Комнатные инвестиции. Почему выгодно покупать жилье в коммуналках?

Комнату в коммуналке можно сдавать, можно перепродать дороже, а можно дождаться расселения и получить полноценную квартиру. Но для всех этих сценариев есть нюансы.

В Советском союзе жилье в коммуналках выдавали гражданам по договорам социального найма, но после развала СССР и появления закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» комнаты приватизировались, то есть перешли в собственность граждан.

Сегодня гражданское и жилищное законодательство направлено на сокращение числа коммунальных квартир: считается, что проживание в одной квартире только членов одной семьи полезно для психики и способствует нормальному уровню жизни. Тем не менее, коммуналок в нашей стране полно: в одном только Санкт-Петербурге их 76 тысяч. И в таких квартирах продается жилье — одно из самых дешевых.

АиФ.ru уже рассказывал о преимуществах покупки жилья в «хрущевках». Теперь рассмотрим плюсы (и минусы) инвестиций в коммуналки.

Цена

Безусловным плюсом комнаты в коммунальной квартире является цена. На сегодняшний день это самая доступная недвижимость на рынке недвижимости. Для некоторых граждан комната в коммуналке — единственный шанс стать обладателем собственного жилья, хотя и не совсем полноценного, говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Приведем пример: в центре Москвы, в пешей доступности от метро «Бауманская», в четырехкомнатной коммуналке за 2,8 миллиона рублей продается 10-метровая комната. Для понимания: самое дешевое жилье в этом районе стоит 8,7 миллиона рублей (апартаменты площадью 24 квадратных метров, расположенные на первом этаже).

География и инфраструктура

В большинстве своем коммуналки находятся в старом жилом фонде, нередко в центре, в районах со сформированной инфраструктурой: это и метро, и больницы/поликлиники, и театры/музеи, и торговые центры.

«Есть люди, для которых более важное значение имеет расположение жилья в непосредственной близости к центру (где чаще всего и встречаются коммунальные квартиры), а также существенная экономия времени на дорогу, по сравнению с возможно большим количеством квадратных метров и другими удобствами отдельной, но более удаленной от центра квартиры», — поясняет Анисимова.

Регистрация

За те деньги, за которые продается та же комната на «Бауманской», можно купить однушку в не самом ближнем Подмосковье или малогабаритные апартаменты, где нельзя зарегистрироваться.

«Приобретение комнаты — это еще и возможность оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Вы значительно упростите решение вопросов, связанных с официальным трудоустройством, получением социального медицинского обслуживания в государственных поликлиниках, посещением детьми детских садов, школ и других образовательных учреждений», — говорит эксперт.

Арендный бизнес

Комнату в коммунальной квартире можно сдавать. Особенно если коммуналка находится в центре: офисным работникам, проводящим на службе целый день, часто не важно, где ночевать, лишь бы не добираться до дома полтора часа в один конец. Если коммуналка находится в хорошем районе, в комнате сделан нормальный ремонт, а по соседству не живут асоциальные элементы, ее можно сдать да такие же деньги, что и однушку в спальном районе.

«Единственное нужно учитывать и тот факт, что собственнику комнаты, перед тем как ее сдать, необходимо получить согласие всех соседей по коммуналке, так как распоряжаться полностью он имеет право только непосредственно своей комнатой, но не коридорами и прочими местами общего пользования», — предупреждает Анисимова.

Квартира вместо коммуналки

А если коммуналка находится в аварийном доме, ее владелец может рассчитывать на отдельную квартиру при расселении.

«Для получения квартиры вместо комнаты, должно быть соблюдено одно или несколько условий: если в городе есть соответствующая целевая программа по расселению, дом признан ветхим и подлежащим сносу, владелец признан малоимущим нанимателем, стоит на учете как нуждающийся в улучшении условий жизни или относится к специальному перечню лиц», — объясняет Анисимова.

Есть и другой способ улучшить жилищные условия в коммуналке — это выкуп комнат у остальных жильцов квартиры, добавляет эксперт.

Что еще нужно знать о коммуналках?

По закону разные собственники комнат в квартире, которые чаще всего не являются друг другу родственниками, владеют сообща, без выделения долей, общими помещениями в квартире, такими как: кухня, туалет, ванная, коридоры. У всех законных жителей комнат на данные помещения равные права.

Нельзя как-либо ограничивать свободное пространство, доступ друг друга к общим помещениям, производить переоборудование и перепланировку. Необходимо соблюдать порядок и чистоту, осуществлять уборку общих помещений по совместно согласованному графику, с учетом порядка использования имущества и количества жильцов.

В общих помещениях коммуналки нельзя курить. А еще нужно ограничить содержание животных, потому что у соседей может быть аллергия.

Владельцы комнат сообща должны осуществлять ремонт и содержание общего имущества в квартире. В идеале жить дружно и избегать всяческих конфликтов.

И наконец, если вы покупаете комнату для последующей продажи нужно также соблюсти ряд обязательных правил и процедур. Поскольку остальные собственники комнат коммунальной квартиры законодательно имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, перед тем, как продавать комнату, необходимо получить нотариально заверенный отказ всех соседей от этой покупки (в определенные сроки и на определенных условиях). Иногда это бывает не так-то просто.