Сенатор Сергей Лукин о перспективах развития строительной отрасли – актуальное интервью накануне Дня строителя
Традиционно во второе воскресенье августа в России отмечают один из самых известных и любимых профессиональных праздников – День строителя. В преддверии торжества мы побеседовали с сенатором РФ от Воронежской области, заслуженным строителем Российской Федерации Сергеем Лукиным.
— Сергей Николаевич, как Вы оцениваете состояние строительной отрасли и жилищного строительства на сегодняшний день?
— Один из важных показателей состояния стройкомплекса – объем запуска новых проектов многоквартирных жилых домов. В России он растет на протяжении последних одиннадцати месяцев, несмотря на влияние пандемии и других факторов, осложняющих работу отрасли. Всего с августа 2020 года запущено строительство около 36 млн квадратных метров нового жилья – это на 75% больше, чем за сопоставимый период 2019-2020 годов. А в июне 2021 года российские девелоперы запустили строительство 5,3 млн квадратных метров – рекордный месячный объем за последние два года. Кстати, Воронежская область вошла в Топ-10 регионов по объему запуска новых проектов за этот период: 135 тысяч квадратных метров – почти вдвое больше, чем в июне прошлого года. Такой рост – следствие жилищной политики, реализуемой государством. Льготные ипотечные программы для граждан, снятие административных барьеров, системные меры, направленные на развитие жилищного строительства – все это дает свои плоды.
— Говорит ли это о том, что отрасль адаптировалась к работе по новым правилам – с проектным финансирование и счетами эскроу? Мы отлично помним, как Вы, будучи профессиональным строителем, отстаивали в Совете Федерации необходимость корректировки вводимой системы. Насколько Вы удовлетворены результатом?
— Сложная трансформация рынка долевого строительства произошла достаточно плавно, без значимого снижения объемов ввода жилья и без массового высвобождения строителей и работников смежных отраслей. Избежать этих серьезных рисков удалось благодаря эффективному взаимодействию строительного сообщества, правительства России и парламента. Это позволило в короткие сроки внести необходимые поправки в федеральное законодательство, принять соответствующие нормативные акты. Конечно, не все идет гладко, донастройка новой системы продолжается. На площадке Совета Федерации мы регулярно обсуждаем проблемные вопросы с участием руководства профильных министерств, Центробанка, отраслевых экспертов. Принимаемые решения направлены на совершенствование работы института проектного финансирования.
За два года работы по новым правилам уже около 180 тысяч российских семей получили современное жилье, построенное с использованием эскроу счетов. Воронежская область, где к концу мая 2021 года по схеме эскроу возведено 7,9 тысяч квартир, входит по этому показателю в пятерку регионов-лидеров – вслед за Московской областью (15,3 тысяч), Татарстаном (8,6 тысяч), Краснодарским краем (8,3 тысяч) и Челябинской областью (8,0 тысяч) – и делит почетное пятое место со Свердловской областью, на территории которой тоже построено 7,9 тысяч квартир с использованием счетов эскроу.
— Насколько продуктивной стала весенняя парламентская сессия в плане принятия законов, регулирующих сферу строительства?
— Строительной отрасли необходимо выйти на амбициозные показатели улучшения жилищных условий для 5 млн семей, увеличения жилищного строительства до 120 млн кв. м ежегодно. Для выполнения этой задачи необходим системный подход, включающий создание отлаженной законодательной базы. Правительством совместно с парламентом проведена объемная работа в сфере нормативно-правового регулирования: за первое полугодие 2021 года было принято 10 федеральных законов, регулирующих работу строительной отрасли, которые вносят порядка 60 поправок. Это стало продолжением масштабных законодательных изменений в сфере строительства, принятых в 2020 году.
— Какие из принятых в ходе весенней сессии законов Вы считаете знаковыми?
