То ли взлет, то ли провал... Рынок недвижимости стал недоступен для понимания

Сладкая боль бесквартирного человека - как купить жилье? Где покупать? Когда и сколько это стоит? Стоит подождать или брать сразу? Что вообще происходит с московской недвижимостью, если 10 млн. квадратных метров, понастроенных з а последние годы, не проданы из-за дороговизны?

Людмила Бутузова Эксперты, приглашенные на этой неделе на пресс-конференцию в МИЦ «Известия», собирались развенчать мрачные прогнозы. При всем оптимизме риэлторов и девелоперов не очень-то у них это получилось. Как заявила, например, главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова, « в стране так быстро и непредсказуемо меняется законодательство и правила игры для застройщиков, что прогнозировать реальные цены хотя бы на год вперед крайне затруднительно.» На резонный вопрос журналистов – а как тогда людям планировать покупки? – лучше всех ответил руководитель аналитического центра компании ЦИАН Алексей Попов – «Сидеть ровно и не дергаться - цены на квартиры не убегут дальше крючка». Крючок – покупательский спрос, и он, по мнению экспертов, крайне низок даже в Москве, в провинции же доходы иначе как смехотворным не назовешь. Посмеялись знакомой песне. Хотя что смешного, если продажи готовых квартир с началом года рухнули почти на 50% В столице за минувший январь было зарегистрировано всего 7969 сделок с недвижимостью. Данные привели в пресс-службе управления Росреестра по Москве, уточнив, что сложившийся показатель на 19% меньше, чем в январе 2019 года и на 49,5% ниже количества сделок декабря 2019 года. Это фактически обвал. Но - без паники! Сильнее всего цены на жилье разгоняют не новые правила продажи квартир и переход на проектное финансирование, а разговоры о грядущем подорожании, считает руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина. Провокатором, как ни странно, выступил Совфед, растиражировав прогноз своих экспертов о грядущем 25% росте цен на жилье. Насколько они правдивы, можно судить по реальному состоянию рынка – он ничего подобного не заметил, цены как колебались в диапазоне 10%, так и продолжают колебаться. - Чтобы жилье вдруг подорожало на 25% за год, должно случиться серьезное экономическое потрясение, - рассуждает Рышкина. - Объем предложения должен не просто уменьшиться, а схлопнуться единовременно в несколько раз, или в страну должны хлынуть золотые потоки. Ни то, ни другое нам пока не грозит. Поэтому ценам расти, да еще сразу на четверть, сейчас просто не с чего. Но ведь и 10% немало, если с трудом - с ипотекой и маткапиталом - наскреб, допустим, 5 миллионов, как было нужно в начале прошлого года, а в начале нынешнего однушка в новостройке стала 6 млн. 700 тысяч рублей, практически столько же просят и за хрущевку на вторичном рынке. Традиционный вопрос: куда смотрит правительство? На пресс-конференции вписываться за правительство никто особо не захотел, просто перечислили предпринятые им меры – программу по повышению жизненного уровня населения плюс материнский капитал на первого ребенка. Но все это заработает не раньше, чем рак на горе свистнет. Короче, предложение такое: надо крутиться самим, риэлторы обещают помогать и изо всех сил сбивать цены. На вторичном рынке это, вроде бы, получается. По словам Екатерины Бережной, в прошлом году, благодаря разъяснительной работе с продавцами, удалось значительно снизить их завышенные ожидания, иначе они бы до скончания века сидели со своими старыми квартирами без перспективы когда-нибудь их продать. По данным «Новых Известий», переизбыток жилья на вторичке связан в том числе с реновацией – люди, не желающие насильно переезжать в новостройки, хотят избавиться от квартиры под снос и купить в другом месте, где их трогать не будут. По нашим наблюдениям, появилась и большая группа покупателей, которые как раз хотят инвестировать в «дешевенькую хрущевку», чтобы потом получить квартиру подороже и получше. Судя по ступору, охватившему сидевших в президиуме экспертов, таких трендов они не наблюдают, и реновация, по их ощущениям еще не играет большой роли на рынке недвижимости. То есть 49% «новоселов», которые по соцопросам, не собираются жить в реновационной квартире, а сразу хотят ее продать, для риэлторов существуют только виртуально, реальных продаж мало – на уровне статистической погрешности. В соцсетях картина иная. Люди пишут, что продать «реновашку» трудно – она не лучше хрущевки, но дороже, и это отпугивает покупателей. «В нашем доме на пр.