Ценовые высотки. Какова себестоимость квартиры в новостройке?

Себестоимость квадратного метра в новостройке зависит от огромного количества факторов: начиная от стоимости земли и стройматериалов и заканчивая расходами на рекламу.

Квадратный метр в российских новостройках, по данным Росстата, стоит 89 тысяч рублей, в Москве — 277,4 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге — 166,2 тысячи рублей. Разница в два-три раза.

От чего зависит стоимость жилья

Строительная себестоимость — понятие комплексное, говорит председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. Помимо строительно-монтажных работ оно включает в себя покупку земельного участка, оплату технических условий присоединения жилого дома к инженерным сетям, расходы на изыскательные и проектные работы, рекламу, агентские комиссионные, содержание отдела продаж, благоустройство, строительство объектов социальной инфраструктуры, перечисляет эксперт.

По словам совладельца девелоперской компании Владимира Щекина, в стоимости квадратного метра еще учитываются расходы, связанные с услугами архитекторов, дизайнеров, проектировщиков. Словом, всех тех, кто разрабатывает проектную документацию, особенно если они привлекаются в других организациях.

«Это и строительные материалы, и приобретение или аренда техники, и создание инженерных сетей, а также зарплата рабочих. Примерно 16% затрат составляет внутренняя отделка», - добавляет генеральный директор девелоперской компании Алексей Перлин.

Генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова рассказывает, что на стоимость квадратного метра в новостройках теперь влияет еще и переход застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование: «Это изменило всю парадигму ценообразования и процесса реализации. На первичном рынке старой Москвы доля предложения по эскроу составляет 69,9% площади, в Новой Москве — 73,7%. За год доля в старой Москве выросла на 28,2% при росте предложения на 58,8%. В Новой Москве — на 32,4% при росте предложения в 2,1 раза. Переход на эскроу-счета является обязательным для всех застройщиков».

В свою очередь президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования Александра Белоус напоминает, что по итогам прошлого года недвижимость дорожала из-за программы льготной ипотеки и вообще рекордно низких ставок по жилищным кредитам.

«В остальном же цены выросли главным образом из-за увеличения издержек застройщиков, вызванных ростом стоимости стройматериалов, рабочей силы и ставок по кредитам. Кроме того, с 1 июля 2021 года Минстрой из-за общего роста цен увеличил нормативную стоимость квадратного метра жилой площади в России до 55,7 тысяч рублей», - отмечает она.

Подорожали новостройки и из-за роста цен на строительные материалы. Так, например, за год холоднокатаная сталь подорожала более чем в два раза: примерно с 47 тысяч рублей до 117 тысяч рублей за тонну. Дорожает не только сталь, но и медь, алюминий, цинк и другие металлы... Медь за год выросла в цене в два раза. Рост цен на древесину в этом году оказался выше прогнозов: за год средняя цена на пиломатериалы выросла с 9300 рублей до 14500 рублей за квадратный метр, то есть примерно в 1,5 раза.

Сколько зарабатывают застройщики?

За год, по данным Росстата, себестоимость строительства жилья в нашей стране выросла на 15%, до 49,4 тысяч рублей за квадратный метр. Дороже всего строить на Чукотке — там себестоимость «квадрата» составляет 196,1 тысячи рублей. На Сахалине — 82,9 тысячи рублей. Для сравнения: в Москве — 78,6 тысяч, а в Дагестане — 28 тысяч, в Чечне — 29,8 тысяч рублей.

Разница между ценой продажи квадратного метра в новостройке и полной себестоимостью строительства составляет маржу (рентабельность) застройщика.

«Если раньше, в допандемийный период, маржа 20-25% считалась приемлемой, то сегодня, после стремительного роста цен на металлы, строительные материалы и рабочую силу, девелоперы вынуждены довольствоваться прибыльностью в размере 8-10% в среднем по стране», - делится Дмитрий Панов.

Алексей Перлин признает, что последние несколько лет девелоперская маржинальность падает. «С переходом на эксроу-счета значительно увеличилась финансовая нагрузка на проект. Смена вида разрешенного использования также поднимает себестоимость строительства в разы, а соответственно снижает маржу. Сейчас по Москве она составляет от 10% до 20%», - делится эксперт.

По данным Александры Белоус, в прошлом году средняя маржа застройщиков жилья в Москве достигала 58%, в Подмосковье наценка составляла около 16%. «В Приморском крае рентабельность у застройщиков составляла 45%, в республике Татарстан превышала 40%, в Санкт-Петербурге достигала 33%, в Иркутской области — 27%, в Нижегородской области была около 25%, а в Свердловской области — менее 20%», - отмечает она.

Источники информации:

https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/G2047Bfi/tab_sred_cev%20s%201998.htm