Не плюй против метра. Как перестраивается жилой фонд России

Власть энергично борется за улучшение жилищных условий граждан: субсидирует ипотеку и расселение аварийного жилья. Даже хрущёвки планируют сносить не только в Москве. Однако львиная доля российских новостроек мало чем превосходит хрущёвки как по качеству самой недвижимости, так и по площади и удобству квартир. Это не говоря уже о комфорте самих микрорайонов, где вместо пяти этажей строят 24 по принципу «окна в окна» – на отшибе, без удобных дорог, парковок, школ и поликлиник.
Желая приблизиться по темпам жилищного строительства к советским рекордам, власть забывает, что орудует в стране, где реальные доходы населения падают больше 10 лет. И квартиры давно не предоставляют в порядке очереди, а продают за деньги. Значит, и попытки вызвать строительный бум напоминают спортсмена, подсевшего на анаболики перед крупным турниром.

Логика рекорда

Нет, в самом по себе субсидировании рынка ничего скверного нет. Скорее наоборот. Большую часть начала XXI века государство не лезло в ипотеку, и что? 90% россиян не могли себе её позволить. А предприятия часто превращали молодых сотрудников в крепостных, помогая им платить 15-летний ипотечный кредит, но требуя полного возврата своих вложений, если сотрудник вдруг уволится. Площадь аварийного фонда достигла угрожающего уровня, а «на подходе» миллионы квадратов тех же хрущёвок. Кто, кроме государства, поможет их жильцам, если экономика не растёт, а социальные лифты сломаны?

Другое дело – как помогать. Чиновники на местах полностью зависят от центра, который общается с ними, просто спуская вниз планы и задачи. И далеко не всегда к ним прилагается какое-либо финансирование. Либо его объём зависит от результатов.

Опять же требовать отдачи от инвестиций нормально. Но когда чиновник с младых ногтей воспитан показухой, когда его карьера мало зависит от оценок граждан, гонка за планом может оказаться вредна экономике. Ради отчётов и презентаций он заинтересован поменьше жилья признавать аварийным. Комиссия из «своих» постановит, что если в доме стена пока не треснула и крыша сильно не течёт, то и расселять его необязательно. Бюрократу окажется выгодно согласовывать проекты в 24 этажа на территории, где здравый смысл позволяет строить не больше девяти. Чтобы частный застройщик мог ставить рекорды по сданному метражу жилья, его лучше освободить от всяких обременений: мол, не нужно тратиться на поликлиники, школы и дороги, только дай мне «план» для начальства.

Поэтому если почитать вести с полей, то чуть ли не все регионы выполняют и перевыполняют планы расселения аварийки. А заодно ударно строят новые многоэтажки. Вот только на глазок «домов-убийц» сильно меньше не становится. А жильё счастливых новосёлов напоминает гостиничный номер класса «эконом», в который чудом встроена кухня. И не похоже, что народ в счастье, а весь процесс повышает «стабильность», о которой мечтает власть.

Трудности перевода

В прежние годы жалобы на расселение аварийки как раз и проявляли все чиновничьи язвы. Для начала приходит комиссия, составленная из неспециалистов, и на глазок оценивает: степень износа, например, 68%. А для признания аварийным необходимо 70%. Если дом всё-таки совсем разваливается, возникает другая проблема: куда переселять жителей? В некоторых регионах «маневренный фонд» ещё хуже аварийного. А граждане застревают в нём годами. Или вариант не лучше: выдают на руки некую сумму, рассчитанную по странной схеме, и предлагают самому купить себе жильё на рынке. А денег этих хватит разве что на гараж.

В Татарстане к середине 2016 г. шли суды по 51 расселяемому дому. Люди были возмущены выкупной ценой аварийки – 11 тыс. рублей за квадратный метр. И это только квартира – в размер выкупа не включали, как того требует Жилищный кодекс, доли в общем имуществе многоквартирного дома. Закон также требует возмещать «все убытки, причинённые собственнику помещения его изъятием», включая даже аренду другого жилья на время поиска и оформления в собственность новой квартиры, расходы на переезд и возможную упущенную выгоду.

