Рынок вторичного жилья идет вслед за новостройками, отметил в комментарии для ФБА «Экономика сегодня» независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов, добавив, что разгон цен не приведет к снижению объемов строительства в РФ.
Стоимость вторичного жилья в России выросла
Компания «Мир квартир» сообщает, что цены на вторичном рынке жилья крупных городов РФ выросли в 2021 году в среднем на 19%.
Средний квадратный метр на этом секторе рынка оценивается сегодня в 82 701 рублей (рост на 19,4%), а средняя цена предложения выросла до 4,59 млн рублей (рост на 14,7%). Вторичное жилье пошло в стране в рост вслед за новостройками.
Аналогичное исследование рынка новостроек демонстрирует, что средняя стоимость квадратного метра выросла там за 2021 год до 93 563 рублей (рост на 32,3%). В статистику были включены города с населением более 300 тысяч человек.
Средняя стоимость новой квартиры увеличилась до 5,13 млн рублей (рост составил 28,1%), причем больше всего квартиры подорожали в Сочи – столица Олимпийских игр 2014 года продолжает бурно развиваться, и там сохраняется дефицит жилья.
Однако в Москве и Санкт-Петербурге цены на новостройки также выросли – на 26,5% и 31,3%, соответственно.
Данные процессы перекинулись на вторичный рынок, пусть там цены растут медленнее. Причинами такой ситуации в «Мире квартир» назвали государственное субсидирование ипотеки, подорожание строительных материалов и стоимости работ.
Жилищный рынок сохранит объемы
«Рынок вторичного жилья и новостроек взаимосвязаны, они никогда не расходятся. Удорожание метала и работ продвигает цены вперед по обоим направлениям – “вторичка” всегда тянется за новостройками. Казалось бы, старый дом – здесь нечему дорожать, но стоимостные котировки нового жилья всегда влияют на уже построенное», - констатирует Бекетов.
2020 год изменил российский рынок жилья: Правительство РФ для поддержки реального сектора экономики снизило ключевую ставку до 4,25% и ввело программу льготной ипотеки, после чего в этом секторе народного хозяйства возник перегрев.
Цены на жилье в крупных городах выросли в 2020 году на 20%, поэтому если суммировать два последних года, то стоимость нового жилья в РФ увеличилась почти на 60%, в некоторых города меньше, а в некоторых больше – например, в Сочи и Краснодаре.
И такое произошло в ситуации, когда реальные доходы населения в лучшем случае не выросли по сравнению с 2019 годом.
«Строить и покупать жилье в РФ меньше не будут. Рынок новостроек при помощи специализированных ипотечных программ поддерживается государством, и я не вижу предпосылок для снижения объемов строительства», - заключает Бекетов.
Россияне продолжат покупать жилье
Компания «Дом.РФ» зафиксировала в 2021 году ипотечный рекорд: российские банки выдали ипотеки на 5,7 трлн рублей (в районе 5% от ВВП). По сравнению с 2020 годом выдача жилищных кредитов в количественном отношении выросла на 7%, а в денежном – на 28%.
Результат коррелирует с ростом цен на жилье в РФ, без первого не было бы второго. Из-за этого государство продолжит стимулировать спрос со стороны населения и в каком-то из вариантов продолжать программу льготной ипотеки.
Правда в 2022 году ситуация усугубится: ЦБ отказался от мягкой денежно-кредитной политики и увеличил ключевую ставку до 8,5%.
На рынке больше не будет благотворной ситуации начала 2021 года, когда льготные программы работали одновременно с низкими ставками по кредитам, но и этот фактор нельзя переоценивать. Ипотечная ставка давно вошла в равновесие с ценами.
«Люди, подпадающие под специальные ипотечные программы, смогут приобрести себе жилье в 2022 году. Конечно, это не все общество, а только его часть, а в остальном доступность жилья ухудшилась. Только есть один факт: до событий 2020 года стоимость жилья в течение нескольких лет не менялась, но тогда также были разные периоды по части доступности жилья», - резюмирует Бекетов.
Доступность жилья связана не с ценами, а с доходами населения и ипотечными условиями, это главные факторы, определяющие рыночный спрос. Одно можно сказать наверняка – не стоит рассчитывать на снижение цен, это вне традиций российского рынка жилья.
Цены на недвижимость навсегда останутся на современном уровне: доходы граждан к ним могут только подрасти.
«Рублевые цены на недвижимость за всю историю рынка, начиная с 1990-1991 года, никогда не снижались. Если рынок перегревается, то он обычно реагирует не снижением цен, а длительной стагнацией», - констатирует Бекетов.
Если взять текущую ситуацию, то цены упрутся в потолок, после чего жилищный рынок будет ждать экономического роста, увеличения доходов и возможностей граждан, это базовое правило развития жилищного сектора экономики.
«У людей начнут расти доходы, а цены на жилье в РФ будут стоять на месте», - заключает Бекетов.