Вернадского два подъезда почти полностью не заселены, - делится впечатлениями Наталья Ниточка.- Там реальные собственники, есть мои соседи по прежнему месту жительства. Все мечтают продать, наняли маклеров, но никто не берет - кому нужен дерьмострой за 11-12 миллионов. Некоторые скинули цену до 8 млн. – это цена хрущевки в нашем районе у метро и рядом с парком. Увы! Надо было раньше думать, старую продавать и не вестись «на подарки» от мэрии. А теперь мэрия делает круглые глаза и квартиры у нас не выкупает. Знает же: заоблачная цена – это обман». «Сейчас трудно продать, потому что банки ипотеку не дают на квартиры в домах, вошедших в реновацию, - подтверждает сетевой аналитик Константин Киршенин . - Соответственно существенно снижен спрос на такие квартиры... А новую квартиру тоже трудно будет продать без большого дисконта - места гиблые, человейники, и плюс уровень предложения резко подскочит». В сети все спрашивают друг у друга совета – как поступить? И если находится какой-нибудь «сам себе риэлтор», провернувший удачную сделку, за консультацией к нему очередь в полтысячи пользователей. Вот так стал популярным блогер Сергей Алексеев, сначала ввязавшийся в перепалку с Киршениным, а потом подробно поведавший, как он продал квартиру, попавшую под снос, и купил себе, какую хотел: « Зачем сказки рассказывать? Я летом именно так и сделал. И мой покупатель был с ипотекой от Сбера. Ему всё одобрили. И спрос на квартиры в домах под реновацию выше, чем на квартиры в домах, которые в неё не вошли. Народ всё ещё питает положительные ожидания и тянется к халяве. Я этого не ждал. Купил свою квартиру пять лет назад. Я её выбрал. Долго выбирал. Потом стал ремонт делать. Хороший. В детской пол - массив лиственницы, в гостиной - паркет. А дальше пришлось остановиться, потому как чиновники придумали отнять её у меня и назвать это дело реновацией. Я боролся за неё. Но у меня не вышло. Только после этого я решил минимизировать потери. И в общем, получилось. Ситуация позволила мне продать трёшку на третьем этаже пятиэтажки, 58 квадратов, кухня 5, с балконом и купить трёшку в 12 этажном доме рядом, 64 квадрата, кухня 10, с двумя балконами на 8-м этаже, доплатив всего 100 000 к стоимости проданной квартиры. Причём, продал меньше, чем за месяц. Купля-продажа, ИМХО, сейчас самый простой способ избежать реновации. С соседями разговаривать и потом пороги всяких бюрократий обивать - это только при особом характере и сильно гороху накушавшись. Понятно, что теперь снова делать ремонт, но это не самое страшное. Переехав в другой дом, можно выбрать квартиру самому и до некоторой степени сохранить вложения. Но это не позволит избежать влияния реновации на город, его инфраструктуру. Я в Перово живу и вижу, как стоит ш. Энтузиастов. А когда я стою в пробках в машине, вижу, как стоит Москва. Понятно, что по ходу реновации она перестанет ехать вообще. Дышать уже нечем, и будет только хуже. Если реновацию не остановим, из города придётся валить». – Покупка - продажа квартиры становится лотереей и это главное, что я бы советовал уяснить людям, пустившимся вплавь по рынку недвижимости. – поделился с «НИ» глава «Дом-Хауса» Леонид Никитин. – Даже если вы владеете «профессиональной» информацией – к примеру, знаете, что из 500 крупнейших застройщиков 300 на сегодняшний день обанкротились, как это произошло в Московском регионе, в курсе, что эскроу-счета не привнесли на рынок никакой стабильности и фактически уже отменены для большинства игроков, отслеживаете головокружительный рост построенных, но не востребованных квадратных метров, пытаетесь разобраться, почему жилье, строящееся по реновации за бюджетные деньги имеет коммерческую стоимость, вопреки обещаниям властей, ежеквартально сравниваете изменение цен на вторичке и в новостройках, - это совсем не гарантия, что вы можете справиться с этим хаосом и словить джекпот. Как повезет. Одно могу сказать точно: в ближайшем будущем у стройкомплекса наступит прозрение, с переизбытком жилья в Москве надо будет что-то делать, а это значит, что цены начнут приходить в чувство и неминуемо спускаться вниз. Этот момент обязательно наступит – небоскребы с пустыми глазницами никому не нужны, они просто занимают городскую землю. И вот тогда ваша квартира сама вас найдет. Очень привлекательный сценарий. Хотя, конечно, не все захотят сидеть на пятой точке ровно и ждать у моря погоды.