В то время как даже в небогатых Пензенской и Омской областях аварийку выкупали по 30 тыс. рублей, зажиточный Татарстан получил из федерального бюджета более 4 млрд рублей на расселение, а сам вместо запланированных 5 млрд выделил чуть более 100 миллионов. Потом поделили имеющиеся деньги на площадь расселяемого жилья и получили 11 022 рубля. В Альметьевске в программу расселения включили роскошные «сталинки», построенные в 1957 г. из знаменитого чупаевского камня с толщиной стен 70 см. Здания, разумеется, находились в двух минутах ходьбы от городской администрации.

По данным Фонда ЖКХ, к февралю 2016 г. строительные недостатки при расселении аварийного жилья были выявлены в 1108 многоквартирных домах в 76 субъектах РФ. На качество возводимых для переселенцев домов поступило 1254 жалобы, больше всего из Удмуртии, Коми, Вологодской, Новосибирской и Самарской областей. На эту тему в 17 регионах возбуждено 29 уголовных дел.

Но опыт Татарстана показал всей России, что путь чиновничьего произвола при расселении – тупиковый. За ним только скандалы, суды и возмущённые граждане. И уже в 2017 г. власти Казани предложили новые схемы. Наиболее любопытная из них – переселять «трущобников», не выкупая у собственников старые квартиры, а выделяя им безвозмездно новые в домах ГЖФ. Сегодня Татарстан – передовой субъект в деле расселения аварийки.

Важный момент: в ряде регионов людей заселяют в дома, сделанные «под ключ». То есть «переселенцам» не нужно сразу же влезать в долги на ремонт и новую мебель. На Сахалине новосёлы отмечают, что в новых квартирах установлена вся сантехника, есть межкомнатные двери, на кухне – газовая плита и собственный котёл. И даже со вкусом подобраны обои.

Владимирская область построила в 2018 г. 4, 5 тыс. кв. метров для переселения из аварийных домов. Это вдвое больше, чем куда более зажиточный Петербург. А в соседних Костроме, Твери или Ярославле усилий областных властей вообще было незаметно – продолжали кивать на отсутствие средств.

По сути, во Владимире не изобрели ничего нового: решили не тратиться на создание маневренных фондов, а просто строить за счёт области жильё или покупать на вторичном рынке квартиры не старше пяти лет. Собственникам изымаемого жилья предлагали отдать стоимость деньгами из расчёта 33 тыс. рублей за метр – это вполне похоже на рыночную цену. В итоге переселили почти 4 тыс. человек, потратив 1, 5 млрд рублей – это очень недорого.

Парадокс в том, что, когда пошли федеральные деньги на переселение, местами стало хуже. От возводимого в регионе метража жилья стал зависеть рейтинг губернаторов. И чиновникам стало не до качества и не до логики.

Кроме того, в конце 2010-х в недрах Госдумы стали рождаться опасные инициативы. Например, в закон предлагалось внести следующий текст: «Предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населённого пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение». То есть можно из Сокольников переселить в Тёплый Стан, из Пскова – в Пустошку.

Другая инициатива предлагала увязывать аварийность с возрастом здания. Это позволяло бы снести весь исторический Петербург, о чём давно мечтает застройщик. И хотя оба законопроекта не прошли, сам факт их появления говорит о том, что не только над участью граждан кручинились государственные мужи. А вот создать единые и понятые критерии подлежащего сносу дома они толком не могут до сих пор.

Например, в 2013 г. Росстат насчитал в стране 93, 9 млн кв. метров ветхого и аварийного жилого фонда. В 2018 г. новоиспечённая структура Фонд ЖКХ создала реестр аварийных домов по всей России: вышло 15 млн квадратов, на которых проживает более 1 млн человек. Всё правильно: ветхое и аварийное жильё – это разные категории. Де-юре в ветхом можно жить. А де-факто?