— Значительная часть законодательных новаций касается государственных строек. В том числе был принят пакет поправок к закону о контрактной системе, который вносит системные изменения в 44-ФЗ. и направлены на упрощение и повышение эффективности закупочных процедур, предупреждение сговора на торгах и развитие добросовестной конкуренции. В частности, вводится универсальная предквалификация: к участию в закупках стоимостью свыше 20 млн рублей будут допускать только тех участников, которые имеют успешный опыт исполнения контракта, оцениваемого не менее чем в 20% от начальной цены закупки. Это защитит как заказчика, так и добросовестного поставщика, позволит соблюсти баланс качества работ и экономии. Поправки также значительно повышают роль Единой информационной системы в сфере закупок. В нее переводится переписка заказчика с исполнителем по контракту, а также подача жалобы в контрольный орган. Результатом должно стать повышение прозрачности взаимодействия сторон и возможностей для контроля органами власти.
— А какие из принятых законов стали особенно долгожданными для строителей?
— Думаю, это федеральные законы, которые могут оказать положительное влияние на градостроительную ситуацию в целом.
Приняты поправки в Бюджетный кодекс, благодаря которым регионы смогут получать кредиты на инфраструктурные проекты, не увеличивая при этом свой госдолг. Закон будет способствовать выполнению задач, поставленных Президентом в Послании Федеральному Собранию. Этот документ предусматривает предоставление инфраструктурных бюджетных кредитов для строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, сроком до 15 лет по ставке до трех процентов годовых. Каждый регион получит право ими воспользоваться.
Эта возможность – одна из важнейших составляющих того набора новых финансовых инструментов, который предлагается Правительством РФ для достижения показателей национальных целей в сфере жилищного строительства и инфраструктурного развития регионов, преимущественно на возвратной основе.
Среди них, помимо инфраструктурных бюджетных кредитов, — реструктуризация бюджетных кредитов, инфраструктурные кредиты ВЭБ.РФ, инфраструктурные облигации ДОМ.РФ и другие инструменты.
Также ожидаемым стал закон, который существенно упрощает процедуру получения необходимых для архитектурно-строительного проектирования технических условий подключения к инженерным сетям. Теперь документ о техусловиях присоединения объектов к сетям станет обязательным приложением к договорам о подключении и будет выдаваться бесплатно в течение семи рабочих дней. Срок действия условий устанавливается владельцем сетей не менее чем на три года – и не менее чем на пять лет, если речь идет о комплексном развитии территории. Как Вы понимаете, действие этого закона не распространяется на сети электроснабжения – процесс подключения к электросетям регулируется законодательством об электроэнергетике.
Кроме того, принят закон, решающий многолетнюю проблему использования приаэродромных территорий. Новые нормы определяют обязательный порядок выделения на них с первой по седьмую подзон, имеющих ограниченный режим использования объектов недвижимости и осуществления деятельности. При этом определена возможность не устанавливать седьмые подзоны существующих аэродромов до 1 января 2025 года. До этого момента приаэродромная территория может включать в себя шесть подзон. На Роспотребнадзор также возложена обязанность утвердить методику установления седьмой подзоны приаэродромных территорий, что наконец позволит достичь в этом процессе однозначности и единообразия.
Дело в том, что ранее в связи с отсутствием единой методики размер седьмой подзоны зачастую проектировался операторами аэродромов без учета интересов городского развития. Седьмая подзона в случае ее установления могла охватить значительную по площади территорию города, полностью заблокировав на ней строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры. Риски блокировки градостроительной деятельности в седьмой подзоне приводили к невозможности устанавливать приаэродромные территории в целом.
Таким образом, согласно принятому Федеральному закону разногласия по границам седьмой подзоны больше не смогут быть препятствием для установления приаэродромных территорий.
— На одном из пленарных заседаний Совета Федерации поддержал представленный Вами на рассмотрение сенаторов законопроект, усиливающий защиту прав и законных интересов обманутых дольщиков. Эта тема по-прежнему актуальна?
— По данным Фонда защиты граждан – участников долевого строительства, в России в восстановлении прав на 1 июня 2021 года нуждались 159 тысяч дольщиков. В Единый реестр проблемных объектов на тот момент были включены 2910 домов, из них в Воронежской области – всего лишь 4. Необходимо отметить, что в нашем регионе благодаря усилиям властей складывается весьма благоприятная обстановка, с целью предупреждения нарушений в сфере долевого строительства департамент строительной политики Воронежской области проводит анализ финансово-хозяйственной устойчивости организаций, возводящих объекты недвижимости с привлечением денежных средств граждан. К сожалению, во многих субъектах федерации мы наблюдаем гораздо более сложную ситуацию.
