ДДУ – всё, что нужно знать про покупку квартиры в строящемся доме. Часть 3

В первых двух частях мы разобрали, что такое купить квартиру по ДДУ (то есть, по договору долевого участия), как принимать ремонт от застройщика, что такое неустойка, как можно быть легко обманутым и чего вообще можно ожидать от такого типа покупки квартиры. Сейчас, вместе с юристом Анной Акимовой, мы рассмотрим совсем неприятные случаи: банкротство застройщика, форс-мажорные обстоятельства, заморозка строительства и прочие «чёрные» дни. И, конечно, как можно продать квартиру по ДДУ (когда у вас ещё ничего нет в собственности), если вам всё это строительство встало поперёк горла.

Форс-мажор и ДДУ — что такое форс-мажор? Какие факторы (помимо погодных или же военные действия) застройщик может «вписать» в форс-мажор, на которые стоит обратить внимание?

В соответствии со ст. 401 ГК РФ форс-мажор — это обстоятельства, которые затрудняют или делают невозможным надлежащее исполнение договорных обязательств. При этом такие обстоятельства должны отвечать двум обязательным признакам: быть чрезвычайными и быть непредотвратимыми.

Чрезвычайность — это нестандартность и исключительность обстоятельства. Поэтому чрезвычайным признаётся только то обстоятельство, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Непредотвратимость — это невозможность избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Исходя из вышесказанного, коронавирус, а точнее его последствия, представляют собой типичные случаи чрезвычайных обстоятельств непреодолимой силы, которые на практике помогут избежать ответственности за нарушение обязательств. Последствия коронавируса обладают всеми характерными чертами форс-мажора:

— носят чрезвычайный характер и не могли быть заранее предугаданы/запланированы контрагентами сделок. Ещё некоторое время назад о коронавирусе вообще мало кто знал, и никакой его опасности мы не представляли

— не зависят от воли сторон сделки и не могут быть ими устранены. Если государство, с территории которого поставляется оговорённая в контракте продукция, закрывает свою границу, организации-поставщики повлиять на это никак не могут.

Следовательно, если участник сделки докажет, что нарушил договор именно по причинам, связанными с коронавирусом (закрытие государственных границ, введение карантина, приостановление производства контрагентов, закрытие поставщиков и т. д.), штрафов и неустоек можно будет избежать.

Форс-мажором будет считаться то или иное последствие коронавируса, которое объективно препятствует или делает невозможным исполнение сделки.

Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной, связанным с применением законодательства, и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» от 21.04.2020 № 1 признал, что распространение коронавирусной инфекции само по себе не может быть признано форс-мажором, освобождающим от ответственности за неисполнение обязательств.

Форс-мажором могут признаваться только принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению распространения коронавируса, а также временные правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. К мерам, имеющим признаки форс-мажора, относятся:

— запрет на передвижение транспортных средств

— ограничение передвижения физических лиц

— приостановление деятельности предприятий и учреждений

— отмена и перенос массовых мероприятий

— введение режима самоизоляции граждан и т. п.

Все перечисленные меры могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлена причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Что такое «строительство заморожено»?

Заморозка строительства по вине застройщика, как правило, — попытка перераспределить средства, полученные от покупателей квартир, и пустить их часть на старт-ап нового объекта. Для этого старый объект «замирает», а застройщики проводят все необходимые для начала нового строительства работы.

Для начала следует направить письменный запрос застройщику с просьбой разъяснить причины приостановки строительства и назначить новые реальные сроки сдачи объекта. У компании также стоит запросить утверждённый график строительства, чтобы понимать, когда запланировано завершение монтажных работ, когда строители должны приступить к отделке фасадов и т. д. При этом нужно быть готовыми к тому, что неблагонадёжные застройщики могут уклоняться от ответов на поставленные вопросы.

Ответить дольщикам на вопросы могут также государственные органы, к полномочиям которых относится контроль над деятельностью строительных организаций. В частности, в Москве — это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), в Подмосковье — Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).

Что делать, если есть ДДУ, а застройщик объявил себя банкротом?

Банкротом признают компанию, если у неё недостаточно денег для покрытия долгов. Решение о банкротстве выносит арбитражный суд.

Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.

Банкротство происходит по разным причинам:

• выросли цены на стройматериалы или подрядчиков
• снизилась покупательская способность
• деньги ушли на выплаты по судебным решениям: например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд

Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик — банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведётся назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

«При процедуре банкротства застройщика, дольщик находится в более выгодном положении, нежели иные кредиторы, поскольку дольщики имеют возможность выбрать вид требований, выраженных в денежном эквиваленте или в виде жилого помещения. В случае выбора требований в виде получения жилого помещения последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов».

Можно ли как-то перед покупкой квартиры проверить застройщика?

фото: freepik.com

Что проверить у застройщика, не обращаясь в офис? Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:

— Устав

— Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учёт

— Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

После проверки документов строительной компании, проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:

— Разрешение на строительство

— Проектную декларацию

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Всё это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т. д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ

Продажа квартиры по переуступке прав — что это? Когда можно так продать квартиру (например, дом ещё строится)?

Процедура переуступки происходит в соответствии со ст. 388-390 ГК РФ и возможна в течение всего периода строительства.

Переуступка прав на квартиру подразумевает переоформление за установленную плату документа, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья. Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

До начала оформления бумаг продавцу надлежит сделать следующее:

• Уведомить компанию-застройщика о передаче прав на недвижимость, получить письменное разрешение на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые со строительными фирмами договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст. 382 ГК РФ).
• Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
• Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
• Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.
• Договора долевого участия подлежат обязательной госрегистрации, на основании чего соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (ст.161, п. 2 ст. 389 ГК РФ). Сделка облагается налогом, который оплачивает продавец в размере 13% от полученной прибыли за вычетом собственных затрат на приобретение жилплощади (ст.208, 224 НК РФ).

Часто бывает, что застройщик, когда уже все построено, говорит, что твоя квартира оказалась больше по площади, и ты должен ему доплатить. Что делать, если денег нет? И что делать, если ты вызвал независимых оценщиков, они говорят, что площадь такая же, как и была, а застройщик «тычет» своими замерами и говорит, что нет — площадь больше, платите?

фото: freepik.com

Вы заплатили деньги, когда квартиры ещё не было, а её площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, её измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Когда вы покупаете у застройщика строящееся жильё, вы покупаете то, чего ещё не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик её построил, прошёл государственную проверку и сдал жильё властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жильё зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он её построит.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приёма-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Цена квартиры или права на неё — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведёт к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3-2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

фото на обложке: freepik.com