Вопрос об уплотнении

В последние годы президент Путин часто говорит о важности переселения граждан в новое жильё. В августе 2020 г. он предложил правительству проработать с Госдумой, Минфином и Банком России механизм расселения ветхого жилья по аналогии с аварийным. А месяц назад посоветовал выделить дополнительно 45 млрд рублей на новую программу по расселению жилья, признанного аварийным на 1 января 2021 года. По всей стране это более 11 млн кв. метров.

Общая цена программы, по которой власти рассчитывают до 2024 г. расселить 530 тыс. человек на 9, 5 млн кв. метров аварийного жилья, – 507 млрд рублей, из которых 431 млрд – средства федерального бюджета. Губернаторам есть за что биться, а чиновники профильных комитетов смотрят им в рот. И если их послушать, то проблема уже полностью решена почти в 70 регионах.

Однако, например, в Новосибирской области контрольно-счётная палата раскритиковала программу расселения «аварийки» в 2019–2020 годах. А местные депутаты говорят, что объём аварийного фонда Новосибирска искусственно занижен в четыре раза и на его расселение понадобится 40 млрд рублей. И 44 года при нынешних темпах.

В новосибирском городе Барабинске 27 жильцов аварийного дома получили квартиры в новостройке, которую через пять лет после сдачи также признали аварийной. На Ямале переселили пенсионера из дома «под снос» в строительный вагончик. Прокуратура провела собственные изыскания и признала вагончик аварийным, поскольку в нём нереально пережить зиму. Но в обоих случаях чиновники рапортовали наверх, что во исполнение наказов президента улучшены жилищные условия стольких-то людей.

Сегодня в стране вводится в строй жилья почти на 40% больше, чем в 2009–2010 годах. Но средняя площадь возводимых квартир уменьшается – она уже ниже 50 квадратов. Чиновники в отчётах любят приводить другую цифру – 73 кв. метра. Но это откровенное шулерство: берут среднее значение, складывающееся из частных домов, построенных населением, и многоэтажек.

По данным Росстата, конкретно в многоквартирных домах в 2010-х средняя площадь квартиры «ужалась» почти на 20%. Сейчас на рынке можно найти микрометражи 14–15 кв. метров. Выросла и доля однокомнатных квартир в общем объёме жилищного строительства – с 33% в 2009 г. до 43% в 2020 году. В реальности разрыв ещё выше: средним метражом для «двушки» сегодня считается 45 квадратов. А 10 лет назад это была норма для однокомнатной квартиры.

Девелоперов можно понять: они-то в отличие от чиновников смело признают, что население беднеет. И что, если бы не было субсидируемой государством ипотеки, стройки давно бы встали. Поэтому строители в регионах экономят буквально на всём – и возводят типовые проекты минувших лет. Можно забыть про 2000-е, когда маржа застройщика начиналась от 50%. Сегодня для потребителя главный критерий – низкая цена.

Себестоимость квадрата примерно одинакова по всей стране и составляет 35–40 тыс. рублей. Это без учёта стоимости земли, которая дороже в столицах, но редко выше 10% от общей цены проекта. Но в Курске метр квартиры продают за 50 тыс., в Питере – за 120 тыс., в Москве – за 220 тыс. рублей. Наваривая по 4-5 тыс. рублей с метра, девелоперы в регионах ходят по канату. И предлагают, по сути, «новые хрущёвки»: без лифтов, с тесными прихожими и кухнями.

Пригород Самары Кошелев вошёл в топ таких «страшилок»: ряды трёхэтажных бараков в чистом поле уже сравнивали по архитектурному изяществу с гитлеровскими концлагерями. Но в рекламных проспектах он подаётся как «один из самых спокойных» районов Самары, потому что большинство квартир здесь берутся в ипотеку, а владельцев проверяет банк. Александр Антонов, главный архитектор московского Центра пространственной информации НИиПИ градостроительства, задаётся вопросом: а кто купит здесь квартиру на вторичном рынке через 10 лет? Понятно, что сегодняшние жители постараются отсюда съехать, как только у них появятся деньги.