Законом, который Вы упомянули в своем вопросе, расширяются полномочия Фонда защиты прав дольщиков. Фонд получает право как застройщик достраивать проблемные объекты и возводить новые многоквартирные дома без использования счетов эскроу, но с обязательным банковским сопровождением для исключения злоупотреблений. Также он будет наделен функциями технического заказчика, включая проведение строительного контроля. При этом на Фонд возлагается обязанность на постоянной основе осуществлять мониторинг реализации субъектами РФ мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков.
— Если говорить об угрозах для стабильной работы строительной отрасли – какую из них Вы назвали бы основной?
— Чрезвычайно высокий рост цен на строительные материалы. Они начали дорожать еще во время первой волны пандемии – прежде всего из-за роста курса валют и остановленных на фоне локдауна производств в целом ряде стран. Быстрее всего с декабря 2020 по май 2021 года росли цены на металлопрокат для строительства – до 100%, в зависимости от сортамента. Однако этим дело не ограничилось. В последние месяцы стремительно дорожают уже практически все виды строительных материалов.
В результате под угрозой оказывается исполнение государственных и муниципальных контрактов.
Происходит отказ от участия в торгах по тем сметным расчетам, которые были ранее утверждены и прошли государственную экспертизу. Подрядчики не выходят на конкурс, понимая, что практически невозможно завершить строительство объекта по данным расчетам без убытков, которые могут привести к банкротству.
В очень сложной ситуации оказались подрядчики, уже выполняющие работы по действующим контрактам. Существенное удорожание строительных материалов создает риски увеличения количества недостроев и банкротства строительных компаний.
Нарастает негативное воздействие повышения цен на стройматериалы и на рынок жилищного строительства. Рост цен на стройматериалы привел к сложностям в работе с проектами, которые финансируются через эскроу-счета. В рамках проектного финансирования банк согласовывает застройщику бюджет строительства на старте проекта. При расчете финансовых моделей всегда закладывается поправка на инфляционные процессы, однако в настоящее время увеличение издержек застройщика значительно выше уровня инфляции. Такое увеличение издержек в том числе связано с взрывным ростом цен на строительные материалы. При этом, согласно действующему порядку проектного финансирования строительства, у застройщика отсутствует возможность увеличения размера кредита в случае роста себестоимости строительства.
Кроме того, значительное удорожание стройматериалов стало одной из основных причин увеличения себестоимости строительства. Следствием стал рост цен на новостройки, ведь в структуре прямых затрат на строительство объектов доля стоимости строительных материалов составляет до 75%. За первое полугодие 2021 года первичное жилье в среднем по России подорожало на 12-17%.
И парламент, и правительство обеспокоены проблемой неконтролируемого бурного роста цен на стройматериалы. В настоящее время рассматриваются различные пути стабилизации ситуации. Среди них – предложение об изменении цен госконтрактов в зависимости от роста стоимости строительных материалов, а также ряд законодательных инициатив, касающихся механизма изменения существенных контрактных условий.
Это важнейшие темы, связанные с ростом себестоимости не только бюджетных строек, но и жилищного строительства. Под угрозой оказалась доступность жилья для большинства населения, что, соответственно, создает риски срыва выполнения национального проекта «Жилье и городская среда».
— Вы не раз поднимали эту проблему в Совете Федерации. Вообще, Ваш стиль работы – настойчиво обращать внимание российского парламента, профессионального сообщества и общественности на те вопросы, решение которых необходимо для стабильного развития как строительного комплекса, так и экономики страны в целом. Что бы Вы хотели пожелать строителям в преддверии их профессионального праздника?
— Сегодня очень важна консолидация строительного сообщества. Это позволяет высвечивать актуальные проблемы, ставить на рассмотрение вопросы, которые требуют дальнейшей проработки законодательства для того, чтобы строительная отрасль развивалась и чувствовала себя уверенно как один из драйверов российской экономики. Желаю вам, уважаемые строители, сплоченности, максимальной реализации в профессии, продуктивной работы по улучшению жилищных условий наших граждан и активного отношения к жизни в целом. Пусть воплощаются в жизнь самые грандиозные проекты! Крепкого здоровья, счастья, благополучия вам и вашим близким!
Ольга Вороновская