Год реновации: как одно слово изменило Москву

Год назад столичные власти объявили о намерении провести новую реновацию хрущевок. Это событие всколыхнуло не только вторичный рынок недвижимости, но и всю строительную отрасль.

26 февраля 2018 г., в ближайший понедельник, первые жильцы въедут в дом, выданный им по программе расселения столичных хрущевок. От того, как слово реновация впервые было произнесено в новом контексте, до въезда первых переселенцев прошло 370 дней. 

Идея новой реновации была озвучена почти ровно год назад — 21 февраля 2017 года. В этот день мэр Москвы Сергей Собянин рассказал президенту Владимиру Путину о скором завершении программы по расселению жителей хрущевок, запущенной еще прошлым руководством столицы.

Градоначальник уточнил, что в Москве по-прежнему много "по большому счету, ветхого" жилья. Формально оно попадает под программу капитального ремонта, но экономической целесообразности в таком шаге немного. Часто ремонт старых домов был либо невозможен в принципе, либо замена коммуникаций приводила к сокращению жилой площади квартир. Вместо работы, которая все равно не окупится, мэр предложил провести новую реновацию и переселить жителей хрущевок в современные дома стандарт-класса.

Глава государства идею поддержал: "Я знаю настроение и ожидания москвичей. Ожидания связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жилье построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением". 

Уже летом, закон был принят. А еще полгода спустя – 9 февраля – журналистам представили первый дом, в который смогут въехать первые переселенцы по программе. ЖК высотой 18 этажей и включающий 340 квартир, расположен по адресу 5-я Парковая улица, д. 62Б. Его заселят жители домов №3 и №5 по улице Константина Федина. Абсолютному большинству из них предложение понравилось – более половины сразу же заявило о своем согласии на переезд. 

В рамках программы планируют снести более 5,1 тыс. домов и расселить около 1 млн человек. Город уже подобрал 236 стартовых площадок, на которых планируется возвести 3,5 млн кв м жилья, говорил в декабре заместитель мэра по строительству Марат Хуслуллин.

Всего в рамках программы городу предстоит построить 17-18 млн кв м жилья. Для этого потребуется более 2,5 трлн рублей инвестиций.

РЕНОВАЦИЯ И БИЗНЕС

Учитывая масштаб проекта неудивительно, что многие девелоперы настороженно отнеслись к инициативе города. Опасения связаны с тем, что город намерен сделать программу реновации самоокупаемой и для этого планирует выставить на продажу часть построенного жилья. 

По оценкам участников рынка, для вывода программы в ноль потребуется продать на рынке около 15 млн кв м жилой недвижимости. Для сравнения, в прошлом году в Москве было введено 3,42 млн кв м жилой недвижимости. 

"Запуск программы фактически совпал с ужесточением законодательства о долевом строительстве. Пока действуют прежние правила и город еще не начал выводить свои объемы на рынок, застройщики будут стремиться успеть запустить максимальное число проектов в стандарт- и комфорт-классе", — прогнозирует глава комитета по строительству "Опоры России" Дмитрий Котровский.

 По оценкам компании "Метриум", в прошлом году объем предложения в московских новостройках массового сегмента по числу квартир вырос на 7,5%. "В 2017 году продажи стартовали в 23 новых проектах массового сегмента, что в 1,6 раз больше, чем в 2016 году, когда в реализацию поступило 14 новых жилых комплексов. Все новые объекты относятся к комфорт-классу – более ликвидному, чем эконом, который уже давно стал в столице "исчезающим видом", — отмечает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. 

Кроме того, в январе 2018 г. Москоминвест одобрил 19 заявок на получение права привлекать средства дольщиков. 

После 2020-2021 гг., когда построенные в рамках реновации квартиры начнут продаваться на свободном рынке, девелоперам придется искать альтернативные ниши. Часть компаний сделает ставку на бизнес-класс, где конкуренция идет только между рыночными игроками, а жилье можно продавать с повышенной рентабельностью, считает Дмитрий Котровский.

На сегодняшний момент невозможно предсказать, как реновация скажется на продажах городских девелоперов, так как не до конца разработаны механизмы и условия участия строительных компаний в этой программе, считает заместитель генерального директора концерна Марина Любельская.

"Любой городской девелопер заинтересован работать в сегменте стандарт-жилья. Концерн "КРОСТ" строит жилые комплексы бизнес-класса, но этот сегмент достаточно узкий и расширить его за счет участия в строительстве стандартного жилья – значит расширить свою целевую аудиторию, а, следовательно, и показатели продаж", — указывает топ-менеджер.

По ее словам, компания заинтересована работать в рамках программы в качестве партнера города. В планах концерна расширить до 200 тыс. кв м производство многослойных панелей, которые, в том числе могут использоваться и для строительства стартовых домов в рамках программы реновации.

Ранее о готовности привлекать девелоперов в качестве подрядчиков заявляли и городские власти.

Работа с городом в формате подряда позволяет увеличить свое присутствие на рынке, повысить объемы выпускаемой продукции, загрузить свои заводы, рассказывает заместитель генерального директора по развитию ГВСУ "Центр" Петр Садовничий.

"Мы не только строим, но и сами производим стройматериалы. Участие в реновации – это еще и "знак качества". Компании-подрядчики отбираются по конкурсу, а требования у Москвы и к домам, и к срокам очень высокие", — отмечает топ-менеджер.

Еще один крупный коммерческий игрок, который проявляет большой интерес к проекту – группа ПИК. Недавно "дочка" группы — "МФС-ПИК" – вместе с принадлежащей городу компанией "Москапстрой" выиграла права на разработку ряда проектов для домов, в которые будут переселяться участники программы.

Кроме того, ПИК принадлежит ДСК, способный выпускать модернизированную панель, которую предполагается использовать для строительства домов для переселенцев.

РЕНОВАЦИЯ И ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Помимо очевидной деловой составляющей, программа реновации оказала влияние и на вторичный рынок жилья, где основными игроками традиционно являются частные владельцы недвижимости.

По оценкам экспертов группы "Метриум", объем предложения на вторичном рынке жилья эконом-класса (до 7 млн рублей) за последний год сократился на 5%, что в целом соответствует динамике предложений в других классах. При этом доля сделок с квартирами бюджетного ценового диапазона за 2017 год не изменилась, оставшись на уровне 10% от общего числа сделок. 

"Реновация не вызвала ажиотажный спрос на вторичные объекты, попадающие под снос. Более того, сокращение объема предложений квартир в хрущевках объясняется еще и так называемой "депрессией продавца", — поясняет управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

 Дело в том, что на рынке жилья в панельных пятиэтажках очень много неликвидных объектов. Маленькие квартиры без ремонта и вдалеке от метро не пользуются спросом, отчего их владельцы постепенно снимают такие объекты с продажи, не желая снижать цены. 

Впрочем, в конце прошлого года, когда окончательно прояснились основные механизмы участия в программе, часть покупателей вторичного рынка жилья начала проявлять интерес, но лишь к одной категории объектов. Как обнаружили эксперты "Миэль-Сеть офисов недвижимости", осенью вырос спрос на традиционно самые непопулярные квартиры – жилье на первых и последних этажах в пятиэтажках, которые попали под программу реновации. 

По мнению авторов исследования, такие квартиры приобретают те, кто не собирается в них жить, но готов подождать получения жилья в новостройках по программе реновации. "Часто покупатели таких квартир берут их для детей, которые как раз вырастут к ориентировочному сроку возведения новостройки", — отмечали эксперты компании.