Есть и высотные «страшилки». В Петербурге обычное дело: залепили новый многоэтажный комплекс на 800 квартир, и на первом этаже «обременились» садиком на 20 детей. И с дорогами не пойми что: чтобы просто выехать утром из микрорайона, надо закладывать по 30–40 минут. На намывных территориях Васильевского острова возводят многоэтажные кварталы, но детей приписывают к школе «Земля и Вселенная», до которой пара километров. Типичный новый район Шушары: здесь три садика на 40 тыс. жителей, в группах по 60 малышей и один санузел. Но и в такое учреждение – большие очереди: пока дойдёт до вас, надо уже собираться в школу.

Девелоперы в один голос говорят, что реальное улучшение качества новостроек возможно только при увеличении платёжеспособного спроса и повышении доходов населения. При всех коррупционных схемах у нас средняя стоимость метра далеко не самая высокая в мире. Но наше население в разы беднее французов или немцев.

Есть международный рейтинг, подсчитывающий, сколько времени нужно, чтобы накопить стартовую сумму на двухкомнатную квартиру площадью 54 метра. В России индекс доступности в среднем менее трёх лет – вполне приличный результат. Другое дело, что за эти деньги вы получаете не жильё, а хлам, который впоследствии не продать. Известный пример – Новое Домодедово, где чуть ли не весь день стоит мёртвая пробка. Владельцев квартир привлекали прежде всего невысокой для Москвы ценой, но ведь скупой всегда платит дважды.

По словам Виталия Стадникова из Высшей школы урбанистики ВШЭ, мы сейчас не решаем жилищный вопрос, а просто латаем социальную дыру и отодвигаем проблему, которая станет очевидной через 10–15 лет: «Потому что люди, безусловно, не будут удовлетворены качеством жизни, начнёт зреть социальное недовольство. Дальше надо будет это всё сносить и перестраивать. И тот квадратный метр станет уже золотым, потому что будет включать в себя строительство и снос многоэтажной «доступной» коробки, утилизацию, рекультивацию земли и устройство на этом месте комфортной смешанной городской среды».

По-хорошему не должно быть кварталов, где есть только дешёвое жильё для молодых семей, ипотечников или военных. В пространстве города должны быть перемешаны кошельки богатых и бедных горожан. А у нас не менее 80% сделок – это ипотека, поскольку в стране всё меньше граждан, способных купить квартиру, не влезая в долги.

Хрущёвки не сдаются

В России их насчитали 32 тыс. зданий, в которых, по приблизительным оценкам, живут 8–9 млн россиян. Эти 300 млн квадратов вообще-то возводили «временно», на 25–50 лет, но пока только Москва сносила «хрущи» в массовом порядке. А планы Петербурга, Новосибирска, Казани так и остаются на уровне идей.

Как ни парадоксально, хрущёвки начали возводить при Сталине, а закончили при Горбачёве. Согласно классической версии, в 1948 г. пятиэтажный дом серии К-7 на четыре подъезда монтировался на улице Гримау в Москве за рекордные 12 дней благодаря круглосуточной работе строителей в три смены. Автор проекта Виталий Лагутенко (дедушка музыканта Ильи Лагутенко из «Мумий Тролля») стремился создать максимально дешёвый дом будущих массовых серий. Архитектор обошёлся без внешнего декора, лифта и мусоропровода, заложив толщину межквартирных стен 8 см, а межкомнатных – 4 см. Правда, допустил роскошь в виде балкона, кладовки и раздельного санузла, которые в более поздних сериях были упразднены.

