 млн кв. м, или два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум». По мнению экспертов компании, нововведение приведет к усилению взаимозависимости рынков жилья и аренды. Это произошло в странах, где квартиры арендуют чаще, чем покупают. Если в России доля собственников достигает 89%, то в Швейцарии – 42%, Германии – 50%, Японии – 61%, Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В этих странах процессы на рынках жилья и аренды тесно связаны друг с другом, потому что найм и покупка рассматриваются гражданами как равноценные способы решить жилищный вопрос. Это влияет на цены и ставки, спрос и предложение, строительство и ипотеку.

Кроме того, понятные правила игры и рост спроса на аренду привлекут в отрасль больше инвесторов, полагают эксперты «Метриум». Сейчас их доля не превышает 10–15%. При этом им придется закладывать в бизнес-модель новые расходы. Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет порядка 5%, то при необходимости платить НДФЛ она может сократиться до 4,3% или 4,6%, если владелец – индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения.

«Легализация серой аренды станет важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, но процесс не будет быстрым в силу того, что далеко не все собственники жилья с радостью будут регистрироваться в ГИС. В целом аренда может стать конкурентом застройщиков и продавцов, но она останется слабым игроком, потому что россияне все равно будут стремиться к тому, чтобы обладать собственным жильем», – убеждена управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Государственные интересы

Активность инвесторов пока весьма низкая, так как по сравнению со строительством на продажу строительство арендных домов позволяет получать меньший, но стабильный и долгосрочный ежегодный доход, говорит заведующая кафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина. На рост интереса инвесторов можно рассчитывать при введении льгот и преференций (снижение налогов, снижение ставки по кредитам, облегчение механизма получения земельного участка).

Между тем, по словам эксперта, в процессе обсуждения и формирования закона можно ожидать создания реальных условий для рынка белой аренды. «Любая информационная система – это технология, механизм, который сам по себе не может вывести рынок аренды из тени. Одним из выходов может стать строительство арендных домов без права продажи квартир. Это может делать государство, муниципалитеты могут создавать свои арендные фонды, можно использовать форму ГЧП или концессий. Этот шаг мог бы стать серьезным развитием нынешнего рынка аренды, где квартиры сдают физические лица, и позволить создать арендные кварталы, которые существенно повлияют на рынок аренды», – пояснила Елена Иванкина.