Строго говоря, известные нам хрущёвки отличаются от оригинала Лагутенко, который представлял собой каркасную конструкцию с навесными панелями, действительно рассчитанную на 25 лет. Кирпичные и панельные дома 1960–1970‑х годов уже гораздо прочнее, хотя в некоторых проектах высота потолка опускалась до 2, 25 м, а кухня сокращалась до 4, 5 квадрата. При таком раскладе под окнами кухонь располагались отверстия «хрущёвских холодильников» – встроенных шкафов за окном. Квартира-мышеловка? Да, но могло быть ещё хуже. Например, в те же годы в Китае многоквартирные дома лепили без водопровода и канализации: туалет располагался на улице, а мыться предлагалось в общественной бане по талонам раз в неделю.

– Уже тома написаны о том, что хрущёвки закрепили за измученным коммуналкой советским человеком право на частную жизнь, – говорит историк Сергей Ачильдиев. – С точки зрения экономики первые массовые серии позволили переселить в города миллионы рабочих рук. Но сегодня самый актуальный аспект: инженерный. Если мы не начнём всерьёз заниматься модернизацией хрущёвок, потом получим крупнейший общественный катаклизм, который съест все ресурсы развития страны. Разговоры о том, что срок службы старых пятиэтажек может быть увеличен до 150 лет, очень легкомысленны, их не к каждому строению можно отнести. Многие здания собраны не профессиональными строителями, а будущими жильцами. Поначалу в конструкции использовался стальной каркас, но со временем сталь заменили на железобетон, экономя её расход в пять раз. Некоторые серии так устроены, что в них проблематично поменять трубы. В конце концов, 150 лет подразумевают своевременный и качественный ремонт здания на протяжении всего срока службы.

На деле тысячи хрущёвок за полвека не знали капремонта, а для панельных конструкций он обязателен каждые 25 лет. Ремонт у нас всегда подразумевал латание дыр: например, стыки панельных конструкций заделывали так называемой «липучкой», поверх которой шов замазывался цементно-песчаным раствором. Со временем «липучка» усыхала, замазка высыпалась, швы протекали и промерзали, ускоряя коррозию металла в сварных соединениях.

В открытом доступе проблематично найти хоть какие-то подсчёты, в какую сумму могла бы обойтись программа расселения и сноса хрущёвок в масштабах всей России. Зато проблему детально анализировали в небогатой Белоруссии. По оценке минского Института жилища им. Атаева, в стране насчитывается около 25 млн кв. м жилья в хрущёвках, и только для их сноса потребуется затратить 6–8 млрд долларов. Ещё 12–14 млрд «зелёных» уйдёт на строительство нового жилья. Итого 20 миллиардов. В России хрущёвок в 12 раз больше. А значит, надо готовить 250 млрд долларов, или свыше 17, 5 трлн рублей по нынешнему курсу! Это годовой бюджет державы, которая живёт сейчас в режиме жесточайшей экономии.

Ключевой вопрос: можно ли в принципе эффективно реконструировать жилые дома 1950-х годов? В любом случае это нужно было делать вчера. В Германии сразу после объединения страны в 1990 г. была принята госпрограмма реконструкции панельного жилищного фонда бывшей ГДР. В число обязательных работ входят ремонт крыш и бетонных конструкций, теплоизоляция, модернизация коммуникаций, установка отопительных систем с индивидуальными счётчиками. Если собрание собственников решало снести два верхних этажа, чтобы уменьшить нагрузку на фундамент, власти выделяли жильё «лишним» жильцам. В России случаев подобного «облегчения» хрущёвок не отмечено – власть экономит. Зато незаконных перепланировок, когда владелец квартиры-мышеловки хочет расширить своё пространство, самовольно снося несущие стены, – сколько угодно.

Проспав все сроки, когда возможно было системно подойти к проблеме, власть сделала предсказуемый ход – спихнула расходы по капремонту жилья на граждан. В 2015 г. вступил в силу закон, по которому граждане уже платят сбор на капремонт. Тарифы во всех регионах разные, но в Москве жильцы хрущёвок насобирают за 15–20 лет на несколько новых современных зданий. При этом большинство электронных запросов выдают дату капремонта в конце 2030 – начале 2040-х годов. Дождутся ли этого чуда хрущёвки – большой вопрос.

«Аргументы Недели»